Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Derecho Inmobiliario
Como punto de partida, lo primero que hemos de indicar es que, la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto por el arrendatario, no venía establecida en la redacción original de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (en adelante LAR), sino que fue incorporada a posteriori en el artículo 22, tras la modificación realizada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, con entrada en vigor a partir del 31 de diciembre de 2005.
Este hecho, dio lugar, aunque de forma muy somera, a que existiera una discusión sobre si, en los contratos de arrendamiento rústicos celebrados entre el 27 de mayo de 2004, fecha de entrada en vigor de la LAR y el 31 de diciembre de 2005, momento en que se instaura la figura del retracto para estos arrendamientos, tenía el arrendatario derecho o no a esa adquisición preferente, sin que, de las resoluciones judiciales de las que tenemos conocimiento, se llegase a una postura unánime.
Así, unas Audiencias Provinciales consideran que había que estar a la legislación vigente en el momento de celebración del contrato y que, por tanto, no puede aplicarse el derecho de tanteo y retracto de forma retroactiva a los contratos celebrados con anterioridad a la modificación del art. 22 LAR (AP Palencia, Sec. 1.ª, 159/2015, de 26 de octubre -SP/SENT/850530), mientras que otras, entienden que la introducción de las figuras del derecho de tanteo y retracto tiene una finalidad supracontractual, destinadas a ser aplicadas en las relaciones jurídicas propias de un sector económico determinado y con independencia de la fecha en que estas relaciones surgieron, deduciéndose de tal circunstancia una retroactividad tácita sobre aquellas relaciones jurídicas surgidas de contratos anteriores a su entrada en vigor (AP Burgos, Sec. 3.ª, 127/2015, de 30 de abril-SP/SENT/811801).
Hecha esta pequeña aclaración, vamos a ver cuáles son los requisitos para poder ejercitar el derecho de tanteo y retracto:
Transmisión de la finca
En primer lugar, se debe de tratar de una transmisión intervivos de la finca arrendada, y a diferencia de lo que ocurre con el derecho de retracto en el caso de un arrendamiento urbano, en el que la LAU solo habla de venta de la vivienda o local arrendado (art. 25 y 32 LAU), o del derecho de retracto de comuneros y colindantes regulados en el Código Civil (art.1521 y ss) que hablan de venta o enajenación de la finca, la LAR incluye de forma específica que también tendrá lugar el derecho de tanteo y retracto en los casos de donación, aportación a sociedad, adjudicación en pago o cualquier otra forma distinta a la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de la finca arrendada.
Existen dos excepciones en los que no se puede ejercer este derecho:
– En una transmisión a título gratuito si la persona que adquiere es descendiente o ascendiente del transmitente; pariente hasta segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
– En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
Arrendatario agricultor profesional
En segundo lugar, para poder ejercer el derecho de tanteo y retracto, el arrendatario debe ser un agricultor profesional o una de las sociedades a las que se refiere el art. 9.2 de la LAR, es decir, una cooperativa agraria, una cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, una sociedad agraria de transformación o una comunidad de bienes.
Y para ser considerado agricultor profesional, será necesario que se obtengan unos ingresos brutos anuales derivados de la actividad agraria superiores al doble del IPREM y que la dedicación directa y personal a la actividad agraria suponga, al menos, un 25% de su tiempo de trabajo.
Tal y como ha establecido la jurisprudencia, ambas condiciones, es decir, la de ser arrendatario en virtud de un contrato vigente y además, agricultor profesional, deben ser cumplidas en el momento en que se produce la transmisión de la finca.
Notificación de la intención de enajenar y plazo para el ejercicio del tanteo o retracto
El transmitente debe notificar al arrendatario la intención de vender la finca y le debe comunicar los elementos esenciales del contrato, comunicación que deber realizarse de forma fehaciente.
En el caso de que no se haya fijado el precio, deberá realizarse una estimación del que se considere justo conforme los precios de mercado de la zona y comarca y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la DA 2 LAR. Si el arrendatario no está conforme con la estimación realizada por el arrendador, el precio será determinado por un perito nombrado por acuerdo entre las partes y en su defecto, por la jurisdicción civil conforme las normas de valoración de la legislación sobre expropiación forzosa.
El plazo para el ejercicio del tanteo es de 60 días hábiles desde que el arrendatario recibe la notificación, que en el caso de querer ejercitarlo, deberá notificarlo al transmitente de forma fehaciente.
Si el arrendador no hubiera notificado su intención de transmitir la finca al arrendatario, este podrá ejercer del derecho de retracto en el plazo de 60 días hábiles a computar desde el momento en que haya tenido conocimiento, por cualquier medio, de la transmisión.
Señalar que, en la Ley 49/2003, no se establece que, la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, de lugar al inicio del plazo para el ejercicio de la acción, a diferencia de lo establecido en el art. 1524 CC, para el retracto de colindantes y comuneros.
Además, en relación al conocimiento de la transmisión, la jurisprudencia ha establecido que para retraer, es necesario que se tenga un conocimiento completo, cumplido y cabal, lo que implica que no debe abarcar solo el hecho de la venta, sino que debe conocer de forma exacta todas s las condiciones esenciales de la transmisión (precio, condiciones, modalidades de pago, etc), ya que solo en ese caso el retrayente dispone de los elementos de juicio suficientes para determinar si le conviene o no el ejercicio de la acción.
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Notificación de la escritura de enajenación
La escritura de enajenación deberá ser notificada, en todo caso, al arrendatario, para que este pueda ejercer el derecho de retracto o, en su caso, la adquisición, en el caso de que hubiera habido un cambio en las condiciones de la enajenación, el precio o la persona de las contenidas en la notificación previa. Y el plazo, al igual que en los casos anteriores, será de 60 días hábiles desde la notificación. Además, para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, será necesario que se justifique se ha practicado esta notificación.
¿Es preferente el retracto sobre una finca rústica a cualquier otro derecho de adquisición?
El derecho de tanteo y retracto del arrendatario de una finca rústica es de carácter preferente a cualquier otro derecho de adquisición, con excepción del retracto de colindantes del art. 1523 CC, que será preferente si, tanto la finca objeto de retracto como la colindante de la que nace el derecho, no exceden de una hectárea.
Si en la finca existen aprovechamientos diferentes y estos están concedidos a varios arrendatarios; ¿a quién corresponde el derecho de tanteo y retracto?
En el supuesto de que en la finca existan aprovechamientos diferentes y estos estén concedidos a varios arrendatarios, el derecho de tanteo y retracto le corresponde al arrendatario que lo sea del aprovechamiento principal.
Si hay varios que cumplen con ese requisito, será preferente al que tenga la condición de agricultor joven y en caso de que más de uno cumpla esa condición, el que sea más antiguo en el arrendamiento.
Si existen varios arrendatarios de partes diferentes de la misma finca o explotación, se debe notificar a cada uno de ellos, que podrán ejercer el tanteo y retracto únicamente por la porción que tengan arrendada, si bien, en el caso de que alguno de ellos no quiera ejercitarlo sobre su parte, podrá hacerlo cualquiera de los otros, siendo preferente, como en el caso anterior, el agricultor joven y en su defecto, o si existen varios, el más antiguo.
Transmisión de una finca en la que existe un arrendamiento solo sobre una parte
Si el arrendamiento recae solo sobre una parte de la finca, el tanteo y retracto queda limitado a la superficie arrendada y será necesario que en el documento en el que se formalice la transmisión, se especifique el importe que corresponde a la parte arrendada respecto del precio total.
10 formularios básicos para el ejercicio del derecho de retracto sobre un bien inmueble
