El blog jurídico de Sepín

En el presente post, vamos a intentar aclarar los aspectos claves que se deben tener en cuenta cuando, un comprador de una vivienda en construcción ha entregado cantidades anticipadas al promotor y quiere solicitar su devolución a la entidad financiera en la que fueron ingresadas, cuando esta no ha exigido al promotor la apertura de la cuenta especial ni la contratación del aval o seguro, ya sea tanto en contratos firmados bajo el ámbito de aplicación, de la hoy derogada, Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, como en contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2016 y a los que son de aplicación la normativa establecida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

En un post publicado en el año 2019, hablábamos sobe la posible inadecuación del desahucio por precario cuando el demandado es el anterior propietario ejecutado y no se ha intentado el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, puesto que podría suponer la existencia de un fraude de ley, al impedir al ejecutado acudir a lo dispuesto en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, sobre de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

La vinculación “ob rem” entre dos fincas se produce cuando existe una finca principal y una finca (o cuota de ella) accesoria, fincas que son independientes entre sí, pero entre las que existe un vínculo que las mantiene unidas, de tal forma que ambas fincas pertenecen al mismo dueño y esa titularidad no puede separarse, configurándose la titularidad dominical de una finca por referencia a la titularidad de la otra, a la que está conectada.

La conciliación registral es un procedimiento alternativo a la vía judicial para la resolución de discrepancias, que está regulado en el Título IV bis de la Ley Hipotecaria , introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria y cuya razón de ser, está en el proceso de desjudicialización, en relación a determinadas materias, perseguido por esta última.

El Código Civil, en su art. 405, determina que, la división de la cosa común, no afectará a terceros, que seguirán conservando los derechos de hipoteca, servidumbres y cualquier otro derecho real que le pertenecieran antes de hacer la partición. Y de igual forma, se establece que los derechos personales que tenga un tercero contra la comunidad, se conservarán.

Cuando nos encontramos ante una Cooperativa de Viviendas, es norma habitual que la persona que quiera adherirse a la misma, entregue una cantidad inicial en concepto de aportación al fondo social (llamada también cuota de adhesión, aportación obligatoria al capital social, etc), siendo la cuestión objeto de este post determinar si, dicha cantidad, forma parte del precio de adquisición de la vivienda, quedando bajo el ámbito de protección establecido en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y si, por tanto, debe ser objeto de devolución por la entidad de crédito depositaria, cuando esta no ha exigido al promotor la apertura de la cuenta especial ni la contratación del seguro o aval, conforme establece el art. 1.2 de la citada norma

Entre las medidas que se recogen en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se encuentran las establecidas en el artículo 31, en cuanto a la información mínima que puede ser exigida por el interesado en adquirir o arrendar una vivienda y que quedan determinadas de la siguiente forma:

 « Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda

1. Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

Después de varios años de debate sobre la posible Ley por el Derecho a la Vivienda, y fruto de muchas negociaciones entre distintos partidos políticos, la misma ya es una realidad. El Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley, el pasado 27 de abril de 2023, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo de 2023, sin admitir ninguna enmienda. Con fecha, 25 de mayo de 2023, ha sido publicada en el B.O.E., la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda “Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda”, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

El proceso de desahucio por precario ya ha sido objeto de análisis en diferentes post publicados en nuestro blog (¿Es válido acudir al desahucio por precario entre coherederos o copropietarios? ; Inadecuación del desahucio por precario cuando no se ha instado anteriormente el lanzamiento en el proceso de ejecución hipotecaria;  ¿En qué consiste la figura del precario?), pero en esta ocasión, vamos a tratar de dar respuesta a una serie de cuestiones sobre un tema que nos parece de suma importancia y que no fue tratado anteriormente, como es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción.