El blog jurídico de Sepín

Si bien ya nos hemos ocupado en anteriores ocasiones sobre la materia de la que vamos a hablar como ocurrió en los posts titulados ¿Cómo y contra quién puede reclamar el comprador por los defectos en una vivienda de nueva construcción una vez entregada? y Vicios de la Construcción: Daños continuados o permanentes a efectos del inicio del cómputo del plazo de prescripción, creemos que es importante hacer referencia en el presente post a la cuestión sobre el inicio del plazo de prescripción para el ejercicio de la acción por la existencia de vicios de construcción, tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo n.º 602/2021, de 14 de Septiembre (SP/SENT/1112198). (Indicar que nos estamos refiriendo al plazo de prescripción de dos años para la reclamación del daño establecido en el artículo 18 LOE, plazo que no debe confundirse con los plazos de garantía de 1, 3 y 10 años del artículo 17 LOE, que determina el periodo durante el que se tiene que producir el daño, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontremos, para poder proceder a su reclamación.)

Entre el Tribunal Supremo y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (anteriormente Dirección General de los Registros y del Notariado) ha existido históricamente un pulso, con criterios totalmente opuestos, en cuanto a los efectos que producía la emisión de la certificación de cargas durante un procedimiento de ejecución y la posibilidad de cancelar las cargas posteriores a la anotación preventiva de embargo de la que traía causa, cuando en el momento de presentar el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación en el Registro de la Propiedad, aquella anotación había caducado, aunque se diera la circunstancia de que, el decreto y el mandamiento cancelatorio, se hubieran dictado con anterioridad a la fecha en que se producía la caducidad.

Entre los requisitos exigidos por el artículo 1261 CC. para la existencia de un contrato, se encuentra la causa de la obligación que se establezca. En el caso de una compraventa de un bien inmueble, al tratarse de un contrato oneroso, esa causa se representa, en la entrega del bien por el vendedor y el pago del precio por el comprador.

Cuando nos encontramos ante un inmueble que es copropiedad de varios titulares, uno de los aspectos que más dudas genera, es la forma en que deben llevarse a cabo las gestiones que puedan afectar al bien común.

En muchos procesos en los que se ejercita una acción que versa sobre la propiedad de un inmueble, ya sea por parte del actor o por parte del demandado, se alega como justificación de la propiedad o título de dominio, el tener inscrito el bien litigioso a su nombre en el Catastro, pero ese hecho, ¿realmente sirve por sí solo para justificar la titularidad dominical?

Cuando un potencial comprador de una vivienda conoce físicamente la misma a través de una agencia inmobiliaria, es norma habitual que se firme la denominada hoja de visita, que en principio, tiene como finalidad que, en el caso de que la compraventa se lleve a cabo con esa persona presentada por el agente, este pueda acreditar este hecho ante el propietario con el que se ha firmado el encargo de venta, así como la realización de sus funciones derivadas de la intermediación, a efectos del cobro de sus honorarios.