El blog jurídico de Sepín

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María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal

¿Cuándo un propietario moroso puede impugnar un acuerdo? La respuesta del TS

El artículo 18. 2 de la LPH establece que, estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Siendo un requisito necesario para instar la correspondiente acción judicial que el demandante esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Es decir, la regla general sería que el moroso no podrá accionar judicialmente impugnando los acuerdos comunitarios, no obstante, el citado precepto legal señala específicamente una excepción estableciendo que, esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

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¿Quién debe reparar una terraza común de uso privativo? Régimen de propiedad horizontal de Cataluña


Se trata de un tema controvertido en las Comunidades de propietarios pues, el comunero que tiene el uso entiende que será la Comunidad la responsable de las reparaciones de este elemento común, mientras que esta entiende que, correspondería al que tiene el uso; ambos poseen razones para poder  argumentar su consideración ya que, como veremos, dependerá del supuesto concreto y del tipo de reparación, por lo tanto no existe una respuesta univoca, salvo la que podemos resumir como: al propietario que tiene el uso, le corresponde el mantenimiento ordinario de conservación, mientras que la Comunidad, deberá atender a las reparaciones extraordinarias, las derivadas del paso del tiempo y sin duda será responsable del mantenimiento de aquellos elementos comunes que lo son por naturaleza, como la estructura o forjado del inmueble, además, la contestación dependerá de la responsabilidad, es decir, repito, es necesario atender al caso específico.

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Los “Ruegos y preguntas” en la Junta de Comunidad de propietarios. Necesidad o conveniencia

La LPH establece, en su art. 16.2 los requisitos necesarios para la convocatoria a la Junta de propietarios, señalando que será obligatorio que contenga los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, debiendo contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

El citado precepto legal, prevé la posibilidad de que cualquier propietario pueda pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad; esta solicitud, en el caso, se deberá incluir también en el Orden del día de la convocatoria a realizar.

Estos requisitos deben ser cumplidos necesariamente, por lo menos en su espíritu y en sus partes esenciales, se trata de un sistema de garantías, pues teniendo en cuenta la libertad de asistencia a las Juntas, los propietarios deben poder conocer los asuntos a tratar, la posibilidad de poder votar y desde luego, dónde y cuándo se celebrará la Junta

Como vemos, la LPH no prevé la necesidad ni siquiera la conveniencia de incluir el apartado de "Ruegos y preguntas", entonces, ¿por qué suelen ser práctica habitual su apareciendo en las convocatorias a Juntas, pareciendo una “cláusula de estilo”?

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El cerramiento de la finca en una Comunidad de propietarios. ¿Qué acuerdo es necesario?

¿Cuál es el fin de esta instalación?, ¿perjudica a algún comunero? Quizá, las respuestas a estas preguntas sean la clave para poder unificar las distintas resoluciones judiciales existentes al respecto y que, en una primera lectura, podrían dar lugar a considerar que no existe un criterio uniforme, cuando lo que realmente sucede es que, como veremos, se trata de supuestos distintos.

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La ejecución y vinculación de los acuerdos adoptados en Junta en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña

Tras la lectura de la sentencia de la AP Girona, Sec. 1.ª, 19-7-2023, (SP/SENT/1194559), en la que se obliga al comunero a la demolición de las obras no autorizadas en Junta, al considerarse que el acuerdo había sido ejecutivo en todos sus términos sin haber sido impugnado, he creído de interés aclarar estos dos conceptos básicos la ejecución y la vinculación de los acuerdos.

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El conocimiento de la Comunidad, ¿supone consentimiento?

La Ley de propiedad horizontal, como veremos, solo lo prevé en un supuesto, en el resto, la regla general, admitida por la Jurisprudencia, es que el conocimiento de la Comunidad, por ejemplo, en el caso de las obras inconsentidas llevadas a cabo por los comuneros en elementos comunes, no supone su consentimiento, siempre que se hayan realizado actos tendentes a no admitirlas, es decir, lo importante, en este caso, es que no haya dejado pasar el tiempo, desde que ha sido consciente, no solo de la alteración de los elementos comunes, sino del alcance de estas.

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¿Es preceptivo el acuerdo comunitario para todos los asuntos relacionados con la Comunidad?

 

De la propia definición de esta, Comunidad; conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses, hace que resulte preceptivo el consenso de sus componentes para cualquier acuerdo tendente a su regulación, además, en la Ley de Propiedad Horizontal, se determinan los quorum para la correcta adopción de los acuerdos.

Así, a estos efectos, habrá de estarse a lo dispuesto en los artículos 17 y 10.3.b) de la LPH, dónde se establecen las reglas a las que se han de someter estas decisiones comunitarias; un tercio, tres quintas partes, unanimidad o mayorías, estos son los porcentajes fijados por la Ley para cada supuesto, teniendo en cuenta que, en todos ellos, es necesario computar la doble mayoría, esto es, tanto de cuotas como de propietarios y que en algunos de estos casos, se ha contar no solo el voto de los propietarios presentes en la Junta sino también de los ausentes (SP/DOCT/108116), como señala la regla 8 del artículo 17.

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En el régimen de propiedad horizontal de Cataluña.  ¿Es válida la convocatoria a Junta en la no se incluye el listado de propietarios morosos?

Siendo la Junta de propietarios el órgano supremo de la Comunidad dónde se han de adoptar los acuerdos que la rigen, es importante el cumplimiento de los requisitos necesarios para que, las reuniones celebradas lo sean con las máximas garantías posibles, evitando defectos de forma, que, puedan invalidar las decisiones adoptadas, teniendo en cuenta, esto es algo que siempre repito, que en cualquier caso, pese a este o cualquier otro incumplimiento del régimen jurídico de propiedad horizontal, en este caso, en Cataluña, todos los acuerdos son válidos y ejecutivos desde el momento en que se adoptan como señala el artículo 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159) y solo podrá declarar su nulidad la correspondiente sentencia judicial, como establecen entre otras las resoluciones de la AP Girona, Sec. 1.ª, 575/2023, de 19 de julio (SP/SENT/1194559), de AP Girona, Sec. 2.ª, 322/2022, de 11 de julio (SP/SENT/1156226) y de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 104/2017, de 17 de mayo (SP/AUTRJ/915883), es decir que, deberán ser impugnados judicialmente en la forma de plazos del artículo 553.31 del CCCat.

En un post anterior escribí sobre la forma de redactar el Orden del día (SP/DOCT/122617), que es el marco en el que se han de desarrollar los asuntos comunitarios. Lo hará el Presidente con la ayuda del Administrador y, teniendo en cuenta las peticiones de los propietarios, como señala el art. 553.21.4.a) del CCCat. Por su parte, el art. 553-25.1 dispone que sólo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos que en él se incluyan, luego, siendo este necesario para el desarrollo de la Junta y la adopción de los acuerdos, es importante saber cómo se debe redactar.

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La notificación de la convocatoria a Junta de propietarios

La duda de cómo realizarla, es un problema habitual en las Comunidades, por lo que existe numerosa casuística al respecto, tanto doctrinal como jurisprudencial, pues en el régimen de propiedad horizontal estatal, no es preceptivo, en ningún supuesto, que las notificaciones o requerimientos se hagan de forma fehaciente, aunque en algunos supuestos, como veremos, sea recomendable, por eso, cobra mayor importancia la prueba. ¿Cuándo, dónde y cómo debe realizarse?

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Locales comerciales ¿Qué obras pueden realizar cuando pertenecen a una Comunidad de propietarios?

 
Esta es una de las preguntas frecuentes en nuestra editorial, sepín, por eso, he realizado varios trabajos respondiendo a la problemática a la que, estos propietarios se enfrentan cuando pertenecen a una Comunidad de propietarios (SP/DOCT/20336); el abono de ciertos gastos comunes derivados de servicios que no utilizan; las servidumbres que se le pueden imponer consecuencia, por ejemplo, de la instalación del ascensor; los perjuicios causados en sus actividades derivados de las reparaciones en elementos comunes y, el objeto de este post, las obras que en los que los citados locales puede llevar a cabo para adoptarlo al destino que estimen oportuno.
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