La venta de la propiedad y las repercusiones para la Comunidad de propietarios, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña

Siendo la morosidad uno de los graves problemas de las Comunidades de propietarios, tanto en la LPH (SP/LEG/1894), como en el régimen de propiedad de Cataluña,CCCat (SP/LEG/3159), se han intentado regular las medidas necesarias para evitarlo, o al menos, tener garantías a quién reclamarlo.

En principio, no existe duda de la responsabilidad de los comuneros en el pago de los gastos comunes, así, como establece el art. 553.45.1 del CCCat, “los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución, los estatutos o los acuerdos de la junta, por eso intentar prevenir el incumplimiento”, y aunque son numerosos las cuestiones que se nos pueden plantear a este respecto; la modificación de la forma de reparto, las exoneraciones, las compensaciones, etc., en esta ocasión, me ha parecido de interés tratar, la problemática que puede surgir cuando existe un cambio de titularidad. 

En primer lugar, y a tenor de lo dispuesto en el 553.37.3 del CCCat, la persona que enajena un elemento privativo debe comunicar este cambio de titularidad a la secretaría de la Comunidad. De tal modo que, mientras así no se haga, responderá solidariamente de las deudas. En este sentido se ha pronunciado entre otras, la sentencias de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 92/2017, de 23 de marzo. Recurso 705/2015 (SP/SENT/914544) en la que se condena al excónyuge, antiguo titular de la vivienda, al pago de los gastos comunes, porque no notificó al administrador este cambio.

La citada comunicación debe hacerse, como señala el precepto legal, a la secretaría de la Comunidad, tiene que ser recepcionada y así acreditada, y aunque no se fije la forma en la que debe hacerse, lo aconsejable es que, el vendedor lo realice de forma fehaciente, por ejemplo, mediante un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.

No obstante, como señala la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 164/2024, de 21 de marzo. Recurso 340/2023 (SP/SENT/1225244), pese a existir esta responsabilidad por parte del vendedor o transmitente, si la Comunidad había reconocido al nuevo propietario, en este caso, en procedimiento anterior, este será el responsable del pago. Es decir, la aceptación de este nuevo propietario, por ejemplo, mediante la convocatoria a Juntas, significaría el conocimiento y dejaría sin efecto esta obligatoriedad de notificación. 

Ahora bien, no debemos olvidar un requisito que el vendedor debe cumplir antes de la transmisión de la propiedad, y si la que, no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas

Así, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 553.5.2 del CCCat, “los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión”

Es decir, además de su manifestación personal, será necesario, salvo expresa renuncia, presentar un certificado relativo al estado de deudas con la Comunidad, en el que, junto a estas, deberán constar los gastos ordinarios y extraordinarios y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.

Si lo comparamos con el mismo documento que es necesario aportar en el régimen de propiedad horizontal, este es más extenso, pero, incluso aquí, nos sigue generando dudas:

1. El contenido

Esta clara la literalidad, pero ¿deberán constar también aquellas derramas aprobadas pero que todavía no se han girado?  

Si el objeto de este es poner en conocimiento del nuevo propietario, la situación comunitaria, no solo respecto a las deudas, pues deben reflejarse tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, mi consejo es que se debería hacer constar, teniendo en cuenta, además, que el criterio general es que, es el propietario actual quien debe responder, porque, son gastos que generan con posterioridad al cambio, de tal modo que será responsable como propietario. En este sentido, se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 611/2019, de 8 de noviembre (SP/SENT/1025683), dónde se establece que "la deuda no se genera en el momento en que se adopta el acuerdo, sino cuando se produce debidamente su cuantificación, conociéndose totalmente el importe a pagar, y se libran los recibos a los propietarios, período en el que la deuda se convierte en exigible para los comuneros y a partir del cual, los propietarios están obligados a su pago. De este modo, el pago de las derramas extraordinarias será a cargo de quién ostente la titularidad dominical de cada piso, o espacio privativo susceptible de aprovechamiento independiente, en el momento de exigibilidad de las cantidades afectas al levantamiento de las cargas de la Comunidad de Propietarios. O lo que es lo mismo, del pago de los gastos derivados de las obligaciones dimanantes de acuerdos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, responderán quienes sean propietarios cuando la deuda sea líquida, vencida y exigible".

Además, en el repetido documento, tampoco figurarán aquellas cantidades pendientes de liquidación, devolución u otorgamiento a favor de los comuneros, como pueden ser, las subvenciones, sentencias a favor de la Comunidad, etc., y, sin embargo, el nuevo titular, será el beneficiario. 

Así, considero que, que la exigibilidad de las cuotas ordinarias y extraordinarias se debe hacer al propietario que lo es en el momento de girarse la derrama, y no al que lo era cuando se acordaron. 

No obstante, el citado art. 553.5.2 CCCat, hace una excepción, sobre las derramas futuras que deben figurar, así señala que, hay que indicar los recibos que correspondan al "fondo de reserva" pendientes de vencimiento. 

Sobre esta polémica cuestión, sepín realizó una encuesta Jurídica (SP/DOCT/74633) en la cual varios magistrados nos daban su opinión.

2. La responsabilidad por errores

Tanto del profesional que lo redacta, como las repercusiones para la Comunidad.

Al respecto, sepín ha realizado, otra encuesta (SP/DOCT/128048), a nuestros colaboradores que se publicará en la próxima revista. Mi criterio que es el de la editorial es que la responsabilidad deberá probarse, pero, en cualquier caso, y pese a los errores, el adquirente del inmueble no estará obligado a pagar la totalidad de la deuda y el resto de las cantidades, aunque excedan del periodo de afección real, entiendo que solo lo estará a pagar las que corresponden al periodo de afección real, esto es, según el artículo 553.5.1 del CCCat las que corresponden a la anualidad de la transmisión y las cuatro anteriores. 

Es decir, una certificación inexacta, no altera las obligaciones de los propietarios

Por lo expuesto, ante el cambio de titularidad, siempre es conveniente, tener un mínimo de cautela, también con la Comunidad, quizá, en estos casos, la gran olvidada, pero que, como hemos visto, de la que pueden derivar gastos inesperados.

Ley sobre Propiedad Horizontal