El blog jurídico de Sepín

Hemos de partir de la regla general, por la que, en el régimen de propiedad horizontal, si cualquier comunero pretende realizar una obra en elemento común, aunque este sea de utilización privativa, se requiere en principio, el previo acuerdo comunitario.

Debemos partir de un principio básico en el régimen de propiedad horizontal que será la respuesta a este interrogante: la Junta es soberana para la adopción de acuerdos, y una vez aprobados, vinculan a todos los propietarios así, a tenor de lo preceptuado en el art. 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159), el acuerdo será ejecutivo desde el momento en el que se adopta, a diferencia de lo establecido la LPH dónde lo será desde el cierre del acta salvo que la ley previere lo contrario, como señala el art. 19.3 LPH (SP/LEG/1894).

Aunque el título de este post pueda resultar redundante, el uso de la utilización privativa, considero que es importante conocer el alcance de este tipo de elementos que, siendo comunes, en el Título Constitutivo o por acuerdo de la Junta, se les ha otorgado un uso especifico, determinando una utilización privativa y, en la mayoría de los supuestos, excluyente para el resto.

No obstante, no puede desconocerse el citado carácter común y, por lo tanto, sometido a ciertas limitaciones, de tal modo que, será necesario comprender el significado y alcance de este uso.

En un post anterior traté el tema de los comuneros afectados en la Comunidad de propietarios, y aunque el tema que hoy traigo a estas líneas podía parecer ser el mismo, el perjuicio de los propietarios, el enfoque, en este caso, es diferente.

Como expuse en su momento, en el régimen de propiedad horizontal, existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la LPH; entre otras, y en relación con el tema tratado; las de respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbres que exijan el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.

En el régimen de propiedad horizontal, la regla general es que, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 9.1.e) de la LPH (SP/LEG/1894) todos los comuneros están obligados al pago de los gastos comunes.

No debemos olvidar que estos son consecuencia del uso, conservación o mantenimiento de elementos y servicios de los que son copropietarios, de tal modo que, con excepción que aquellos que sean imputables de forma individual a uno o varios inmuebles, el resto, deberán ser asumidos por los componentes de esta Comunidad, por regla general, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo o lo especialmente establecido, es decir, se deberá tener en cuenta también las posibles exoneraciones, entre las que se pueden encontrar las derivadas de la no utilización de ciertos elementos comunes.

Intentado pensar es un post estacional, se me ocurre tratar un tema no exento de problemática comunitaria, la piscina; con las altas temperaturas nada mejor que poder disfrutar de este servicio comunitario, sin embargo, ¿su uso es extensible a todos los comuneros?

En principio, la respuesta sería afirmativa, si se trata de un elemento, todos, sin excepción, tendrían este derecho. No obstante, existen excepciones, por eso creo de interés dedicar unas líneas, justo en este momento del año, para aclarar estos supuestos, intentado evitar, en la medida de lo posible, los conflictos comunitarios que puedan derivar de estas limitaciones.

El art. 18 de la LPH, modificado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, introdujo, este requisito para poder impugnar el acuerdo, haber salvado el voto en Junta.

Esta expresión fue objeto de numerosas interpretaciones, pero el Tribunal Supremo, como veremos, ya se ha pronunciado al respecto, así, podría entenderse que no hay duda alguna, que no tiene sentido aclarar nada, máxime teniendo en cuenta que este tema ya fue tratado en un post anterior. No obstante, tras una consulta que llegó a sepín, considero que merece la pena dedicarle unas líneas esperando que, su lectura haga que no se cometan errores y, de este modo, los propietarios, se puedan ver impedidos de ir en contra de lo acordado en Junta, mediante la correspondiente impugnación, en el caso de que, se consideren con posibilidades de defender la citada acción judicial para anular un acuerdo comunitario.

El artículo 18. 2 de la LPH establece que, estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Siendo un requisito necesario para instar la correspondiente acción judicial que el demandante esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Es decir, la regla general sería que el moroso no podrá accionar judicialmente impugnando los acuerdos comunitarios, no obstante, el citado precepto legal señala específicamente una excepción estableciendo que, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Se trata de un tema controvertido en las Comunidades de propietarios pues, el comunero que tiene el uso entiende que será la Comunidad la responsable de las reparaciones de este elemento común, mientras que esta entiende que, correspondería al que tiene el uso; ambos poseen razones para poder  argumentar su consideración ya que, como veremos, dependerá del supuesto concreto y del tipo de reparación, por lo tanto no existe una respuesta univoca, salvo la que podemos resumir como: al propietario que tiene el uso, le corresponde el mantenimiento ordinario de conservación, mientras que la Comunidad, deberá atender a las reparaciones extraordinarias, las derivadas del paso del tiempo y sin duda será responsable del mantenimiento de aquellos elementos comunes que lo son por naturaleza, como la estructura o forjado del inmueble, además, la contestación dependerá de la responsabilidad, es decir, repito, es necesario atender al caso específico.

La LPH establece, en su art. 16.2 los requisitos necesarios para la convocatoria a la Junta de propietarios, señalando que será obligatorio que contenga los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, debiendo contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

El citado precepto legal, prevé la posibilidad de que cualquier propietario pueda pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; esta solicitud, en el caso, se deberá incluir también en el Orden del día de la convocatoria a realizar.

Estos requisitos deben ser cumplidos necesariamente, por lo menos en su espíritu y en sus partes esenciales, se trata de un sistema de garantías, pues teniendo en cuenta la libertad de asistencia a las Juntas, los propietarios deben poder conocer los asuntos a tratar, la posibilidad de poder votar y desde luego, dónde y cuándo se celebrará la Junta

Como vemos, la LPH no prevé la necesidad ni siquiera la conveniencia de incluir el apartado de "Ruegos y preguntas", entonces, ¿por qué suelen ser práctica habitual su apareciendo en las convocatorias a Juntas, pareciendo una “cláusula de estilo”?