El blog jurídico de Sepín

Siendo la morosidad uno de los graves problemas de las Comunidades de propietarios, tanto en la LPH (SP/LEG/1894), como en el régimen de propiedad de Cataluña,CCCat (SP/LEG/3159), se han intentado regular las medidas necesarias para evitarlo, o al menos, tener garantías a quién reclamarlo.

Comienza la cuenta atrás, ya queda menos para que, las viviendas de uso turístico estén prohibidas en las Comunidades de propietarios sin necesidad de que exista un acuerdo comunitario limitativo. 

No existe duda legal alguna sobre la obligatoriedad de cumplir con este requerimiento. Según lo establecido en el artículo 7.2 de la LPH (SP/LEG/1894), al no estar permitidas en la Comunidad, las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, en el caso de que estas se lleven a cabo, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien las realice, la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Hace unos días publicaba un post sobre la reciente reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, (SP/LEG/1894) en la que comentaba, de manera sucinta, la nueva potestad de las Comunidades de propietarios para permitir el destino de las viviendas que forman parte de la finca divida horizontalmente, pero no cualquiera, sino el de las, en cierto modo, demonizadas, viviendas de uso turístico. 

El uso turístico de las viviendas es una de las recientes preocupaciones de las Comunidades de propietarios, se ha considerado como una actividad molesta incluso antes de su desarrollo, y entiendo que, ante el temor de que esta se llegase a producir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal prevé medidas para poder accionar contra este tipo de conducta, como establece el art. 7.2 de la LPH (SP/LEG/1984), se procedió a la modificación de este texto legal.

En primer lugar, quiero aclarar a los lectores que, este post, será aplicable solo a las Comunidades regidas por la propiedad horizontal de Cataluña, no al resto, pues la respuesta al interrogante planteado será diferente si tenemos en cuenta la LPH estatal.

Hemos de partir de la regla general, por la que, en el régimen de propiedad horizontal, si cualquier comunero pretende realizar una obra en elemento común, aunque este sea de utilización privativa, se requiere en principio, el previo acuerdo comunitario.

Debemos partir de un principio básico en el régimen de propiedad horizontal que será la respuesta a este interrogante: la Junta es soberana para la adopción de acuerdos, y una vez aprobados, vinculan a todos los propietarios así, a tenor de lo preceptuado en el art. 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159), el acuerdo será ejecutivo desde el momento en el que se adopta, a diferencia de lo establecido la LPH dónde lo será desde el cierre del acta salvo que la ley previere lo contrario, como señala el art. 19.3 LPH (SP/LEG/1894).

Aunque el título de este post pueda resultar redundante, el uso de la utilización privativa, considero que es importante conocer el alcance de este tipo de elementos que, siendo comunes, en el Título Constitutivo o por acuerdo de la Junta, se les ha otorgado un uso especifico, determinando una utilización privativa y, en la mayoría de los supuestos, excluyente para el resto.

No obstante, no puede desconocerse el citado carácter común y, por lo tanto, sometido a ciertas limitaciones, de tal modo que, será necesario comprender el significado y alcance de este uso.

En un post anterior traté el tema de los comuneros afectados en la Comunidad de propietarios, y aunque el tema que hoy traigo a estas líneas podía parecer ser el mismo, el perjuicio de los propietarios, el enfoque, en este caso, es diferente.

Como expuse en su momento, en el régimen de propiedad horizontal, existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la LPH; entre otras, y en relación con el tema tratado; las de respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbres que exijan el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.