Cuando nos encontramos ante un bien inmueble, sobre el que existe un derecho de usufructo a favor de un tercero, no siempre está claro que acciones puede ejercitar el nudo propietario o cuáles corresponden al usufructuario.
Por eso, en el presente post, vamos a intentar dar una visión generalizada de diferentes situaciones en que, dependiendo del tipo de acción que se ejercite, la legitimación activa corresponderá bien al nudo propietario o bien al usufructuario, en función de los criterios que se han fijado por la jurisprudencia.
- Desahucio por precario
En los supuestos en los que existe un usufructo sobre un inmueble y este se haya ocupado por un tercero en situación de precario, la legitimación activa para instar la pertinente acción, corresponde, tal y como establece el art. 250.1.2 LEC, a la persona que tenga derecho a poseer, que, en este caso, es el usufructuario.
La actora es la usufructuaria del bien inmueble y por ello tiene derecho a ejercitar la acción por precario. AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 560/2017, de 24 de noviembre (SP/SENT/936885)
Legitimación del usufructuario vitalicio de la finca que ocupan los demandados sin título para ejercitar la acción de precario. AP Barcelona, Sec. 4.ª, 36/2018, de 26 de enero. (SP/SENT/946281)
La condición de nudo propietario de los actores hace que carezca de legitimación para litigar frente a la demandada sobre la posesión de la vivienda, ya que no tiene título posesorio. AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 84/2019, de 27 de febrero. (SP/SENT/1009811)
La condición de nudo propietario excluye al actor del círculo de los legitimados para el ejercicio de acción de desahucio por precario. AP Barcelona, Sec. 4.ª, 496/2017, de 30 de junio (SP/SENT/929561)
- Acciones referentes al contrato de arrendamiento que existe sobre el inmueble.
Como en el caso anterior, siendo el usufructuario el que tiene el derecho de uso y el goce de la cosa y quién actúa como arrendador, será él que tendrá la legitimación activa sobre cualquier acción relacionada con el arrendamiento, ya sea para solicitar el pago de las rentas, instar el desahucio por expiración del plazo o falta de pago o cualquier otra, sin que al nudo propietario (cuando no ha actuado como arrendador) se le permita ejercitar ninguna acción derivada del contrato de arrendamiento mientras que el usufructo siga existiendo.
Ostenta la parte demandante legitimación activa para instar desahucio por falta de pago y reclamación de rentas dada su condición de usufructuaria por sucesión mortis causa del arrendador. AP Barcelona, Sec. 13.ª, 297/2022, de 16 de junio (SP/SENT/1156512)
Se aprecia falta de legitimación activa al haberse interpuesto la demanda por el nudo propietario del 50% de la vivienda y no disponer de autorización para gestionar el alquiler y en consecuencia instar el desahucio. AP Barcelona, Sec. 13.ª, 738/2020, de 20 de octubre (SP/SENT/1074860)
Legitimación activa de la usufructuaria para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago. AP Cádiz, Sec. 2.ª, 170/2019, de 12 de junio (SP/SENT/1016430)
Falta de legitimación activa puesto que la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas corresponde formularla a los usufructuarios en cuanto poseedores de la finca y no al nudo propietario. AP Alicante, Sec. 5.ª, 51/2017, de 9 de febrero (SP/SENT/901182)
La usufructuaria tiene legitimación para percibir el alquiler pactado y para reclamar la cantidad cuando entienda que la renta debida no ha sido abonada, como es el caso, y por ello al estimarse sus pretensiones se imponen costas a la parte vencida. AP Málaga, Sec. 5.ª, 288/2013, de 31 de mayo (SP/SENT/732203)
Lo que sí se le faculta al nudo propietario es que, en caso de existir desperfectos en el bien, pueda reclamar al arrendatario en base a una responsabilidad extracontractual.
Los actores, nudos propietarios, que no intervinieron en el contrato de alquiler base de la litis, si están legitimados para reclamar los daños ocasionados en su propiedad, aunque esa reclamación tenga carácter de culpa extracontractual. AP Baleares, Sec. 3.ª, 401/2012, de 12 de septiembre (SP/SENT/690343)
- Acciones frente a la comunidad de propietarios
- Impugnación de acuerdos
En estos supuestos, si bien el artículo 15 LPH establece que “si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora”, esto no significa que pueda ser el usufructuario quien impugne un acuerdo de la comunidad, sino que el legitimado sería el nudo propietario, pues nos encontramos ante una facultad que va unidad a la titularidad dominical del inmueble.
Los usufructuarios no están legitimados para impugnar acuerdos sobre elementos comunes que no les afectan directamente, siendo el único legitimado el nudo propietario. AP León, Sec. 2.ª, 117/2021, de 26 de abril (SP/SENT/1106429)
El usufructuario no tiene legitimación para impugnar los acuerdos comunitarios ni acudir a la junta, y tampoco cuando además, no ha votado en contra del acuerdo que se pretende impugnar. AP Valencia, Sec. 6.ª, 204/2019, de 13 de mayo (SP/SENT/1143816)
- Reclamación/solicitud de obras
Como ha venido estableciendo la jurisprudencia, conforme lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, en las relaciones internas con la Comunidad, la condición de sujetos activos o pasivos solo la ostentan los propietarios, lo que implica que un usufructuario no puede, por ejemplo, solicitar la realización de obras en elementos comunes o no pueda actuar contra un propietario por alterar un elemento común
La usufructuaria de la vivienda no tiene legitimación para ejercitar acción contra las obras realizadas en elementos comunes por otro propietario. AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 85/2020, de 26 de mayo (SP/SENT/1063546)
El usufructuario de la vivienda no está legitimado para reclamar por el retraso en la realización de la obra por la comunidad. AP Madrid, Sec. 12.ª, 365/2012, de 6 de junio (SP/SENT/681775)
El usufructuario carece de legitimación para reclamar contra la Comunidad de Propietarios. AP Madrid, Sec. 14.ª, 221/2008, de 29 de abril (SP/SENT/167144)
- Reclamación de daños ante la comunidad de propietarios
Cuando se producen daños en una vivienda o local gravado con un usufructo y cuyo responsable es la comunidad de propietarios, el usufructuario sí que está legitimado para su reclamación.
El usufructuario del inmueble está plenamente legitimado para reclamar la indemnización por los daños ocasionados en la vivienda a quien considere causante de los mismos, actuando en representación de la dueña, que es su hija menor de edad. AP Madrid, Sec. 10.ª, 102/2021, de 3 de marzo (SP/SENT/1100816)
Dado que lo que se ejercita contra la comunidad de propietarios es una acción de responsabilidad extracontractual, la legitimación activa la ostenta el perjudicado y no necesariamente el propietario del inmueble afectado por los daños. AP Málaga, Sec. 4.ª, 490/2018, de 25 de julio (SP/SENT/989943)
El usufructuario o precarista tiene legitimación activa para reclamar por los daños ocasionados al inmueble y a sus bienes por los daños por agua a través de la terraza responsabilidad de la comunidad aunque no sea propietario. AP A Coruña, Sec. 5.ª, 77/2017, de 20 de marzo (SP/SENT/900879)
- Solicitud de división de la cosa común
En relación a la solicitud de división de la cosa común, cuando existe un usufructo sobre al bien poseído en cotitularidad, la jurisprudencia considera que, la legitimación activa, corresponde al nudo propietario, si bien, el derecho del usufructuario, siempre y cuando esté debidamente inscrito, no se verá afectado por la división.
El usufructuario no tiene legitimación para instar la acción de división de la cosa común, ya que el usufructo y el derecho de propiedad se confundirían. AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 216/2009, de 28 de abril (SP/SENT/460392)
El usufructuario quedará indemne ante la división de la cosa común, pero no tiene legitimación para ejercitar la actio communi dividundo. AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 46/2008, de 1 de febrero (SP/SENT/496359)
- Retracto de comuneros/colindantes
En estos casos, en los que se pretende ejercitar un derecho de adquisición preferente como es el retracto de comuneros o colindante, regulados en los artículos 1521 CC y ss, la legitimación activa corresponde al nudo propietario, sin que el usufructuario esté capacitado para interponer ninguna de estas acciones.
Falta de legitimación del actor para ejercitar la acción de retracto pues correspondiendo a los propietarios de las fincas rústicas colindantes a la enajenada, no la funda en su condición de nudo propietario sino en el uso y disfrute de la misma. AP Lleida, Sec. 2.ª, 299/2013, de 29 de julio (SP/SENT/738506)
Ha lugar a la acción de retracto al ostentar los actores la propiedad de la parte de la finca comunitaria como nudos propietarios AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 668/2007, de 27 de diciembre (SP/SENT/173146)
El usufructuario no está legitimado para ejercer un derecho de retracto. AP Barcelona, Sec. 14.ª, de 5 de febrero de 2001 (SP/SENT/462248)
- Acción reivindicatoria/declarativa de dominio
Tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, el ejercicio de estas acciones, tienen como requisitos en común, que se acredite el título de dominio actor y que se procede a la perfecta identificación de la finca y además, en la acción reivindicatoria, se exige que, el bien, esté en posesión del demandado.
De los citados requisitos, se desprende que al estar ante acciones cuya finalidad es proteger el dominio, la legitimación corresponde al nudo propietario y no al usufructuario.
Al ser usufructuario de la finca y no titular registral de su propiedad no se está legitimado para la acción reivindicatoria. AP Valencia, Sec. 8.ª, 184/2009, de 8 de abril (SP/SENT/460406)
Legitimación del actor, que ostenta la condición de nudo propietario, para ejercitar acción declarativa de dominio pues aunque no goza de la posesión mantiene el dominio y puede ejercer acciones en defensa de la integridad el mismo. AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 118/2009, de 3 de abril (SP/SENT/457536)
El usufructuario de la cosa, no está legitimado para ejercitar la acción reivindicatoria. AP Ciudad Real, Sec. 2.ª, 39/2009, de 16 de febrero (SP/SENT/453215)
- Acción de tutela sumaria de la posesión
Cuando nos encontramos ante el ejercicio de una acción de tutela sumaria de la posesión (antiguos interdictos), como es la regulada en el artículo 250.1.4 LEC, la jurisprudencia ha vendido estableciendo que, producido el acto de despojo por un tercero, se ven afectados en su derecho tanto el usufructuario en su condición de poseedor inmediato, como el nudo propietario en su condición de poseedor mediato y por tanto, ambos están legitimados activamente para defenderse ante ese tercero.
El titular del usufructo de la vivienda está legitimado para ejercitar acciones de protección de la posesión aunque la vivienda esté arrendada a un tercero. AP Madrid, Sec. 9.ª, 385/2022, de 19 de septiembre (SP/SENT/1162402)
Legitimación el actor para ejercitar acción interdictal pues su carácter de nudo propietario de la finca para la que se pide restablecer el paso en nada afecta para para interponerla. AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 119/2022, de 24 de febrero (SP/SENT/1139566)
Prospere la acción publiciana ejercitada atendiendo el título de usufructuaria de la actora y la falta de prueba de título que legitime la posesión del demandado, sin que conste siquiera alegación referida a la causa de esa ocupación. AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 287/2020, de 6 de julio (SP/SENT/1070741)
El nudo propietario está legitimado para formular la acción interdictal puesto que la protección posesoria alcanza a todo poseedor. AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 246/2011, de 5 de mayo (SP/SENT/633148)
La falta de posesión inmediata no priva al propietario de legitimación activa en la tutela interdictal. AP A Coruña, Sec. 4.ª, 132/2007, de 14 de marzo (SP/SENT/114755)
El desahucio por precario