Las viviendas de uso turístico en las Comunidades, problemática más allá de la simple prohibición

Comienza la cuenta atrás, ya queda menos para que, las viviendas de uso turístico estén prohibidas en las Comunidades de propietarios sin necesidad de que exista un acuerdo comunitario limitativo. 

Recordemos que, a partir del 3 de abril de 2025, con la reforma llevada a cabo por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas en Materia de Eficiencia del Servicio Público de Justicia (SP/LEG/44145), la Disposición final cuarta, modifica el art. 7 añadiendo el párrafo 3, y el 17.12 estableciendo que, en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, ninguna vivienda podrá destinarse a usos turísticos, de tal manera que, si algún propietario pretende ejercer este tipo de actividad, deberá solicitar el correspondiente permiso a la Junta, quién podrá autorizarle el uso, siempre que así lo acuerden las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Hasta aquí todo parece estar claro, no obstante, hay que tener en cuenta que, con anterioridad a esta prohibición, en algunas las Comunidades ya se estaban desarrollando estas actividades, y son precisamente estos supuestos y su problemática, el objeto de estos comentarios.

En concreto, me han parecido interesantes, cinco cuestiones polémicas, sobre las que daré mi opinión que es la mantenida por la editorial sepín, pero sobre las que no existe muchas sentencias que avalen nuestra postura, por lo que, llegado el caso, otro podría ser el criterio mantenido por los Tribunales. 

Veamos, las dispuestas circunstancias:

1. La más habitual, suelen ser las actividades molestas.

Las viviendas de uso turístico se ha considerado que, suponen una alteración de la convivencia pacífica de los residentes en la Comunidad, entendiéndola como tal, incluso antes de su desarrollo. 

No obstante, como cualquier otra, esta ha de llegar a probarse, teniendo en cuenta que la Propiedad Horizontal prevé medidas para poder accionar contra este tipo de conductas, como establece el art. 7.2 de la LPH (SP/LEG/1984).

2. La actividad esté prohibida en los estatutos.

En este supuesto, pese a que, este destino no esté vetado por la Comunidad, aplicando esta cláusula estatutaria, se podrá accionar contra el infractor, aquel propietario que desarrolle la actividad. 

El problema estará, en la posible interpretación de las citadas estipulaciones, pues no siempre son expresas, pues si así fuese, como sucede en el supuesto de la sentencia de AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 135/2023, de 17 de marzo. Recurso 101/2022 (SP/SENT/1189269), no habría problema para aplicarla.

Pero ¿se puede asimilar esta actividad a otras que figuren en el citado documento? 

El Tribunal Supremo en sentencias, 105/2024, de 30 de enero. Recurso 9853/2021, (SP/SENT/1208723), 1671/2023, de 29 de noviembre. Recurso 3508/2019 (SP/SENT/1203167) y 1643/2023, de 27 de noviembre. Recurso 2117/2021 (SP/SENT/1203166), ha estimado que, el uso de las viviendas para uso turístico, se considera una actividad empresarial, por lo que, si no está permitida en los estatutos, se podrá prohibir por la Comunidad, asimilando, por ejemplo, como señala la primera de las resoluciones citadas, la actividad de alojamiento turismo, con la de hospedería, por lo que, aplicando la cláusula estatutaria, procede el cese de esta actividad, vivienda de uso turístico.

No obstante, la reciente sentencia de este Alto Tribunal 264/2025, de 18 de febrero. Recurso 7875/2021, se pronuncia en contra de la interpretación extensiva, teniendo en cuenta que, en este caso, en los estatutos se establece que queda prohibido: "Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales. Dos.- Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del hogar. Tres.- Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones." , considerando, la citada resolución que, de la citada cláusula no se puede desprender que existe una prohibición de destinar las viviendas a usos turísticos. 

En cualquier caso, no debemos olvidar que, a partir del 3 de abril de 2025, esta actividad, esté o no prohibida en los estatutos, por aplicación del art. 7.3 de la LPH, será preceptivo el acuerdo comunitario para poder destinar una vivienda a uso turístico. 

3. Si, con anterioridad a la reforma, la actividad se estaba ejerciendo sin licencia. ¿Necesitaría el acuerdo comunitario? 

Sí, sería necesario, pues el propietario estaba ejerciendo una actividad, quizá incluso, sin conocimiento de la Comunidad, de tal modo que, sin duda, sería preceptivo el acuerdo comunitario, tal y como establecen los arts. 7.3 y 17.12 LPH.

4. Si, estando autorizada esta actividad, el propietario pretende, cambiar el uso de local a vivienda de uso turístico. ¿En este caso, serían aplicables las cláusulas estatutarias que permiten la realización de obras para adaptar los locales a su actividad?

La sentencia de la SAP La Rioja, Sec. 1.ª, 14-10-2024 (SP/SENT/1241294), se pronuncia en contra.  La citada resolución judicial considera que, las obras ejecutadas en la fachada exceden de las propias para destinar los locales comerciales a cualquier clase de negocio, pues, según los argumentos de esta sentencia, no es un negocio o actividad comercial la que se va a desarrollar en dichos locales, sino que, se van a destinar a viviendas por más que, al tratarse de viviendas turísticas, se trate su explotación de una actividad empresarial.

No conocemos ninguna otra sentencia que se haya pronunciado al respecto, pero, mi criterio, expresado con todos los respectos, es que, si las viviendas turísticas se consideran una actividad diferente a la propia de residencia, podríamos entenderla dentro de una actividad comercial y, por lo tanto, aplicar las normas que permiten tales obras, aunque siempre habrá de estarse al caso concreto. 

5. El incremento de los gastos comunes.

La repetida regla 12 del art. 17, fija la posibilidad de que, mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se puedan establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %.

Señalando, además que, estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Dos son las dudas suscitadas con relación al momento de aplicar este incremento; por un lado, si este depende del ejercicio de la actividad o bastaría con la simple tenencia de la licencia y, en segundo lugar, si la irretroactividad se refiere a las viviendas en las que ya se venía ejerciendo la actividad. 
Respecto a la primera duda, y aunque no conocemos sentencias aplicables, hay que tener en cuenta que, el citado precepto legal, señala que la Comunidad puede adoptar este incremento en las viviendas donde se realice dicha actividad, por lo que, se desprende que, solo está vinculado al ejercicio, no a la tenencia de la licencia, pues pudiera darse el caso de que la propiedad, por ejemplo, permaneciese cerrada u otro fuese el destino que se le viene dando.

El citado precepto parece que pretende este incremento por el uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de este tipo de actividad, como así lo prevé, por ejemplo, el régimen jurídico de la propiedad horizontal de Cataluña, regulado en el CCCat, el que se prevé la posibilidad de este incremento en el artículo 553-45.4 (SP/LEG/3159), en el supuesto del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local. 

La segunda cuestión, entiendo que debe resolverse considerando que, se aplicará, desde la adopción del acuerdo, art. 19.3 de la LPH, a todas las viviendas que estuviesen desarrollando la actividad, no solo a las que lo hagan a partir del momento en el que se acuerde el incremento.

Estas son algunas de las posibles dudas, pero, la casuística de las Comunidades de propietarios, harán que surjan muchas más, por ejemplo, ¿alcanzaría la prohibición del art. 7.3 LPH, cuando el edificio sea de oficinas? Les remito a los webinar que Aurelio Puche Ramos y Javier Valentín Peñate impartirán sobre las viviendas de uso turístico, dentro del  curso especializado sobre propiedad horizontal y administración de fincas, y en el que les animo a participar. 

Formación especializada en Propiedad Horizontal y Administración de Fincas