El principio de relatividad de los contratos determina que los efectos del negocio contractual, solo se producen entre las partes intervinientes o sus herederos y tiene su plasmación normativa en el artículo 1257 Código Civil, que establece lo siguiente:
«Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.»
En base a dicho principio, un tercero que no ha intervenido en el contrato ni ha prestado su consentimiento, no puede ser obligado por las estipulaciones establecidas por las partes contratantes, si bien, existen ocasiones, en las que se admiten excepciones a la regla general.
Una de esas excepciones, en relación a un contrato de compraventa de vivienda, ha sido objeto de examen por la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia n.º 494/2022, de 22 de junio (SP/SENT/1155096).
El caso litigioso trata sobre si los segundos compradores de la vivienda, que no adquieren directamente a la promotora, pueden reclamar a esta por incumplimiento contractual, al no haber instalado ciertos elementos de conformidad con lo reflejado en la memoria de calidades.
Es importante destacar que, la reclamación por la parte compradora, está basada en un incumplimiento del contrato de compraventa en virtud de los art. 1101 y 1124 CC y no en aplicación de la responsabilidad derivada de la LOE, supuesto en el que no hay duda de que, el propietario de la vivienda, con independencia del número de transmisiones que hayan existido, está legitimado para reclamar frente a los agentes de la construcción, siempre y cuando, se den los requisitos necesarios en cuanto a la aparición de los defectos en los plazos de garantía del artículo 17 LOE y la reclamación se haga dentro del plazo de prescripción de dos años del artículo 18 LOE, puesto que en estos casos, nos encontramos ante una responsabilidad derivada de la propia Ley y no ante una responsabilidad derivada del contrato de compraventa.
Hecho este inciso y centrándonos en el caso examinado por el TS, la cuestión a determinar, como hemos indicado, es si, esos segundos compradores, pueden exigir responsabilidades a la promotora por el incumplimiento de la memoria de calidades, al no haberse instalado las puertas de la vivienda y los frentes de armario de acuerdo a lo ofrecido.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda de aquellos compradores que habían adquirido directamente de la promotora, pero la desestimó respecto de los demandantes que habían adquirido de otros compradores anteriores, por entender que carecían de legitimación activa, al no existir ningún vínculo contractual entre los segundos compradores y la promotora demandada.
Recurrida en apelación la sentencia, la Audiencia Provincial de Cádiz desestima el recurso, basando su decisión en que, la distinta calidad de las puertas y frente de armarios, no afectaba a la esencia e integridad del inmueble ni a su uso y habitabilidad y que no se había pactado en los contratos de venta a terceros y posteriores a la entrega de las viviendas por la promotora, la cesión de acciones frente a ella por las diferencias de las calidades inicialmente pactadas.
La parte actora interpone recurso de casación, alegando la infracción de los artículos 1101 y 1124 CC en relación con el art. 1257 CC y que no se hubiera aplicado la excepción al principio de relatividad de los contratos, que permite a los segundos adquirentes, exigir responsabilidad frente a la promotora por el incumplimiento de la Memoria de Calidades, aunque no se hubiera contratado directamente con ella.
El TS, en aplicación de la doctrina jurisprudencial anterior, plasmada en la STS 597/1997 de 30 de junio (SP/SENT/351114), determina que los segundos compradores están legitimados para reclamar frente a la promotora por la diferencia de calidades de los materiales puestos en las puertas y en los frentes de los armarios.
Y basa su decisión en que, el derecho a esa reclamación, es adquirido de forma derivada en base al contrato de compraventa con los anteriores propietarios que habían comprado directamente a la promotora, sin que haya existido por estos una renuncia a sus derechos.
Además, establece que, la oposición de la demandada, no se basaba en la falta de legitimación activa de los ahora recurrentes, ya que dicha legitimación le había sido reconocida por la propia promotora, si bien, la limitaba a los derechos inherentes a la propiedad y como los defectos reclamados eran de carácter accesorio, consideraba que no era de aplicación la excepción al principio de relatividad de los contratos.
Y el TS establece que, la diferencia de calidades, no puede ser tenida como algo secundario o accesorio, sino que tiene transcendencia sustancial, pues la Memoria de Calidades es un documento de carácter esencial, siendo obligatorio que se respete lo ofertado publicitariamente y que se tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales utilizados, tal y como exigen los arts. 3 y 4 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
El desahucio por precario
