Pago o devolución de derramas o saldos ¿A quién le corresponden tras la venta de la propiedad?

Siendo una de las obligaciones de los propietarios, como establece el art. 9.1.i) de la LPH (SP/LEG/1894), la de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local se podría afirmar que, una vez que se produce la venta, el comprador, estaría obligado, como propietario al pago de los gastos comunes que se generen tras la venta.

En todo caso, es defendible la tesis de que esta notificación, y en las mismas condiciones, pueda hacerla igualmente el adquirente, con la acreditación correspondiente, pues lo importante, lo fundamental, es que la Comunidad tenga conocimiento, y en este sentido el precepto admite otras circunstancias, como se verá a continuación.

No obstante, el citado precepto legal también fija una consecuencia ante el incumplimiento de esta obligación; señalando que, seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. En este sentido se han pronunciado la sentencia de la AP Madrid, Sec. 19.ª, 310/2024, de 4 de julio. Recurso 87/2022 (SP/SENT/1234220) en este caso, al no haberse comunicado a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda tras la liquidación de la sociedad de gananciales, ambos excónyuges responden de las cuotas comunitarias que se adeudan.

La AP Sevilla, Sec. 6.ª, 341/2023, de 27 de julio. Recurso 3000/2021 (SP/SENT/1198135) señala que, al no haber comunicado a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, el anterior propietario debe responder solidariamente de las cuotas comunitarias junto con el nuevo propietario sin perjuicio de que pueda repetir contra este. En el mismo sentido la AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 292/2023, de 3 de julio. Recurso 274/2023 (SP/SENT/1199550) establece la responsabilidad solidaria de ambos, hasta que no tenga lugar dicha notificación.

Si bien, como señalaba, lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria. Así lo han estimado las sentencias de las AP de Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 260/2010, de 17 de mayo. Recurso 99/2010 (SP/SENT/516052), entendiendo que, la convocatoria de una persona a las Juntas, y el percibo de cantidades de cuotas comunitarias por la misma, deben ser calificados así y, de Asturias, Oviedo, Sec. 7.ª, 353/2006, de 26 de junio. Recurso 656/2005 (SP/SENT/96269) que admite el repetido conocimiento, al liquidar la deuda a nombre del adquirente.

Lo que puede dar lugar a problemas, es determinar qué es el acto concluyente, por eso es aconsejable que, cuando este nuevo titular se presente como tal, la Comunidad le exija copia del documento donde así conste y mientras tanto no se acepte su condición de propietario, en cualquier caso, esta aceptación se produce, por ejemplo, cuando ese nuevo propietario es aceptado en las Juntas como tal, se le notifican acuerdos, etc.

Por otra parte, el citado art. 9.1.e) señala que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar, hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, debiendo aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Esta certificación, lo será por tanto solo respecto a las deudas, por lo que, en principio no debería hacerse extensivo a otros conceptos, ni tendría que reflejar la situación económica de la Comunidad, de tal modo que el nuevo propietario, no podrá, al menos por este certificado, conocer si existen próximas derramas, si existe un juicio pendiente o si se está a la espera de recibir una subvención.

Sin embargo, la AP Burgos, Sec. 3.ª, 456/2009, de 1 de diciembre. Recurso 401/2009 (SP/SENT/494171), no considera que expedir este certificado se puede considerar conocimiento de la Comunidad sobre el cambio de titularidad del inmueble

Por otra parte, la Comunidad, cada vez que se produce una transmisión, no está obligada a hacer una liquidación individual, de tal modo, y ya adelante la respuesta a la pregunta formulada, el piso o local, serán los deudores o acreedores a todos los efectos.

Así, y por lo expuesto, siempre que, como hemos visto, se haya notificado el cambio de titular, y pese a que el acuerdo se haya aprobado con anterioridad a la venta, si la derrama es girada con posterioridad, cuando el nuevo propietario forma parte ya de la Comunidad, será este, como comunero, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, el obligado al pago; además la regla 11 del art. 17, donde se establece que las derramas serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades, que si bien alude a mejoras, se puede entender extensible al resto de las derramas.

En este sentido se pronuncian, entre otras, las sentencias de las AP de Vizcaya, Sec. 5.ª, 21/2024, de 24 de enero. Recurso 358/2022 (SP/SENT/1231678), Valladolid, Sec. 1.ª, 131/2021, de 25 de marzo. Recurso 259/2020 (SP/SENT/1099859), Zamora, Sec. 1.ª, 116/2008, de 10 de julio. Recurso 100/2008 (SP/SENT/183822).

Lógicamente si aceptamos este principio en cuanto a obligaciones, la misma postura habrá que tener en relación con derechos, de tal modo que el comprador o nuevo propietario, también se verá beneficiado por el reparto de subvenciones, o cualquier otro beneficio, así lo han estimado, las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 166/2017, de 8 de marzo. Recurso 587/2015 (SP/SENT/892538), y de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 343/2017, de 21 de julio. Recurso 282/2017 (SP/SENT/925079), o la de esta misma Audiencia y Sec., 340/2012, de 18 de junio. Recurso 109/2011 (SP/SENT/682468), en este caso, respecto a la devolución de saldos.

Todo ello con independencia de los pactos de compraventa que no vincularían a la Comunidad.

Los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios: obligación legal y exoneración 2.ª Edición