El uso turístico en las Comunidades de Propietarios en Cataluña

Hace unos días publicaba un post sobre la reciente reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, (SP/LEG/1894) en la que comentaba, de manera sucinta, la nueva potestad de las Comunidades de propietarios para permitir el destino de las viviendas que forman parte de la finca divida horizontalmente, pero no cualquiera, sino el de las, en cierto modo, demonizadas, viviendas de uso turístico. 

Así, hasta esta modificación llevada a cabo por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia (SP/LEG/44145), con entrada en vigor del 3 de abril de 2025, la Comunidad podía limitar o condicionar estas actividades y, aunque no existía un criterio unánime sobre si, además, también las podía prohibir, tras las dos sentencias de Pleno del Tribunal Supremo, ambas del 3 de octubre de 2024, en concreto, las resoluciones; 1233/2024, de 3 de octubre. Recurso 2617/2023 (SP/SENT/1234620), y la 1232/2024, de 3 de octubre. Recurso 8972/2022 (SP/SENT/1234619), ya no existe duda alguna; limitar o condicionar sí es prohibir, de tal modo que, la Comunidad puede prohibir este uso de las viviendas, por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala la regla 12 del art. 17 LPH.

Cuando el Alto Tribunal nos aclara las dudas, se produce la reforma, y así, a partir de la citada fecha, 3 de abril, la prohibición es por ley, es decir, pese a no existir límite alguno en los estatutos, y haber adquirido una vivienda libre, sin traba ninguna, no se podrá desarrollar este tipo de actividad, salvo que, la Comunidad, por este mismo acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, lo permita. Todo ello, desde luego, al margen de los trámites administrativos que no son objeto de estos comentarios.

Podremos estar más o menos de acuerdo con esta reforma legal, pero lo cierto es que la prohibición existe, y solo la Comunidad puede levantar el veto.
Hasta aquí un resumen de la regulación estatal, pero ¿qué sucede en las Comunidades de propietarios de Cataluña?, aquellas que fueron envidiadas, y ahora están olvidadas.

La normativa específica del régimen de propiedad horizontal en Cataluña, con la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña relativo a los derechos reales, (SP/LEG/3159) supuso, en la mayoría de los casos, unos cambios sustanciales respecto a la LPH estatal, de ahí esa celo en el resto de España.

Es cierto que hasta su reforma llevada a cabo por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales (SP/LEG/17692), pese a que se permitía la prohibición de cualquier uso, por las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, la anterior redacción del art.553.25.4 del CCCat, señalaba como requisito necesario, el consentimiento del propietario afectado cuando, los acuerdos disminuyesen las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria, por lo que hubo alguna resolución judicial, que requería esta aceptación, así se pronunció la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 95/2015, de 21 de mayo. Recurso 139/2014 (SP/SENT/818296).

No obstante, tras la citada reforma, este precepto se modificó, y en la actualidad, el art. 553.25.4 CCCat, este  consentimiento del afectado, se refiere solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja.

Así, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña; se puede prohibir el uso de las viviendas de uso turístico, por las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como establece el art. 553-26.2 a) CCCat, siendo necesario el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes de los presentes en la Junta y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se puede alcanzar la mayoría cualificada, contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que en este plazo no se han opuesto en el acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.

Una vez adoptado el acuerdo, este será válido y ejecutivo para todos, como establece el art. 553-29 CCCat, aunque esto suponga dejarlo sin efecto en parte, según dispone el arte. 553-36.1 de la misma normativa.

Ahora bien, a pesar de ser vinculante para todos, tanto a quienes han votado a favor como quienes lo han hecho en contra, el acuerdo no puede tener efectos retroactivos, como señala, entre otros, la Sentencia del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 74/2018, de 13 de septiembre. Recurso 39/2018 (SP/SENT/972550), es decir, no puede perjudicar a aquellos que ya venían desarrollando esta actividad en la Comunidad.

El citado acuerdo se tiene que elevar a escritura pública, para poder inscribirse en el Registro de la Propiedad la modificación de los Estatutos acordada, pues en caso contrario, no puede vincular a terceros adquirentes, nuevos propietarios.

Pues bien, esta posibilidad legal que solo era aplicable en Cataluña y sobre la que no había duda alguna: se podría prohibir el uso de las viviendas de uso turístico, ahora, tras la repetida reforma de la LPH, podría considerarse que, en comparación con la regulación estatal, es un poco escasa.

Por eso es importante distinguir y aclarar que, si el régimen aplicable a la Comunidad es el Código Civil de Cataluña, y salvo que existe prohibición estatutaria alguna, la propiedad puede, destinar su vivienda al uso que estime oportuno, entre ellos, el turístico, repito, siempre que se cumplan los trámites administrativos necesarios. Aunque, también podrán prohibir este o cualquier otro uso, por acuerdo de las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

El problema con el que nos podemos encontrar es que, existan determinadas cláusulas estatutarias de prohibición, y aunque no sean específicas de esta actividad, la jurisprudencia las está aplicando de manera analógica, ¿en qué supuestos?

• La AP Barcelona, Sec. 13.ª, 202/2018, de 20 de marzo. Recurso 490/2016 (SP/SENT/949756) estima que, la prohibición estatutaria de “actividad hotelera” se entiende asimilable a la de vivienda de uso turístico. 
• Del mismo modo, aunque relativas a la LPH, considero aplicables las sentencias del TS, 105/2024, de 30 de enero. Recurso 9853/2021, (SP/SENT/1208723), 1671/2023, de 29 de noviembre. Recurso 3508/2019 (SP/SENT/1203167) y 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021 (SP/SENT/1203166), que han estimado que, el uso de las viviendas para uso turístico, se considera una actividad empresarial, por lo que, si no está permitida en los estatutos, se podrá prohibir por la Comunidad, asimilando, por ejemplo, como señala la primera de las resoluciones citadas, la actividad de alojamiento turismo, con la de hospedería, por lo que, aplicando la cláusula estatutaria, procede el cese de esta actividad, vivienda de uso turístico.
  
  Desde luego, todo ello sin perjuicio de que, si esta actividad resulta molesta o contraviene la normativa urbanística, se podrá aplicar el art. 553.40 del CCCat, probando que esas "molestias" existen, pues, como pronuncia la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 16.ª, 644/2003, de 8 de octubre. Recurso 370/2003 (SP/SENT/52391), en principio, no es molesta la actividad de apartamentos turísticos en edificio destinado a viviendas, pero, la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 34/2017, de 3 de febrero. Recurso 432/2015, (SP/SENT/918720) estima la acción de cesación de la actividad de alquiler vacacional, porque se ha acreditado que los usuarios incumplen la normativa comunitaria y actúan incívicamente.

Si la Comunidad considerase que estas actividades se están produciendo, la presidencia, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la Junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción para hacerla cesar, que debe tramitarse de acuerdo con las normas procesales correspondientes. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.

Y, como continúa diciendo el citado precepto legal, la Comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período que no puede exceder de dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Renta y duración en el arrendamiento de vivienda. LAU 29/1994