Reparaciones necesarias en elementos comunes realizadas por un comunero y reembolso por la Comunidad

Es regla general, en el régimen de Propiedad Horizontal, que todas las cuestiones comunitarias requieren un acuerdo previo adoptado en Junta.

Además, dependiendo del supuesto, dicho acuerdo deberá adoptarse con un determinado quorum, que en algunos casos solo tendrá en cuenta el voto de los presentes en la Junta, mientras que, en otros, será obligatorio computar también los votos de los ausentes.

No obstante, no podemos obviar ciertos supuestos que, por su extrema necesidad, la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894) permite ejecutar sin dicho consentimiento comunitario. Me refiero, en concreto, a las actuaciones previstas en el art. 10.1.a), las reparaciones necesarias, aunque incluso, en este caso, será necesario aprobar la distribución de la correspondiente derrama y la determinación de los términos de su abono, conforme al apartado 2.a) del citado precepto legal y, aunque pudiera parecer que los comuneros podrían bloquear esta obligación legal mediante la no aprobación de este acuerdo, la Junta solo debe acordar la forma de pago, no su realización. Al respecto, en sepín publicamos una encuesta (SP/DOCT/119306) en la que la mayoría de nuestros colaboradores se manifestaron en este sentido.

Por tanto, como principio general, todas las decisiones de la Comunidad deben estar avaladas por un acuerdo, sin que ningún propietario pueda actuar de forma independiente dentro de un régimen comunitario.

No obstante, esta regla presenta algunas excepciones, y en esta ocasión, me centraré en las reparaciones necesarias.

Según el artículo 7.1 de la LPH:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

En este contexto, la Comunidad es la encargada de llevarlas a cabo, sin embargo, pueden darse situaciones que habiliten al comunero para actuar:

• Que se trate de reparaciones urgentes y no sea posible la comunicación previa.
• Que, pese a haberse comunicado, la Comunidad no haya actuado.

En tales casos, los propietarios podrían realizar la reparación urgente, y posteriormente reclamar el reembolso, pero para ello se debería acreditar la necesidad, la urgencia y, en el primer supuesto, además, la imposibilidad de dar aviso oportuno a los órganos comunitarios, por ejemplo, en una situación de extrema urgencia, como podría ser la rotura de una conducción general que provoque una filtración en un piso o local así, el afectado puede reparar y luego exigir el coste, siempre que pruebe objetivamente la urgencia. 

En este sentido, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 16/2016, de 2 de febrero. Recurso 2904/2013 (SP/SENT/840853), establece como doctrina jurisprudencial que:

"Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes ...".

Así, el comunero, siempre que así sea posible, debe haber requerido al administrador, aunque hay que entender que, la obligación legal también se considerará cumplida, dando cuenta al Presidente o al Vicepresidente, quienes, de hecho, son órganos representativos de la Comunidad, y esta no ha debido actuar con la premura que la situación denunciado requiere, pues de ello dependerá, entre otros requisitos, como veremos, la posibilidad de actuar del comunero, con el correspondiente reembolso por parte de la Comunidad.

Además, siempre es recomendable un informe técnico, lo más detallado posible, que determine la citada situación de emergencia, otra condición para esta actuación del comunero pues, si ante la pasividad de la Comunidad, el propietario accionase, podría darse el caso de que no obtuviese el reembolso correspondiente, al no considerarse como una urgencia. Así sucedió en el supuesto de la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 206/2021, de 12 de mayo. Recurso 480/2020 (SP/SENT/1113953),  que se pronunció considerando que, la Comunidad no debía asumir el coste de las obras en la red de saneamiento realizadas por el comunero cuando no eran  urgentes  y sólo le urgían para el rápido inicio de su actividad a desarrollar en el local, o la de la AP Baleares, Sec. 3.ª, 156/2017, de 22 de mayo. Recurso 127/2017 (SP/SENT/911308)  en la que señala que la Comunidad no debe abonar las obras de reparación de la cubierta efectuadas por el comunero cuando, no queda acreditada la necesidad y la repetida urgencia de las mismas.

A estos efectos la sentencia de la AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 120/2015, de 19 de mayo. Recurso 3098/2015 (SP/SENT/81950) considera lo que podría entenderse como urgente, "...podemos concluir que las reparaciones urgentes en el ámbito comunitario son aquellas que en consideración objetiva devienen inaplazables en su ejecución, no pudiendo ser demoradas en el tiempo para que en Junta de Propietarios se analice su procedencia y medios de actuación. Urgencia que no es ni puede ser de consideración subjetiva, sino objetiva, lo que habrá de analizarse en el caso concreto. ..."

No obstante, el problema, en la mayoría de estos supuestos en los que el comunero actúa, es el reembolso, por eso, me ha parecido de interés ver, a través de las distintas resoluciones judiciales, aquellos supuestos en los que se estima y otros en los que se rechazada.

Como señala la sentencia de la AP Córdoba, Sec. 1.ª, 442/2021, de 22 de abril Recurso 1690/2019 (SP/SENT/1107473), supedita la procedencia del reembolso en los casos de ejecución unilateral de obras en zonas comunes, a la acreditación de requerimiento previo, urgencia y pasividad de los órganos competentes.

La  AP Las Palmas, Sec. 3.ª, en sentencia 16/2024, de 12 de enero. Recurso 112/2021 (SP/SENT/1228182) no condena la la Comunidad al reembolso del coste de unas obras realizadas por el comunero en elementos comunes al no quedar acreditado que fueran necesarias para el mantenimiento del inmueble y además, solo se aporta una factura de los trabajos realizados.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la AP Burgos, Sec. 3.ª, 48/2023, de 14 de febrero. Recurso 292/2022 (SP/SENT/1183341), en este caso, la Comunidad queda exonerada de las obras de refuerzo estructural ejecutadas unilateralmente por propietario durante reforma de su vivienda al no informar de la necesidad y urgencia de las obras. 

Lo que no podría hacer el propietario, en ningún caso, es aprovechar dicha situación para incluir mejoras privativas o calificar como urgentes aquellas reparaciones necesarias solo para sus intereses particulares (como el inicio de una actividad económica), pudiendo, llegado el caso, diferenciarse entre unas y otras, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 247/2021, de 10 de junio. Recurso 630/2020 (SP/SENT/1111541) que, pese a condenar a la Comunidad por las reparaciones necesarias, comunicadas y abonadas por el propietario, procede el reembolso de las mismas, aunque solo de aquellas que no supongan mejoras. La AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 103/2023, de 14 de abril. Recurso 543/2022 (SP/SENT/1188523), estima la reclamación de reembolso de reparación de elementos comunitarios hecha por el propietario del local durante las obras de habilitación del mismo al acreditarse al ser obras necesarias responsabilidad de la Comunidad.

No es suficiente con que el propietario exprese a la Comunidad la necesidad y urgencia de proceder a la ejecución de obras en elementos comunes, sino que es necesario que sean realmente necesarias para la comunidad y no para la reforma del local, en este sentido se pronuncia la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 50/2022, de 16 de febrero. Recurso 689/2021 (SP/SENT/1174648)

De este modo, por lo expuesto, podemos concluir que, para que un comunero pueda llevar a cabo este tipo de reparaciones se tiene que acreditar la urgencia de realizarlas y en su caso el requerimiento y pasividad de la Comunidad.

Legitimación del uso privativo de elementos comunes