Se prohíbe el uso de viviendas turísticas en las Comunidades de propietarios. La reforma de la LPH

El uso turístico de las viviendas es una de las recientes preocupaciones de las Comunidades de propietarios, se ha considerado como una actividad molesta incluso antes de su desarrollo, y entiendo que, ante el temor de que esta se llegase a producir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal prevé medidas para poder accionar contra este tipo de conducta, como establece el art. 7.2 de la LPH (SP/LEG/1984), se procedió a la modificación de este texto legal.

La finalidad era intentar prohibir el desarrollo de esta actividad en la Comunidad.

La primera de estas reformas se llevó a cabo en 2019, en concreto, el RD-Ley 7/2019 de 1 de marzo (SP/LEG/25947), añadió un nuevo apartado, la regla 12 del art. 17 de la LPH, en él se preveía:

• La posibilidad de que la Comunidad pudiera limitar o condicionar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• La facultad de poder establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Ambos supuestos podrían ser acordados en Junta, siempre que se hubiese conseguido el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, teniendo en cuenta que, en ningún caso, estos acuerdos podrían tener efectos retroactivos.

A estos efectos, hay que tener en cuenta que, al tratarse de un acuerdo en el que es preceptivo contar con el voto de los ausentes, habrá de notificarse la decisión adoptada en Junta, para lo que será suficiente contar con el voto de la mayoría de los presentes. En este caso, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que no han asistido, pero han sido debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 LPH, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción

Así, al menos, en teoría, las Comunidades, podían limitar este destino que, con anterioridad a esta reforma, hubiese necesitado el consentimiento unánime de los propietarios, pues suponía una modificación del Título Constitutivo, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH, de tal modo que, hasta la citada reforma, a nadie se le podía prohibir el desarrollo de una actividad si no se contaba con su consentimiento.

La norma no ha estado exenta de interpretaciones, y desde 6 de marzo de 2019, fecha de su entrada en vigor de esta reforma, algunas de las Comunidades, que pretendían prohibir el ejercicio de esta actividad, se encontraban con la impugnación del acuerdo, pues la repetida reforma no establecía literalmente la prohibición, sino tan solo la limitación o condicionamiento.

Todas estas impugnaciones dieron lugar, durante años, a distintas interpretaciones judiciales, por lo que, tuvimos que esperar a que el Tribunal Supremo se pronunciase, ¿limitar o condicionar es prohibir?

Nuestro Alto Tribunal, en dos resoluciones, ambas del 3 de octubre de 2024, en concreto, las sentencias de Pleno, 1233/2024, de 3 de octubre. Recurso 2617/2023 (SP/SENT/1234620) y la 1232/2024, de 3 de octubre. Recurso 8972/2022 (SP/SENT/1234619), estima esta posibilidad de prohibición, considerando que limitar o condicionar sí es prohibir.

No obstante, a partir del 3 de abril de 2025, las Comunidades van a tenerlo más fácil, pues de acuerdo con la reforma llevada a cabo por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia (SP/LEG/44145), la Disposición final cuarta, ha modificado el art. 7 añadiendo el párrafo 3, y el 17.12 estableciendo que, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ninguna vivienda podrá destinarse a usos turísticos, de tal manera que, si algún propietario pretende ejercer este tipo de actividad, deberá solicitar el correspondiente permiso a la Junta, quién podrá autorizarle el uso, siempre que así lo acuerden las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Así, desde este momento, los propietarios deben saber que, si su vivienda forma parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con independencia de las limitaciones impuestas en el Título Constitutivo, incluso, aunque ninguna existiese, por Ley, ya no tendrán la posibilidad de poder destinarla a uso turístico, salvo que, la Junta, mediante el correspondiente acuerdo comunitario, así lo permita.

Además, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice esta actividad, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, es decir, se considera una actividad prohibida, en este caso por Ley.

Todo ello, teniendo en cuenta que, al no aplicarse esta norma con efectos retroactivos, los propietarios que ya estén ejerciendo esta actividad, la pueden seguir llevando a cabo, si bien, en estos casos, se permite que, por este mismo acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas, se pueden incrementar hasta el 20% de los gastos comunes. Así, si se aprueba en nueva Asamblea, con dichos porcentajes de propietarios y cuotas, el incremento será a partir de dicho momento, aplicable para todos los que desarrollen esas actividades, bien porque ya lo estén haciendo o porque obtengan la licencia después, en este caso, y tras la reciente reforma, siempre que la Comunidad así lo permita.

Es decir, mi criterio, es que, el incremento será, si así se decide, para todas las viviendas dónde se desarrolle esta actividad, sin tener en cuenta cuando se obtuvo la licencia, pero solo será aplicable desde el momento de la adopción del acuerdo.

Por lo expuesto, tanto los propietarios, como las Comunidades, deben tener en cuenta que:

• Hasta el 3 de abril de 2025, salvo que exista prohibición estatutaria, se podrá destinar cualquier vivienda a uso turístico.

No obstante, no debemos desconocer que el TS en sentencias, 105/2024, de 30 de enero. Recurso 9853/2021, (SP/SENT/1208723), 1671/2023, de 29 de noviembre. Recurso 3508/2019 (SP/SENT/1203167) y 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021 (SP/SENT/1203166), ha estimado que, el uso de las viviendas para uso turístico, se considera una actividad empresarial, por lo que, si no está permitida en los estatutos, se podrá prohibir por la Comunidad, asimilando, por ejemplo, como señala la primera de las resoluciones citadas, la actividad de alojamiento turismo, con la de hospedería, por lo que, aplicando la cláusula estatutaria, procede el cese de esta actividad, vivienda de uso turístico.

Además, mediante el correspondiente acuerdo adoptado por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, la Comunidad puede prohibir el citado destino.

• A partir del 3 de abril de 2025, está prohibida esta actividad en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Por lo que, si algún propietario pretender su desarrollo, deberá solicitar permiso a la Comunidad, que podrá concederlo siempre que se alcance el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes sino también de los propietarios ausentes.

Todo ello, con independencia de que se cumplan los requisitos administrativos necesarios a estos efectos que, además, no vinculan a la Comunidad, y desde luego, como señala la nueva Disposición adicional segunda, “aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

La Justicia frente a los vecinos molestos. 2ª Edición