El blog jurídico de Sepín

Siendo la Junta de propietarios el órgano supremo de la Comunidad dónde se han de adoptar los acuerdos que la rigen, es importante el cumplimiento de los requisitos necesarios para que, las reuniones celebradas lo sean con las máximas garantías posibles, evitando defectos de forma, que, puedan invalidar las decisiones adoptadas, teniendo en cuenta, esto es algo que siempre repito, que en cualquier caso, pese a este o cualquier otro incumplimiento del régimen jurídico de propiedad horizontal, en este caso, en Cataluña, todos los acuerdos son válidos y ejecutivos desde el momento en que se adoptan como señala el artículo 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159) y solo podrá declarar su nulidad la correspondiente sentencia judicial, como establecen entre otras las resoluciones de la AP Girona, Sec. 1.ª, 575/2023, de 19 de julio (SP/SENT/1194559), de AP Girona, Sec. 2.ª, 322/2022, de 11 de julio (SP/SENT/1156226) y de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 104/2017, de 17 de mayo (SP/AUTRJ/915883), es decir que, deberán ser impugnados judicialmente en la forma de plazos del artículo 553.31 del CCCat.

En un post anterior escribí sobre la forma de redactar el Orden del día (SP/DOCT/122617), que es el marco en el que se han de desarrollar los asuntos comunitarios. Lo hará el Presidente con la ayuda del Administrador y, teniendo en cuenta las peticiones de los propietarios, como señala el art. 553.21.4.a) del CCCat. Por su parte, el art. 553-25.1 dispone que sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos que en él se incluyan, luego, siendo este necesario para el desarrollo de la Junta y la adopción de los acuerdos, es importante saber cómo se debe redactar.

La duda de cómo realizarla, es un problema habitual en las Comunidades, por lo que existe numerosa casuística al respecto, tanto doctrinal como jurisprudencial, pues en el régimen de propiedad horizontal estatal, no es preceptivo, en ningún supuesto, que las notificaciones o requerimientos se hagan de forma fehaciente, aunque en algunos supuestos, como veremos, sea recomendable, por eso, cobra mayor importancia la prueba. ¿Cuándo, dónde y cómo debe realizarse?

La enorme casuística existente en las Comunidades de propietarios hace que solamos pasar por alto cuestiones esenciales para su correcto funcionamiento, y sobre todo, y esto es lo fundamental, para la validez de los acuerdos. Teniendo en cuenta que en el Régimen de Propiedad Horizontal, en este caso en Cataluña, todo ha de pasar por este consenso, considero que es de sumo interés tener claro el punto de partida: la delimitación en la que se deberá desenvolver la Junta; es decir, la correcta redacción del Orden del día.

Aunque se trate de un problema que no conoce época del año, es en verano cuando estas resultan más evidentes; las piscinas, el aire acondicionado, las barbacoas, las reuniones al aire libre en elementos comunes, las fiestas con música alta hasta la madrugada y un largo etcétera que, aunque todos tengamos necesidad de desconexión en esta estación de año, no por ello debemos dejar aparcada la educación y las reglas de convivencia, porque de eso se trata en la mayoría de las ocasiones. Son numerosas las consultas que llegan a sepín en estos días sobre estos problemas, en las que se plantean qué medidas se pueden tomar ante el vecino que, por ejemplo, incumple las normas comunitarias de la piscina (SP/DOCT/19260). La respuesta es no puede hacer nada o casi nada, si se trata de conductas aisladas. Pues, aunque este tipo de situaciones estén reguladas en el denominado reglamento de régimen interior, (SP/DOCT/75462), la Comunidad, recordemos, no tiene capacidad sancionadora. Mi contestación, en estos casos, es que se trata de respetar las reglas de convivencia.

Entonces, ¿no existe solución? Sí, pero veamos, cuándo y cómo:

No es la primera vez que traigo a estas líneas la figura del promotor en las Comunidades de propietarios, y no como agente de la construcción sino como propietario; teniendo en cuenta que, formará parte de esta, como un comunero más, hasta la venta de la totalidad de los inmuebles. Pero mientras tanto, ¿qué repercusiones puede tener para la Comunidad?

La impugnación en el régimen de propiedad horizontal es un tema que, por su importancia, he tratado en alguna ocasión. Es el medio de defensa de los comuneros frente a la adopción de los acuerdos comunitarios, siempre que estos sean contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o supongan un grave perjuicio para cualquier propietario, como establece el artículo 18 de la LPH, por eso, es necesario saber, cómo, cuándo y quienes pueden accionar judicialmente; ya que, como igualmente señalaba en el post anterior, la citada impugnación no tiene otro camino legal que la demanda judicial. Es decir, de nada servirá que en la propia Junta o posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA; pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario para el ejercicio de la acción, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1. 8º de la LEC.

En aquella ocasión también señalaba que los legitimados para impugnar serán los propietarios que han votado en contra en la Junta; los que ilegítimamente hubieran sido privados del derecho de voto; los que salvaron el voto entendiendo que esta fórmula se puede aplicar cuando el propietario no vota en contra sino se abstiene, así se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 242/2013, de 10 de mayo (SP/SENT/723022); y desde luego, los propietarios ausentes, teniendo en cuenta que, la jurisprudencia considera que en los acuerdos de unanimidad y de mayorías cualificadas en los que es necesario el realizar el cómputo sobre la totalidad de cuotas y propietarios, como establece el artículo 17.8, salvo las excepciones allí señaladas, el propietario no asistente podrá impugnar aunque no hubiese contestado en contra. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 307/2013, de 9 de mayo (SP/SENT/718490) y TS, Sala Primera, de lo Civil, 930/2008, de 16 de diciembre (SP/SENT/441811), fijando ésta última doctrina jurisprudencial.

Ahora bien, y este es el objeto del presente post, el citado precepto legal fija como requisito esencial para proceder a la repetida impugnación estar al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad, o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Así, se niega esta legitimación cuando el propietario es moroso, salvo que hubiese consignado las cantidades debidas. Incluso hay sentencias que consideran que previamente ha debido hacerse el ofrecimiento a la Comunidad, de tal modo que, la consignación hecha en la cuenta del juzgado sin ofrecimiento de pago y puesta a disposición del acreedor no permite tener por cumplido el requisito para poder impugnar los acuerdos comunitarios, como señala la sentencia de la AP Valencia, Sec. 7.ª, 20/2022, de 24 de enero (SP/SENT/1147304). Además, no puede hacerse condicionada; así la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 100/2022, de 4 de marzo (SP/SENT/1156149), establece que la Comunidad podrá proceder al cobro de la suma, es decir, la consignación practicada ad cautelam a efectos procesales para la interposición de demanda y no con la intención de abonar la deuda no permite dar legitimación activa al comunero demandante. 

No obstante, esta obligación de pago se excepciona cuando se trate de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

Si interpretamos literalmente este precepto, solo se podría impugnar siendo moroso cuando se fijan o modifican las cuotas de participación. No obstante, este requisito legal ha sido objeto de interpretación jurisprudencial y lo que parece estar claro es que esta excepción puede hacerse extensiva al acuerdo en el que se modifica el sistema de reparto de los gastos. En este sentido se han manifestado las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 613/2013, de 22 de octubre (SP/SENT/740040) que fija doctrina jurisprudencial; del mismo modo se pronuncia el Alto Tribunal, 584/2019, de 5 de noviembre (SP/SENT/1024415), pero ¿pueden aplicarse estas excepciones en otros supuestos referidos a los gastos comunes? En principio, mi respuesta sería negativa, pero veamos los distintos pronunciamientos jurisprudenciales. 

El TS, Sala Primera, de lo Civil, 154/2022, de 28 de febrero (SP/SENT/1136571) considera que no concurre la excepción a la necesidad de consignación o pago previo a la impugnación, ya que el acuerdo versa sobre el establecimiento de una nueva derrama. Por su parte, la AP Huesca, Sec. 1.ª, 87/2022, de 22 de febrero (SP/SENT/1147693) señala que no cualquier acuerdo que afecte al pago y participación en los gastos de la Comunidad pueden incluirse en la excepción de estar al corriente de pago para su impugnación. De nuevo, el TS, Sala Primera, de lo Civil, 799/2011, de 6 de febrero de 2012 (SP/SENT/662610) entiende la falta de legitimación de la asociación demandante para la impugnación de los acuerdos, al no hallarse sus integrantes al corriente de pago de las cuotas comunitarias y tratarse de un acuerdo de individualización de gastos comunes.

La AP Málaga, Sec. 5.ª, 283/2021, de 29 de abril (SP/SENT/1109474), no considera una excepción al pago el acuerdo que establece un plan de pagos para los comuneros para responder de las deudas de la Comunidad, no supone una modificación del sistema de reparto de los mismos, por lo que se debe estar al corriente de pago para su impugnación. Del mismo modo, tampoco lo es el acuerdo de liquidación de deuda, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 9/2022, de 12 de enero (SP/SENT/1157078), ni lo será el acuerdo liquidatario de la deuda mantenida por la propiedad de una vivienda con la Comunidad de Propietarios, de acuerdo con la AP Madrid, Sec. 9.ª, 528/2021, de 4 de noviembre (SP/SENT/1131625).

El acuerdo por el que se exonera de contribuir a determinados gastos no altera el reparto de cuotas establecido en estatutos, sino que redistribuye la deuda entre los obligados, por lo que se debe estar al corriente de pago para su impugnación. Así se ha pronunciado la AP Palencia, Sec. 1.ª, 380/2021, de 1 de septiembre (SP/SENT/1123598); mientras que tampoco lo será la existencia de un recargo del 10% por impago de cuotas sobre el total de la cantidad adeudada como señala la AP Alicante, Sec. 5.ª, 161/2020, de 13 de mayo (SP/SENT/1066160) o el acuerdo de aumentar la contribución a los gastos de una anualidad, conforme establece la AP Madrid, Sec. 18.ª, 103/2022, de 10 de marzo (SP/SENT/1148832).

Por último, la AP Madrid, Sec. 8.ª, 490/2022, de 21 de diciembre (SP/SENT/1175187) tampoco considera excepción el acuerdo de aprobación de presupuestos y distribución de estos a distintos gastos, porque no altera la distribución o reparto de gastos entre comuneros y por tanto, para su impugnación, ha de estarse al corriente de pago de las cuotas comunitarias.

Por lo expuesto parece que, salvo el supuesto de contemplado en el repetido artículo 18.2 y el acuerdo de modificación del sistema de reparto de gastos, el criterio de la jurisprudencia es que cualquier otro acuerdo relativo a los citados gastos no supone excepción alguna para estar al corriente de pago para impugnar. Por tanto, si se pretende accionar judicialmente, deberán pagarse o consignarse a favor de la Comunidad los gastos comunes.

Como casi todos los temas relativos al régimen de propiedad horizontal, cuando una Comunidad se plantea la realización de obras en elementos comunes tendentes a la supresión de las barreras arquitectónicas, siempre surgen los problemas, en este caso, derivados de la interpretación de los artículos legales aplicables. 

Veamos, por lo tanto, en primer lugar, su regulación legal. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán el acuerdo previo de la Junta, entre otras, las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Siendo también obligatorias estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

Si la citada obra fuese de un importe superior, existen dos posibilidades:

- Que el propietario solicitante asuma el resto.

- Que se someta a Junta el acuerdo y, adoptado por la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, todos estarán obligados al pago de los gastos generados como establece el artículo 17.2 de la citada LPH.

Así, en esta ocasión, sin entran en otras interpretaciones, por ejemplo, la relativa al límite de las 12 cuotas ordinarias, me centraré en los beneficiarios, máxime teniendo en cuenta algunas resoluciones judiciales que se han pronunciado al respecto. Se puede entender que la expresión “vivir” a la que se refiere el citado precepto legal ¿ha de considerarse con carácter permanente? Es decir, ¿no tendrían derecho a solicitar esta supresión aquellos que utilicen la propiedad como segunda residencia o no hagan un uso permanente de la misma?

Aunque repito, el tema no es pacífico, mi criterio, sin duda, es que este derecho de determinados propietarios deberá hacerse extensivo a todos los que cumplan estos requisitos: tener una discapacidad o ser mayores de 70 años, sin que se pueda discriminar por el uso. Es decir, no podría negarse al propietario que quiera disfrutar de su segunda residencia solo unos meses al año, pues se podría dar el caso que, en el supuesto de no poderse aplicar, se estaría dejando a este titular sin la posibilidad de poder acceder a su propiedad, por ejemplo, tras haber sufrido un accidente y no disponer la finca de ascensor.

Este mismo argumento se podría aplicar para el caso de los locales, en concreto, cuando no se hace un uso frecuente del mismo. Mi argumento en este segundo supuesto es el mismo que acabo de señalar, considero que no se puede negar este derecho a un propietario por el uso que pueda hacer de su propiedad o entrar en valoraciones de si la necesidad es para residir con carácter permanente o si la actividad que se desarrolla en el local es su trabajo o cualquier otra.

Así y respecto al primero de los supuestos, la vivienda, la sentencia de la  AP Alicante, Sec. 5.ª, 44/2020, de 28 de enero (SP/SENT/1052207) señala que acreditada la discapacidad de los propietarios y usuarios de la vivienda, será nulo el acuerdo que deniega la instalación de ascensor solicitada, sin que pueda alegarse para ello que no es el domicilio habitual del solicitante, estableciendo “tampoco puede tener favorable acogida la oposición referida a la falta de permanencia de la vivienda o habitualidad, que la sentencia rechaza respecto a la petición de la demandante ..argumentando " en lo referente a la exigencia de que la persona de edad o discapacitada viva en el inmueble para el que se solicita la instalación del ascensor, tal exigencia no puede interpretarse de manera limitada, estricta, en el sentido de que ésa sea su vivienda única o habitual, como pretende la demandada(lo cual impediría la aplicación del precepto a las segundas residencias). Primero, porque la norma nada dice en tal sentido, no establece ninguna exigencia adicional al hecho de vivir en la casa (recordando aquí que el beneficio se reconoce también a quienes trabajen o presten servicios voluntarios). Antes, al contrario, el artículo 10 nos dice, al referirse a estas obras que se han de ejecutar a requerimiento de los propietarios, que serán obligatorias "en todo caso". Segundo, porque ello parece ir en contra de la finalidad de la norma, que es hacer realidad el principio de accesibilidad universal. Y tercero, porque la obligación que se establece a cargo de la Comunidad no es absoluta (en cuyo caso sería razonable defender una interpretación estricta de los requisitos de legitimación), sino que tiene un límite económico...".

En idéntico sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Valencia, Sec. 6.ª, 246/2016, de 18 de mayo (SP/SENT/903535) considerando que, existe abuso de derecho por parte de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por persona discapacitada, aunque su uso solo se haga durante unos días del verano.

Por tanto, en ambos casos, el menor uso de un servicio no es la causa para poder privar de este derecho a los propietarios, sin que tampoco entienda que se pueda considerar argumento válido que el cargo económico para la Comunidad pueda ser muy elevado.

Cuando se trata de locales u oficinas, la Comunidad con los mismos argumentos podría considerar que debería estar en funcionamiento o, al menos, que se utilice de forma habitual. Sin embargo, como establece la sentencia de la AP Murcia, Sec. 1.ª, 346/2022, de 31 de octubre (SP/SENT/1168691), es irrelevante si la propietaria del local que solicita las obras de accesibilidad hace uso de manera frecuente, ya que el único requisito para realizar la solicitud es la titularidad del inmueble. En este caso, se trataba de la propietario de una oficina y la citada resolución judicial fija que “el artículo 10.1.b de la LPH parte de la legitimidad de los propietarios de viviendas o locales para solicitar la realización de actuaciones en orden a la accesibilidad, en este caso por contar el titular con más de 70 años de edad, con independencia de que se encuentren usando, o no, los mismos, y si bien no es factible desconocer que dicha solicitud se encuentra asociada o vinculada al hecho de la necesidad del titular para que se dé una solución a aquellas barreras arquitectónicas que impidan o dificulten el acceso a su inmueble, y desde esta perspectiva resultaría relevante considerar si efectivamente la actora, hoy apelante, usa o utiliza dicho inmueble que constituye, según afirma, la oficina donde ejerce su profesión de abogada, la realidad jurídica es que dicho requisito en ningún caso se exige. ..."

Por lo expuesto, mi criterio es que todos los propietarios tienen el mismo derecho a solicitar esta supresión de barreras, con independencia del uso que pueda hacer de la propiedad. Pues denegarles este derecho sería tanto como prohibirles la posibilidad de poder utilizar su propiedad, sin que conozca sentencias en contra de este argumento, al menos aplicando el régimen de propiedad horizontal estatal; aunque sí existen en el caso de Cataluña, quizá por la posibilidad de ponderación que el CCCat concede a autoridad judicial en estos supuestos.

Aunque la pregunta puede parecer algo extravagante, está inspirada en la reciente sentencia del Tribunal Supremo 217/2023, de 13 de febrero (SP/SENT/1172594), que considera una vulneración de los derechos fundamentales las actuaciones de la Comunidad de propietarios que declaró como indispensable la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca, sin justificación en los estatutos.

En el complejo funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, hay determinadas cuestiones que, quizá por considerarlas demasiado obvias, no son comentadas habitualmente, pero ello no quiere decir que no den lugar a confusión y generen dudas. Precisamente, es una pregunta realizada por un suscriptor de sepín lo que me ha hecho escribir este post: si los acuerdos son ejecutivos desde el momento en el que se adoptan como señala el artículo 553.29 del CCCat y vinculan a todos los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el 553.30.1, ¿comenzará desde ese momento el cómputo para una posible impugnación?