Según establece el art. 9.1.i) de la LPH, será obligación de todo propietario “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.”
Si leemos el citado precepto legal, parece que no deberíamos tener ninguna duda al respecto, sin embargo y a la vista de las resoluciones judiciales que conocemos, parece que no son pocos los interrogantes que se plantean.
¿Cuándo se debe comunicar?
En principio, como señala el citado precepto legal, cada vez que se produzca un cambio de titularidad, por lo tanto, se podría decir que, cualquier transmisión de la propiedad, onerosa o gratuita, deberá ponerse en conocimiento de la Comunidad. Así se ha pronunciado la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 400/2015, de 29 de diciembre (SP/SENT/842192), que establece la obligación de responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores, al no haber notificado estos a la Comunidad la transmisión de dicho inmueble a través de donación.
No obstante, nos encontramos con supuesto dudoso, ¿qué ha de hacerse en caso de adjudicación judicial? La jurisprudencia esta dividida; la sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (SP/SENT/834259), señala que no es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no conoce al adjudicatario de la vivienda, por lo tanto considera que, el citado art. 9.1.i) y la sanción derivada del mismo solo puede ser aplicable a las transmisiones voluntarias donde, el transmitente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y la fecha de la mismas, lo que no necesariamente ocurre en las ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que, se determinaría la imposición de una obligación de imposible cumplimiento.
Este criterio no es unánime pues la AP Madrid, Sec. 11.ª, 270/2012, de 11 de mayo (SP/SENT/690394) considera que, procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probado la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta e, igualmente la misma Audiencia en sentencia de 8 de febrero de 2010 (SP/SENT/504685) condena al titular registral al pago de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.
Ahora bien y teniendo en cuenta que una de las excepciones del art. 9.1.i), es decir el anterior propietario no responderá solidariamente pese a no haber comunicado la transmisión es que la «transmisión resulte notoria» no encontramos con la sentencia de la AP de León Sec. 1ª, de 14-3-2005 (SP/SENT/69522) que señala que, esta notoriedad debe entenderse cuando el cambio de titularidad no tuvo lugar de modo reservado sino a través de adjudicación al nuevo titular en publica subasta anunciada en los Boletines Oficiales del Estado y de la Provincia.
¿Es necesaria la comunicación en el supuesto de adjudicación ganancial a uno de los cónyuges?
En este caso no se considera una transmisión de la propiedad, así lo señala la sentencia de la AP de Madrid Sec. 9ª de 14-10-2011 (SP/SENT/655776)
¿Quién es el obligado? ¿Qué plazo tiene para hacerlo?
Como vengo señalando, será el transmitente. Se trata de garantizar el pago a la Comunidad por lo que haciendo recaer la obligación sobre el anterior propietario resulta más seguro, prueba de que se trata de la solución más garantista la tenemos en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, en la primera regulación señalo al comprador o nuevo propietario como obligado, pero tras la reforma del CCCat, e imaginamos conscientes del problema, se cambió y, como en la LPH, la citada obligación es igualmente del que transmite.
Fue es un cambio importante porque la responsabilidad no solo es del comprador, que, por otra parte, ya tiene que responder por «afección real«. De esta manera, habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular, lo que implica, repito, mayor seguridad para la Comunidad.
No existe un plazo determinado, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por esta falta de comunicación, aconsejamos que se hagan llegar al Secretario, a la mayor brevedad posible, los datos del nuevo titular para que sea la Comunidad la que se ponga en contacto con él nuevo propietario a los efectos de pedirle, por ejemplo, los datos bancarios o simplemente comunicarle la forma de pago de los gastos comunes.
¿Podrá hacerlo el adquirente?
Sin duda, el adquirente podrá y será lo normal que se ponga en contacto con la administración de la que será ya su nueva propiedad, aunque, hay que tener en cuenta que, el transmitente puede no tener constancia de la comunicación y llegado el caso, habrá de probar que esta se ha producido, por lo que, lo aconsejable es no dejar que sea un tercero el que cumpla una obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al repetido transmitente.
Aunque, como señala la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 48/2012, de 9 de febrero (SP/SENT/662587), no se podrá sancionar al nuevo propietario por el incumplimiento de comunicar el cambio de titularidad.
¿A quién se debe remitir la comunicación?
La LPH señala que deberá hacerse a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, esta será la forma más segura, pero consideramos que puede hacerse a cualquier órgano de gobierno.
¿Cómo debe hacerse?
La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que hay que aconsejar que utilice un sistema con alguna garantía, como, por ejemplo, el burofax, si pudiese a llegar a existir algún problema, pero por regla general un email en el que el secretario/administrador lo conteste como recepcionado, bastará como prueba.
La AP Madrid en sentencia de 18/07/2019 (SP/SENT/1015205) considero que el transmitente mandara un email informando señalando que que no era propietario de los locales no la exime de obligación de pago de las cuotas cuando no acredita la transmisión de la propiedad de los inmuebles. No obstante, se trata de un caso especifico pues, se hace la comunicación en el año 2017, cuando la deuda ya está liquidada con anterioridad al referirse a cuotas devengadas entre los años 2012 y 2016. «En esta tesitura era lógico e ineludible que la Comunidad de Propietarios reclamase la deuda (no discutida en cuanto a su naturaleza y cuantía) a quienes venían ostentando la propiedad, a cuyo nombre se giraban los recibos y que eran citados a las Juntas de Propietarios. De modo que, al ser partes en la relación jurídica entre copropietarios y comunidad, era acertado el considerar a la demandada como legitimada pasivamente»
¿Qué repercusiones puede tener para el vendedor la falta de notificación?
Según lo dispuesto en el citado art. 9.1.i) de la LPH, el transmitente deberá comunicar al Secretario de la Comunidad este cambio por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes. Aunque si la compraventa se hace sin inscripción registral, el que figura como propietario en el Registro seguirá siendo responsable, aunque solo sea a los efectos de que el embargo de la finca sea posible. De este modo, se han pronunciado, entre otras las sentencias de AP Málaga, Sec. 5.ª, 14-6-2012 (SP/SENT/691508), AP Ourense, Sec. 1.ª, 30-5-2012 (SP/SENT/678286). La AP Valencia, Sec. 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero (SP/SENT/997901) sentencia que señala que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre su inmueble inscrito.
No obstante, su efecto es limitado en bastantes casos, especialmente cuando el vendedor ha desaparecido o, no tiene otros bienes que el propio piso o local transmitido. En este último supuesto es casi seguro que el deudor que ha visto ejecutado el crédito y se ha quedado sin la finca no se preocupará lo más mínimo de cumplir con este requisito legal. En definitiva, que la solidaridad solo tendrá efectividad si el transmitente tiene domicilio conocido y dispone de bienes, pero debe quedar claro que existe responsabilidad y así lo declaran las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sec. 8ª. de 26-10-2015 (SP/SENT/837680), Madrid de 11 de mayo de 2012 (SP/SENT/690394), de Ourense de 30 de mayo de 2012 (SP/SENT/678286), de Málaga de 14 de junio de 2012 (SP/SENT/691508) y de Ávila de 26 de noviembre de 2012 (SP/SENT/702527).
¿Cómo se ha de interpretar el conocimiento de cualquiera de los órganos de gobierno, actos concluyentes o aceptación tácita de la Comunidad?
Es importante determinar, cuándo, según el citado precepto legal, existe el conocimiento de la Comunidad, por otros medios o por actos concluyentes, pero ¿qué se entiende por tales?
Así la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 27/2004, de 29 de enero (SP/SENT/55040) considera que al haber aparecido siempre como propietaria y ocupante de la vivienda y haberse entendido con ella todas las notificaciones y acuerdos, deviene notorio para la Comunidad la titularidad y por ende la transmisión de la finca hecha en su día.
La de la AP Valencia, Sec. 8.ª, 639/2004, de 15 de noviembre (SP/SENT/64996) que entiende que se presume que la Comunidad tiene conocimiento de transmisión al admitir en Junta al nuevo propietario.
La AP Cádiz, Sec. 7.ª, 192/2004, de 15 de junio (SP/SENT/103100) La Comunidad demandante conocía quien era la verdadera propietaria al figurar ésta, como asistente, en el acta de la Junta en que se acordó el cobro de la deuda.
Otras resoluciones consideran que, ciertos actos de la Comunidad, no son concluyentes así se han pronunciado, en las sentencias como las de las Audiencias Provinciales de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 876/2013, de 28 de noviembre (SP/SENT/754542), el hecho de que durante un tiempo las cuotas comunitarias se abonen por un tercero, no exime al titular registral de la plaza de garaje del pago de las cuotas comunitarias cuando no se ha notificado transmisión alguna del inmueble, la AP Burgos, Sec. 3.ª, 456/2009, de 1 de diciembre (SP/SENT/494171); la certificación sobre deudas comunitarias extendida por el Secretario, no supone el conocimiento de la Comunidad sobre el cambio de titularidad del inmueble, pues el contenido de este certificado, se desprende que su solicitud y la finalidad del mismo es servirse de él para unirlo a la compraventa de la vivienda a que se refiere, que se pretende transmitir, pero no acredita su efectividad ni la fecha en que pudo otorgarse la escritura pública, que suponía la entrega de la cosa vendida, ni ello suponía ni equivalía a la comunicación de la transmisión de la propiedad.
La sentencia de la AP Pontevedra, Sec. 6.ª, 260/2006, de 2 de mayo (SP/SENT/94965); aunque el nuevo titular haya inscrito su propiedad, la Comunidad no está obligada a consultarlo de forma continuada.
¿Qué se entiende por transmisión notoria?
Deberá entenderse que ha existido algún tipo de notificación. Por ejemplo, si hay comunicaciones procesales en una subasta pública, como ha señalado en la citada AP León, Sec. 1.ª, 76/2005, de 14 de marzo (SP/SENT/69522). Así se ha pronunciado también la AP Málaga, Sec. 4.ª, 360/2007, de 18 de junio (SP/SENT/144975) que considera que queda acreditado el carácter notorio de la transmisión al tratarse de un proceso público de adjudicación.
La AP Alicante, Sec. 5.ª, 413/2005, de 17 de noviembre (SP/SENT/83963), se pronuncia en contra de la reclamación contra anterior propietario al conocer la Comunidad la transmisión de la vivienda, al considerar que la reclamación extrajudicial con acuse de recibo acompañada con la demanda se dirigió a la mercantil que había adquirido el inmueble, que aparece como morosa en la documentación de la propia comunidad aportada en el acto del juicio; circunstancias que impiden atender la alegación de que la comunidad desconocía el cambio de titularidad.
Las obligaciones de los propietarios. Artículo 9 LPH: Estudio de Jurisprudencia al Detalle
