El blog jurídico de Sepín

En el régimen de propiedad horizontal, la regla general es que, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 9.1.e) de la LPH (SP/LEG/1894) todos los comuneros están obligados al pago de los gastos comunes.

No debemos olvidar que estos son consecuencia del uso, conservación o mantenimiento de elementos y servicios de los que son copropietarios, de tal modo que, con excepción que aquellos que sean imputables de forma individual a uno o varios inmuebles, el resto, deberán ser asumidos por los componentes de esta Comunidad, por regla general, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo o lo especialmente establecido, es decir, se deberá tener en cuenta también las posibles exoneraciones, entre las que se pueden encontrar las derivadas de la no utilización de ciertos elementos comunes.

Intentado pensar es un post estacional, se me ocurre tratar un tema no exento de problemática comunitaria, la piscina; con las altas temperaturas nada mejor que poder disfrutar de este servicio comunitario, sin embargo, ¿su uso es extensible a todos los comuneros?

En principio, la respuesta sería afirmativa, si se trata de un elemento, todos, sin excepción, tendrían este derecho. No obstante, existen excepciones, por eso creo de interés dedicar unas líneas, justo en este momento del año, para aclarar estos supuestos, intentado evitar, en la medida de lo posible, los conflictos comunitarios que puedan derivar de estas limitaciones.

El art. 18 de la LPH, modificado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, introdujo, este requisito para poder impugnar el acuerdo, haber salvado el voto en Junta.

Esta expresión fue objeto de numerosas interpretaciones, pero el Tribunal Supremo, como veremos, ya se ha pronunciado al respecto, así, podría entenderse que no hay duda alguna, que no tiene sentido aclarar nada, máxime teniendo en cuenta que este tema ya fue tratado en un post anterior. No obstante, tras una consulta que llegó a sepín, considero que merece la pena dedicarle unas líneas esperando que, su lectura haga que no se cometan errores y, de este modo, los propietarios, se puedan ver impedidos de ir en contra de lo acordado en Junta, mediante la correspondiente impugnación, en el caso de que, se consideren con posibilidades de defender la citada acción judicial para anular un acuerdo comunitario.

El artículo 18. 2 de la LPH establece que, estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Siendo un requisito necesario para instar la correspondiente acción judicial que el demandante esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Es decir, la regla general sería que el moroso no podrá accionar judicialmente impugnando los acuerdos comunitarios, no obstante, el citado precepto legal señala específicamente una excepción estableciendo que, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Se trata de un tema controvertido en las Comunidades de propietarios pues, el comunero que tiene el uso entiende que será la Comunidad la responsable de las reparaciones de este elemento común, mientras que esta entiende que, correspondería al que tiene el uso; ambos poseen razones para poder  argumentar su consideración ya que, como veremos, dependerá del supuesto concreto y del tipo de reparación, por lo tanto no existe una respuesta univoca, salvo la que podemos resumir como: al propietario que tiene el uso, le corresponde el mantenimiento ordinario de conservación, mientras que la Comunidad, deberá atender a las reparaciones extraordinarias, las derivadas del paso del tiempo y sin duda será responsable del mantenimiento de aquellos elementos comunes que lo son por naturaleza, como la estructura o forjado del inmueble, además, la contestación dependerá de la responsabilidad, es decir, repito, es necesario atender al caso específico.

La LPH establece, en su art. 16.2 los requisitos necesarios para la convocatoria a la Junta de propietarios, señalando que será obligatorio que contenga los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, debiendo contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

El citado precepto legal, prevé la posibilidad de que cualquier propietario pueda pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; esta solicitud, en el caso, se deberá incluir también en el Orden del día de la convocatoria a realizar.

Estos requisitos deben ser cumplidos necesariamente, por lo menos en su espíritu y en sus partes esenciales, se trata de un sistema de garantías, pues teniendo en cuenta la libertad de asistencia a las Juntas, los propietarios deben poder conocer los asuntos a tratar, la posibilidad de poder votar y desde luego, dónde y cuándo se celebrará la Junta

Como vemos, la LPH no prevé la necesidad ni siquiera la conveniencia de incluir el apartado de "Ruegos y preguntas", entonces, ¿por qué suelen ser práctica habitual su apareciendo en las convocatorias a Juntas, pareciendo una “cláusula de estilo”?

¿Cuál es el fin de esta instalación?, ¿perjudica a algún comunero? Quizá, las respuestas a estas preguntas sean la clave para poder unificar las distintas resoluciones judiciales existentes al respecto y que, en una primera lectura, podrían dar lugar a considerar que no existe un criterio uniforme, cuando lo que realmente sucede es que, como veremos, se trata de supuestos distintos.

Tras la lectura de la sentencia de la AP Girona, Sec. 1.ª, 19-7-2023, (SP/SENT/1194559), en la que se obliga al comunero a la demolición de las obras no autorizadas en Junta, al considerarse que el acuerdo había sido ejecutivo en todos sus términos sin haber sido impugnado, he creído de interés aclarar estos dos conceptos básicos la ejecución y la vinculación de los acuerdos.

La Ley de propiedad horizontal, como veremos, solo lo prevé en un supuesto, en el resto, la regla general, admitida por la Jurisprudencia, es que el conocimiento de la Comunidad, por ejemplo, en el caso de las obras inconsentidas llevadas a cabo por los comuneros en elementos comunes, no supone su consentimiento, siempre que se hayan realizado actos tendentes a no admitirlas, es decir, lo importante, en este caso, es que no haya dejado pasar el tiempo, desde que ha sido consciente, no solo de la alteración de los elementos comunes, sino del alcance de estas.

De la propia definición de esta, Comunidad; conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses, hace que resulte preceptivo el consenso de sus componentes para cualquier acuerdo tendente a su regulación, además, en la Ley de Propiedad Horizontal, se determinan los quorum para la correcta adopción de los acuerdos.

Así, a estos efectos, habrá de estarse a lo dispuesto en los artículos 17 y 10.3.b) de la LPH, dónde se establecen las reglas a las que se han de someter estas decisiones comunitarias; un tercio, tres quintas partes, unanimidad o mayorías, estos son los porcentajes fijados por la Ley para cada supuesto, teniendo en cuenta que, en todos ellos, es necesario computar la doble mayoría, esto es, tanto de cuotas como de propietarios y que en algunos de estos casos, se ha contar no solo el voto de los propietarios presentes en la Junta sino también de los ausentes (SP/DOCT/108116), como señala la regla 8 del artículo 17.