El requerimiento, requisito previo para el ejercicio de acciones por actividades molestas

No existe duda legal alguna sobre la obligatoriedad de cumplir con este requerimiento. Según lo establecido en el artículo 7.2 de la LPH (SP/LEG/1894), al no estar permitidas en la Comunidad, las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, en el caso de que estas se lleven a cabo, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien las realice, la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Su finalidad, por tanto, es advertir al infractor, por lo que se ha de asegurar la recepción y conocimiento, debiendo darle un plazo prudencial, que dependerá del supuesto concreto y de las acciones necesarias, para que se pueda proceder al cese de la actividad. 

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, para lo que bastaría con el acuerdo de la simple mayoría del art. 17.7 LPH, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación.

En estos casos, presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, y podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Se trata, por lo tanto, de un requisito de procedibilidad, y en este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Vizcaya, Sec. 4.ª, 304/2023, de 27 de abril. Recurso 82/2023 (SP/SENT/1206019), Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 731/2022, de 14 de julio. Recurso 1380/2021 (SP/SENT/1165687) de la Huesca, Sec. 1.ª, 127/2022, de 14 de marzo. Recurso 24/2020 (SP/SENT/1151845) y Cádiz, Sec. 2.ª, 356/2021, de 16 de noviembre. Recurso 318/2021 (SP/SENT/1132928).

No obstante, son numerosos los interrogantes que en la práctica surgen, por lo que, considero de interés aclararlos.

¿Qué debe incluirse y de qué manera debe llevarse a cabo?

Se deberá describir la actividad que se viene desarrollando y que vulnera lo dispuesto en el citado art. 7.2 LPH, debiendo realizarse de manera fehaciente, constando el apercibimiento para que, como he señalado, en el caso de que, el infractor, ocupante o propietario, no cese en la actividad, molesta o prohibida, se procederá al ejercicio de las acciones judiciales correspondientes, para ello, habrá de señalarse un plazo prudencial, que como he expuesto, dependerá del caso especifico.

Este deberá ser explicito, realizado al efecto, de tal modo que no será suficiente el acta en la que se acuerde requerir al infractor, pese a que esta, incluso, puede ser contestada. Al respecto se ha pronunciado la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 189/2024, de 23 de mayo. Recurso 275/2022 (SP/SENT/1238833) ni tampoco se considera válido un aviso genérico a los vecinos, como señala la sentencia de la AP Jaén, Sec. 1.ª, 295/2021, de 24 de marzo. Recurso 1159/2019 (SP/SENT/1105732)

Será necesario acreditar el contenido, pues como señala la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 139/2022, de 11 de febrero. Recurso 81/2021 (SP/SENT/1148071), no podrá tenerse por realizado el citado requerimiento cuando no es posible probar el asunto, dando lugar, en este caso, a la desestimación de demanda interpuesta por la Comunidad. Así, aconsejo realizarlo mediante un burofax o similar, con certificación de texto y acuse de recibo. 

¿Quién debe requerir?

La LPH, señala, como acabo de citar, que ha de ser el Presidente, según el citado art. 7.2 LPH, es el único que puede requerir, por propia iniciativa o por petición de cualquier propietario, sin que sea necesario el acuerdo previo. 

Así, no podrá hacerlo, la Junta, mediante acuerdo, como veíamos en el caso expuesto de la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 189/2024, de 23 de mayo. Recurso 275/2022 (SP/SENT/1238833).

Tampoco se admite que lo realice un propietario, aunque este sea el afectado, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 598/2024, de 19 de septiembre. Recurso 1742/2021 (SP/SENT/1240246), aunque en este caso, habrá de estarse al caso específico, es decir, si es uno comunero el que sufre estos perjuicios, debe dar cuenta o requerir al Presidente, y si este no lleva a cabo el requerimiento que exige el citado art. 7.2 LPH, entonces, sí considero que podrá actuar de forma directa, así se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 321/2016, de 18 de mayo. Recurso 1131/2014 (SP/SENT/854896), en este caso, el propietario actúa en beneficio propio.

Si optase por accionar de forma individual, en la demanda judicial debe acreditar que ha cumplido con este requisito previo, al Presidente y, que ha efectuado aviso fehaciente dirigido al propietario y/o ocupante que llevan a cabo las actividades prohibidas y molestas, naturalmente siempre probando que ello se está produciendo en perjuicio directo. El problema, es que la posible sentencia estimatoria, considero que solo podría tener alcance respecto a la cesación de las actividades, pero no a la privación del uso, pues entiendo que, las exigencias del art. 7.2 LPH, acuerdo de la Junta y requerimiento del Presidente, son necesarias para conseguir la privación del piso o resolución contrato de arrendamiento, supuestos que no cabe que se soliciten por un solo propietario.

La falta de cumplimiento de estos requisitos: los requerimiento al Presidente e  infractor, ante la inactividad de la Comunidad, podrán ser el motivo de desestimación de la demanda, como señala, la sentencia de AP Valencia, Sec. 11.ª,  551/2019, de 11 de diciembre. Recurso 169/2019 (SP/SENT/1043252). 

La sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 276/2020, de 16 de noviembre. Recurso 529/2019 (SP/SENT/1087685), aunque parece ser un caso aislado, estima válida la carta enviada por abogado de la Comunidad a la propietaria para el cese de las actividades molestas que realizaba, reúne todos los requisitos para ser considerada requerimiento fehaciente del art.7 LPH, aun no siendo realizado por el Presidente.

Mayores dudas surgen cuando se realiza por el Secretario y/o al Administrador, la LPH no lo prevé en esta ocasión, pese a que sí lo hace en otros preceptos, por lo que siempre debe intentar hacerlo el citado cargo directivo.

Mi criterio, no obstante, es que, no se puede considerar nulo el realizado por este profesional; así, la sentencia de la AP Jaén, Sec. 1.ª, 494/2023, de 15 de mayo. Recurso 1115/2021 (SP/SENT/1192757) considera válido el requerimiento fehaciente hecho por el Administrador de la Comunidad requiriendo para la cesación en las actividades molestas e insalubres de los inquilinos cuando lo efectúa por orden del Presidente de la Comunidad. Así se ha pronunciado también la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 187/2022, de 23 de mayo. Recurso 456/2021 (SP/SENT/1157212).

En este mismo sentido, la AP Álava, Sec. 1.ª, 188/2010, de 21 de abril. Recurso 633/2009 (SP/SENT/532316) entiende que tiene validez este requerimiento efectuado por el Administrador ya que cumple con la finalidad, aunque en este caso, la Presidenta de la Comunidad ratifica que se hizo a su instancia.

De este modo, considero que, podría requerir el Secretario y/o al Administrador, pero siempre indicando que lo lleva a cabo en nombre y siguiendo las instrucciones del Presidente, que, naturalmente, luego deberá ratificar con sus actos que así ha sido o bien trasladar el acuerdo de la Junta de Propietarios en este sentido. En todo caso, por cautela, se aconseja que se haga firmar el requerimiento a dicho representante legal, y desde luego, para evitar cualquier problema, que lo realice directamente el citado representante de la Comunidad, Presidente.

¿Quién debe ser el destinatario?

El citado art. 7.2 señala que, en caso de actividades molestas, hay que requerir a quien las realice sea o no propietario, por lo que el ocupante también podrá atender la petición de la Comunidad y desistir en su conducta. Pero, no estará nunca de más que, siendo el infractor el ocupante no propietario, se haga constar igualmente al propietario la situación, pues quizá por esta vía se encuentre la solución extrajudicial.

La notificación, por tanto, y por regla general, siempre habrá de hacerse al ocupante, pues en caso contrario, como señalan las sentencias de la Audiencias Provinciales de Lugo, Sec. 1.ª, 84/2024, de 21 de febrero. Recurso 553/2022 (SP/SENT/1220987) y Ciudad Real, Sec. 1.ª, 366/2021, de 28 de octubre. Recurso 931/2019 (SP/SENT/1130121), la consecuencia, en caso de instar la acción de cesación, podría dar lugar a la desestimación, pero, por ejemplo, si se realiza a ambos, se le podrán pedir los datos necesarios al propietario, y si los facilita ya no serán necesarias las diligencias previas, que será la solución si no lo hace.

No obstante, hay supuestos en los que se considera válido el efectuado simplemente al propietario, pese a estar la propiedad ocupada por un tercero, teniendo en cuenta que hay casos, como las viviendas de uso turístico o el alquiler por habitaciones, en los que, como señala la sentencia de las AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 282/2024, de 10 de mayo. Recurso 978/2022 (SP/SENT/1231300) al existir gran movilidad en la ocupación de las habitaciones, como quiera que la vivienda no se hallaba arrendada de manera continuada y por un plazo de larga duración a un tercero, en tal caso, dicho arrendatario no se vería afectado de una manera directa por la sentencia, por lo que bastará que el requerimiento se formulase al propietario exclusivamente. 

Además, hay resoluciones que sancionan al propietario por las actividades del ocupante, en este sentido se han pronunciado entre otras las sentencias de entre otras, de la AP Burgos, Sec. 2.ª, 112/2021, de 29 de marzo. Recurso 483/2019 (SP/SENT/1101498), la de Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 95/2019, de 6 de marzo. Recurso 42/2019 (SP/SENT/998666) y la de la AP Barcelona, Sección 11.ª, Recurso 598/2004, de 3 de septiembre (SP/SENT/62351), en las que se priva del uso de la vivienda por un periodo de tiempo al propietario por las actividades desarrolladas por el arrendatario, por el hecho de haber participado o al menos no ayudado a que las actividades molestas no se sigan produciendo, en estos casos el propietario no tiene un mínimo de "prudencia", por ejemplo, en el momento del arrendamiento, sucediéndose el mismo patrón, y siendo sucesivas las molestias provocadas a la Comunidad

Es cierto que, por regla general, no será posible la máxima sanción al propietario, ya que se debe partir de la interpretación restrictiva de todo precepto que limite el ejercicio del derecho de propiedad, y las sanciones que se recogen en el repetido art. 7.2 están previstas para el que realice las actividades señaladas en el citado precepto legal, pero reiteramos que habrá que estar, igualmente, a su diligencia.

De este modo y por lo expuesto, la demanda, sin duda, debe ir dirigida contra el ocupante, y respecto al propietario, habrá de estarse al caso específico, pues si la acción de la Comunidad resultaría ineficaz, por eso en estas situaciones de reiteración, incluso de pasividad ante los requerimientos comunitarios, la Junta podría acudir a la solicitud de privación del uso, para lo que evidentemente debería accionar también contra el propietario con su previo requerimiento.

¿Qué consecuencias tendrá que no sea recepcionado?

Siempre deberá extremarse el celo para que sea recibido por su destinatario, aunque como señala la sentencia de la AP Navarra, Sec. 3.ª, 705/2024, de 27 de mayo. Recurso 1332/2023 (SP/SENT/1231153), deberá tenerse por cumplido el requisito de requerimiento previo en la acción de cesación de actividades molestas cuando no puede imputársele a la Comunidad el resultado negativo de entrega de los requerimientos 

A falta de esta posibilidad de acreditar, la recepción, aconsejamos utilizar la vía subsidiaria que establece el art. 9.1 h) LPH, es decir, si después de haberlo intentado en el domicilio designado por el propietario o piso o local, fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

Es decir, que si no se ha podido practicar directamente al propietario u ocupante deberá verificarse en el tablón de anuncios a fin de poder aportarlo en el juicio que se inste al efecto, ya que es exigido como acto previo al ejercicio de la acción judicial.

Como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 187/2022, de 23 de mayo. Recurso 456/2021 (SP/SENT/1157212) “Que el requerimiento por su naturaleza receptiva ha de hacerse de forma que quede constancia de que tal acto de comunicación ha llegado o ha podido llegar a su destinatario, pues los actos de comunicación se rigen por el principio de recepción y no por el de conocimiento ( S. T.S. 17-5-93...) y, por tanto, producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia de la persona a la que van destinados ( S. T.C. 19-12-89, y S.s. T.S. 17-1-91, 7-4-95, 12-12-00...).”

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