Firmado un contrato de intermediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad ¿Puede el propietario por su cuenta realizar la venta?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

Una de las cláusulas más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria, es la denominada cláusula de exclusividad. Mediante esta estipulación, la agencia inmobiliaria, a la que se le encarga la realización de las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble, se asegura, que será la única que puede llevarlas a cargo, sin que el propietario pueda encomendar ese cometido a otro agente.

Hay que tener en cuenta, que el contrato de intermediación inmobiliaria es un negocio jurídico de los denominados innominados y atípicos, que no cuenta con una regulación específica dentro de nuestro ordenamiento jurídico, quedando sujeto a lo que las partes, en virtud de lo establecido en el artículo 1255 CC, hayan pactado.

Desde esa perspectiva de libertad contractual, el establecimiento de esa cláusula de exclusividad es, en principio, perfectamente válida y eficaz, así como la determinación de las restricciones y los efectos del posible incumplimiento (al margen de la posible aplicación de la normativa sobre consumidores en el supuesto de que pueda ser considerada como una cláusula abusiva en determinados casos, cuestión que no es objeto de este post).

Ahora bien, una cuestión problemática que se produce en relación con esta materia es, si a falta de un pacto expreso al respecto establecido por las partes, la prohibición de vender alcanza al propio propietario-mandante o, por el contrario, el mismo estaría facultado para realizar por si mismo las gestiones oportunas y concertar la venta, sin que por ello nos encontremos ante un incumplimiento del contrato de intermediación, generador de responsabilidades frente al intermediario.

Ante esta situación, la jurisprudencia, de forma general, ha venido considerando, que la cláusula de exclusividad, como limitadora de las facultades inherentes al dominio, debe ser interpretada de forma restrictiva, lo que implica, que a falta de acuerdo expreso de las partes, la prohibición alcanza únicamente a terceros ajenos al contrato, pero no al propietario, que podrá por si mismo proceder a la venta de su propiedad, sin que por ello el intermediario tenga derecho a indemnización alguna o al cobro de sus honorarios, siempre y cuando, como es lógico, el contrato de compraventa no se perfeccione gracias a su gestiones o se realice a sus espaldas con la intención de no abonar la comisión.

Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.

La firma de un contrato en exclusividad no impide al propietario disponer libremente de su inmueble

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1140/1993, de 30 de noviembre (SP/SENT/354561)

El pacto de exclusiva de un contrato de intermediación debe interpretarse de forma restrictiva, en el sentido de que impide encomendar el encargo a otros agentes, pero no limita el derecho del propietario a vender directa y personalmente

AP Cádiz, Sec. 2.ª, 270/2017, de 30 de septiembre (SP/SENT/932106)

En un contrato de intermediación en exclusiva, debe constar expresamente que la prohibición alcanza al propietario del inmueble, ya que en caso contrario, este puede realizar la venta personalmente sin que la agencia tenga derecho a la comisión

AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 31/2017, de 31 de enero (SP/SENT/902493)

Para conocer más sobre el contrato de intermediación inmobiliaria, os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia con las resoluciones judiciales más destacadas:

One thought on “Firmado un contrato de intermediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad ¿Puede el propietario por su cuenta realizar la venta?

  1. Buenas tardes, me gustaría hacer una consulta. Firmé un encargo de venta de una vivienda en el que consta que”en el caso de que la transmisión a terceros se produzca de cualquiera de las formas posibles, directa o indirectamente a través de un cliente proporcionado por Gilmar, aún cuando se realice transcurrida la vigencia de este encargo de venta y en fraude de su derecho de comisión , la propiedad quedará obligada al pago íntegro de los honorarios pactados”. Finalizado el encargo de venta sin ninguna oferta decido no renovarlo y encargarme yo de la venta, para evitar cualquier problema con respecto al fraude del derecho de comisión solicito un listado de posibles clientes sobre los que Gilmar considere tener ese derecho ( me informan que es cualquiera que haya visitado el piso con ellos, yo entendí al firmar el contrato que la claúsula se refería a quien hubiera hecho una oferta firme y en el caso de que yo me hubiera negado a aceptarla para evitar el pago de su comisión) ; en principio se niegan a facilitarme cualquier listado ( exigiéndome que sea yo quien cada vez que tenga un posible cliente se lo comunique para que me digan si ya visitó el piso con ellos que es lo que consideran que les da derecho de comisión , lo cual les comento abusa claramente de mi buena fe contractual), para posteriormente decirme que me mandarán la lista cuando puedan sin haberla yo recibido hasta el momento.
    Mi consulta es ¿no es abusiva la claúsula de Gilmar? ¿no es un abuso que porque alguien hubiera visto la vivienda con ellos sin hacer ninguna oferta, no pueda decidir nunca comprarla sin generar derecho de comisión?¿no es abusivo que la penalización sea tan alta ? ¿no es ya el colmo del abuso que no me den un listado de los posibles clientes sobre los que consideran tener ese derecho y que pretendan que sea yo quien cada vez que tenga una visita/ posible cliente les pregunte?. Si pueden darme su opinión se lo agradeceré enormemente.

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