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El principio de relatividad de los contratos determina que los efectos del negocio contractual, solo se producen entre las partes intervinientes o sus herederos y tiene su plasmación normativa en el artículo 1257 Código Civil, que establece lo siguiente:
Como punto de partida, lo primero que hemos de indicar es que, la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto por el arrendatario, no venía establecida en la redacción original de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante LAR), sino que fue incorporada a posteriori en el artículo 22, tras la modificación realizada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, con entrada en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005.
Entre las diversas alternativas que ofrece la Ley Hipotecaria para poder cancelar registralmente una hipoteca, está la cancelación por caducidad, ya sea por haber sido establecida expresamente por las partes la duración del gravamen, ya sea por haber transcurrido los plazos legales cuando no ha existido pacto al respecto.
Tal y como indicábamos en el post titulado: Firmado un contrato de intermediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad ¿Puede el propietario por su cuenta realizar la venta?, dicha estipulación es una de las más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria.
Estas preguntas que planteamos en el presente post, seguro que se la hacen muchos compradores de viviendas en construcción que, habiendo realizado el pago de cantidades anticipadas al promotor, han visto que la vivienda no se empezaba a construir o no se terminaba en el plazo pactado y han tenido que acudir a un proceso judicial, ya sea contra la propia promotora o la entidad donde se realizaron los ingresos o contra la entidad avalista o frente a la aseguradora, para conseguir que se le devolviese el dinero entregado, junto con los intereses correspondientes desde la fecha de cada uno de los pagos.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria establecía una limitación en cuanto a la inscripción de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, al determinar que, no surtirían efectos frente a terceros, hasta que no hubieran pasado dos años desde la muerte del causante, con la excepción, de aquellos casos en los que la inscripción era a favor de los herederos forzosos.
La intervención provocada, regulada de forma general en el artículo 14 de la LEC, establece la posibilidad, tanto para el demandante o como para el demandado, de llamar a un tercero para que intervenga en el proceso, siempre y cuando, dicha opción haya sido establecida por ley.
Si bien ya nos hemos ocupado en anteriores ocasiones sobre la materia de la que vamos a hablar como ocurrió en los posts titulados ¿Cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos en una vivienda de nueva construcción una vez entregada? y Vicios de la Construcción: Daños continuados o permanentes a efectos del inicio del cómputo del plazo de prescripción, creemos que es importante hacer referencia en el presente post a la cuestión sobre el inicio del plazo de prescripción para el ejercicio de la acción por la existencia de vicios de construcción, tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo n.º 602/2021, de 14 de Septiembre (SP/SENT/1112198). (Indicar que nos estamos refiriendo al plazo de prescripción de dos años para la reclamación del daño establecido en el artículo 18 LOE, plazo que no debe confundirse con los plazos de garantía de 1, 3 y 10 años del artículo 17 LOE, que determina el periodo durante el que se tiene que producir el daño, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontremos, para poder proceder a su reclamación.)
Entre el Tribunal Supremo y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente Dirección General de los Registros y del Notariado) ha existido históricamente un pulso, con criterios totalmente opuestos, en cuanto a los efectos que producía la emisión de la certificación de cargas durante un procedimiento de ejecución y la posibilidad de cancelar las cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo de la que traía causa, cuando en el momento de presentar el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación en el Registro de la Propiedad, aquella anotación había caducado, aunque se diera la circunstancia de que, el decreto y el mandamiento cancelatorio, se hubieran dictado con anterioridad a la fecha en que se producía la caducidad.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación la Edificación, establece en su Capítulo III (arts. 8-16), quienes son las personas físicas o jurídicas que deben ser considerados como agentes de la edificación, a efectos de poder exigirles posteriormente una posible responsabilidad ante la existencia de defectos derivados del proceso constructivo.
