El propietario moroso en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que, salvo que exista una exoneración expresamente recogida en el Título constitutivo, y siempre interpretada de manera restrictiva, o se trate de una mejora del artículo 553-30.2 del CCCat (SP/LEG/3159), todos los propietarios están obligados al sostenimiento de los gastos comunes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 553-45.1 del CCCat. Además, la falta de uso o disfrute de los elementos comunes no exime de esta obligación, en este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 954/2020, de 11 de diciembre. Recurso 347/2020 (SP/SENT/1083035), AP Tarragona, Sec. 1.ª, 410/2015, de 9 de noviembre. Recurso 580/2014 (SP/SENT/838564) o AP Barcelona,Sec. 19.ª, 148/2015, de 30 de junio. Recurso 302/2014 (SP/SENT/832805).

Así, tratándose de una de las principales obligaciones de los propietarios, necesaria para el sostenimiento de la comunidad, el impago genera un perjuicio para el resto de los comuneros, pues la cantidad no abonada por el moroso deberá ser asumida por los demás si fuese necesario. Aunque algunas resoluciones judiciales en Cataluña han opinado lo contrario, como las sentencias de la AP Lleida, Sec. 2.ª, 155/2016, de 31 de marzo. Recurso 692/2015 (SP/SENT/86047), y la 291/2014, de 13 de junio. Recurso 45/2013 (SP/SENT/775844), entendiendo nulas las derramas acordadas para cubrir los gastos de los morosos, no vemos otra posibilidad, por lo que así tendrá que hacerse, máxime si existen deudas con terceros.

El impago puede conllevar consecuencias como el corte de servicios comunes, por lo que, si no se desea llegar a esos extremos, el propietario deberá regularizar su situación. Todo ello sin perjuicio, por supuesto, de la posibilidad de reclamar judicialmente las cantidades adeudadas. Así lo entendió la mayoría de nuestros colaboradores en una encuesta publicada por sepín. (SP/DOCT/106868).

Por tanto, la comunidad que se enfrente a una situación de impago de cuotas por parte de algunos propietarios debe, en primer lugar, intentar su cobro, bien por la vía amistosa o mediante la interposición del procedimiento judicial correspondiente.

Además, debe tenerse en cuenta que dicha reclamación debe ir precedida, desde el 3 de abril de 2025, conforme a lo dispuesto en el artículo 5.1 de la LO 1/2025, de un Medio Alternativo de Solución de Controversias (MASC), sin que el requerimiento previo de pago se considere suficiente a estos efectos, tal como señalaron nuestros colaboradores en otra encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/128499).

Así, a la espera de la eventual recuperación de la deuda, parece que, cada vez con más obstáculos, la comunidad se ve obligada a convivir con un propietario que, pese a no colaborar económicamente, sigue formando parte de la comunidad.

¿Qué prevé el CCCat en estos casos?

Establece la posibilidad de privación del derecho de voto, medida que debe interpretarse de forma restrictiva. Además, dicho propietario tendrá también limitaciones para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta.

Cabe destacar que, a diferencia del artículo 21.1 de la LPH, el CCCat no prevé expresamente sanciones como la privación de servicios no esenciales (piscina, pistas deportivas, etc.) por impago.

Limitaciones en el CCCat:

• Privación del derecho de voto

El artículo 553-24.1 del CCCat dispone:

"Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente".

Estos propietarios, como señala el art. 553-21.3 d) CCCat, deberán ser advertidos de esta privación en la convocatoria que contendrá la lista de propietarios con deudas pendientes con la Comunidad que si llegado el día de la celebración de la Junta continúan en esta situación "tienen voz, pero no tienen derecho de voto".

De tal modo que, solo podrán votar aquellos propietarios que no tengan deudas pendientes con la Comunidad, con dos excepciones, si acreditan:

• Haber consignado judicial o notarialmente la deuda.
• Haberlas impugnado judicialmente.

La citada consignación deberá estar a disposición de la Comunidad, por lo que, si la intención del propietario es votar, lo mejor será pagar, y si se está en desacuerdo con cualquier decisión comunitaria, deberá impugnarla judicialmente en la forma y los plazos establecidos en el art. 553.31 del repetido CCCat, es decir, esta no podrá hacerse condicionada.

Respecto a la impugnación, esta únicamente debe estar referida a la aprobación de cuentas y las cuotas que debía pagar, no vale cualquier otra impugnación a los efectos de derecho de voto.

• La limitación para la impugnación de los acuerdos

Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la Comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe, así lo establece el art. 553.31.3 del Código Civil.

El momento a tener en cuenta, será el día de la Junta y, por ende, si le priva de voto, tampoco podrá impugnar el acuerdo, por falta del requisito de procedibilidad, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia AP Tarragona, Sec. 1.ª, 537/2023, de 26 de octubre. Recurso 121/2023 (SP/SENT/1202846), pero aun en el caso en el que no se le privase de voto, si no está al corriente de pago, tampoco podrá accionar judicialmente mediante la citada impugnación, como señala la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 203/2004, de 15 de junio. Recurso 493/2003 (SP/SENT/59755).

Esta también es una de las diferencias en relación con el art. 18 de la LPH que lo marca en el día de la interposición de la demanda, es decir se puede ser moroso el día de la Junta y no haber podido votar, pero podrá impugnar el acuerdo si, en el momento de la acción judicial, paga o consigna la deuda,

Además de pagar, el CCCat, prevé la posibilidad de consignar la deuda, lo que deberá acreditarse como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 455/2019, de 5 de julio. Recurso 444/2018 (SP/SENT/1015576) y además, como ya he señalado, no puede estar condicionada de tal modo que, la Comunidad podrá retirar ese importe, esto es, que ya sea el Juzgado o el notario tienen que hacer entrega del dinero consignado, pues en otro caso no se cumpliría con el espíritu y letra de la normativa y el requisito no tendría sentido alguno.

De este modo y, por lo expuesto, salvo las excepciones comentadas, la Comunidad no puede sancionar ni limitar los derechos de los propietarios que no estén al corriente de pago de los gastos comunes.

Consecuencias de la morosidad en la Comunidad