Entre las formas establecidas legalmente para la terminación de un mandato, nos encontramos con su revocación, que puede ser expresa, conforme lo establecido en el art. 1733 CC, que determina la posibilidad del mandante de ejercitarla a su voluntad y solicitar al mandatario que le devuelva el documento en el que conste el mandato, o tácita, que se produce cuando se nombra un nuevo mandatario para el mismo negocio jurídico para el que se había otorgado el mandato anterior y que tendrá efectos desde el día en que se hizo saber al anterior mandatario (art. 1735 CC).
Dicha revocación ha de ser comunicada al mandatario, preferentemente por vía notarial para que quede constancia de ello, para que no proceda a realizar ninguna contratación en nombre del representado y este no quede obligado frente a terceros, pero sucede que, en ocasiones, no existe esa comunicación, o aun existiendo, el apoderado realiza negocios jurídicos, como puede ser la compraventa de un inmueble, cuando ya no tenía facultad para ello, siendo la cuestión que vamos a tratar en el presente post, si dicho negocio es válido o no y si el representado queda vinculado por el contrato celebrado en su nombre por el mandatario.
Así, si el apoderado ha actuado en nombre del vendedor y ha procedido a celebrar al contrato en su representación cuando ya había sido revocado el poder, habrá que acudir a lo establecido en el artículo 1259 CC en relación con los artículos 1734 y 1738 CC, diferenciando si nos encontramos ante un poder otorgado para contratar con determinadas personas o si nos encontramos ante un poder general.
Esta cuestión, ha sido objeto de examen por el Tribunal Supremo en distintas sentencias, (a título de ejemplo: STS, Sala Primera, de lo Civil, de 13 de febrero de 2014-SP/SENT/752685; STS, Sala Primera, de lo Civil, 4/2015, de 22 de enero - SP/SENT/795087 STS, Sala Primera, de lo Civil, 468/2015, de 19 de julio -SP/SENT/1147946;STS, Sala Primera, de lo Civil, 984/2008, de 24 de octubre - SP/SENT/424412) y en ellas, se determina que cuando estamos ante el primer supuesto, es decir, ante un poder otorgado para contratar con determinas personas, solo podrá perjudicarlas la revocación, si la misma se les hubiera hecho saber, en virtud de lo dispuesto en el art.1734 CC.
Por el contrario, si nos encontramos ante un poder general, el TS haciendo una interpretación a sensu contrario del citado art. 1734 CC, considera que cuando nos encontramos ante un negocio jurídico celebrado por apoderado una vez revocado el poder, sí que es posible que pueda perjudicar a terceros, salvo que se den las circunstancias establecidas en el art. 1738 CC y que señalamos a continuación:
- Que el tercero con el que contrata el mandatario haya actuado de buena fe, es decir, que desconociera la anterior extinción del mandato.
- Que el mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante o de cualquier otra causa que hacen cesar el mandato.
Y si no se dan ambos requisitos, lo realizado por el apoderado tras la extinción del poder es nulo, en base a lo establecido en el art. 1259 CC y no vinculará al poderdante (art. 1727 CC) , siendo el representante el que deba responder frente al tercero con quién contrato (art. 1725 CC) y siempre y cuando, no haya existido por parte del poderdante una confirmación, ya sea de forma tácita o expresa, de lo realizado por el apoderado.