El blog jurídico de Sepín

No es la primera vez que escribo acerca de los gastos comunes y más concretamente sobre el pago de estos por los comuneros, pues siendo esta una de las obligaciones principales de todo propietario, como señala el artículo 9.1.e), y fundamental para el correcto funcionamiento de la Comunidad, no son pocos los problemas que suscita, sobre todo respecto a la exoneración de estos.

El controvertido tema de los locales en las Comunidades ha sido tratado en varias ocasiones, pero en este caso, a propósito de la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 263/2022, de 1 de julio (SP/SENT/1159289), en la que se anula el acuerdo por el que se privaba de derecho de voto a estos comuneros pese a que estaban al corriente de pago, me ha parecido interesante traerlos de nuevo a estas líneas, para tratar el derecho a votar de estos comuneros.

Leyendo, casi a diario, acerca de la gran problemática a la que se están enfrentando las Comunidades de propietarios ante la subida de los suministros, con la consiguiente morosidad que ello supondrá, se plantean medidas para paliar, en cierto modo, este considerable incremento. Con independencia de las legales que se pudieran aplicar: tarifa regulada si fuera posible o la reducción del IVA de determinados suministro gas, etc., considero interesante comentar la noticia que acabo de escuchar sobre una medida drástica que ha acordado una Comunidad, la que ha dado título a ese post. Se ha decidido no encender la calefacción central este invierno, lo que ha ocasionado que ya nos estén llegando preguntas a la editorial sobre si esto es legalmente posible.

Sin pretender que este post sea un estudio exhaustivo de esta reforma que considero importante para las Comunidades, al menos en las pretensiones, creo interesante traer a este breve comentario algunas de las primeras reflexiones.

Las temidas reuniones comunitarias; a última hora de la tarde, de pie en el portal o en un espacio reducido, encontrarnos con el temido vecino, el que todo lo sabe hacer o el que mejor se conoce la legislación en todas las materias. Estas Juntas de propietarios que nunca se celebran en el momento oportuno de todos los comuneros, somos muchos y eso sería imposible, por eso, no entran dentro de nuestras prioridades y las dejamos pasar, aunque, como ya he expuesto en alguna otra ocasión, mi consejo es siempre la asistencia, (SP/DOCT/118810), ya que, en caso contrario, se dejará, en la mayoría de las ocasiones, que los asistentes decidan, pues si bien, en los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, en los supuestos contemplados en la regla 8 del artículo 17,  se necesita contar con la totalidad de cuotas y propietarios por eso es necesario, una vez adoptado el acuerdo, comunicarlo a los ausentes que se entenderán que se adhieren al mismo si no manifiestan su voto en contra en el plazo de 30 días, en el resto de los acuerdos no será necesario contar con los ausentes, pero además incluso en los acuerdos en los que sí se necesita el voto de los que no están presentes en la Junta, el citado acuerdo ya existe, deberá salir de la Junta, por lo que únicamente se podrá ratificar o dejar sin efecto.

La importancia de la convocatoria y la notificación de esta con el Orden de día a tratar es una cuestión fundamental en la celebración de las Juntas de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal.

En el régimen de propiedad horizontal, las decisiones han de ser sometidas a acuerdo comunitario pues incluso, cuando se trata de reparaciones necesarias que la LPH señala que podrán realizarse sin este sometimiento a Junta, el artículo 10.2.a) del citado texto legal, establece que se ha de decidir la distribución de la derrama y la determinación de los términos de su abono, es decir, que salvo que se trate de alguna de extrema urgencia, siempre es conveniente el sometimiento a Junta.

En principio, es la Comunidad la obligada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10.1.a) de la LPH, a llevar a cabo las reparaciones que sean necesarias en el inmueble, señalando este precepto legal que, “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.