La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DGSJFP), en su resolución de 27 de febrero de 2024 (SP/SENT/1215329) ha examinado la cuestión relativa a si cuando existen dos hipotecas con el mismo rango y se produce la ejecución de una de ellas, ello implica que el titular de la otra hipoteca de igual rango y que no es objeto de ejecución, tiene derecho a que, el sobrante del precio de remate, se aplique al pago de su crédito de forma preferente a los titulares de las cargas posteriores.
En el caso examinado en dicha Resolución, se constituyó un préstamo garantizado con hipoteca en el año 1999, que causó la inscripción 2ª, con rango de primera y un segundo préstamo hipotecario en el año 2006, que causó la inscripción 6ª, también con rango de primera, si bien, las partes, mediante pacto, acuerdan expresamente la igualdad de rango de ambas hipotecas, lo que se hizo constar mediante nota al margen de la hipoteca del año 1999 y en la propia acta de inscripción de la hipoteca que causó la inscripción 6.ª.
En el año 2021, se produce la ejecución de la hipoteca constituida en el año 2006, siendo la cuestión objeto de análisis por la DGSJFP, si es posible la inscripción del testimonio de los decretos de adjudicación y adición del mismo y el mandamiento de cancelación de cargas en el que, en vez de señalarse que el sobrante del precio de adjudicación se ha consignado a disposición de los acreedores posteriores, inscritos o anotados, a la hipoteca que se ejecuta, se indica que se va a aplicar al pago del crédito garantizado con una hipoteca cuyo rango se encuentra igualado, mediante pacto entre las partes, al de la que se ejecuta.
Así la DGSJFP, en cuanto al régimen de purgas de las cargas y gravámenes posteriores, recuerda que, la ejecución de una hipoteca con preferencia de rango, conlleva, como consecuencia inevitable, la extinción de todas las cargas y gravámenes posteriores a ella, ya tengan este carácter por estricta prioridad registral o por pacto en relación al rango y, consecuentemente, su cancelación registral (art. 692 y art. 674 LEC), si bien los titulares de esas cargas y gravámenes, tienen una serie de derechos concedidos por la Ley:
- Derecho a que se le notifique la existencia del procedimiento y el derecho a intervenir en él en defensa de su crédito, satisfaciendo el importe del crédito, intereses y gastos reclamados antes de la subasta (art. 659 y 689 LEC).
- Derecho a participar en exclusiva en la distribución del sobrante de la subasta o adjudicación (art. 692.1 LEC)
Sin embargo, los titulares de las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta, no se ven afectados por dicha ejecución y permanecen extraños a la misma, sin que sus derechos se vean afectados, pues quien resulte adjudicatario del inmueble debe aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores y subrogarse en la responsabilidad de ellos.
Dicha subsistencia de las cargas anteriores implica que, sus titulares, no tengan que ser notificados del proceso de ejecución, ni tengan derecho a que se destine el precio del remate, en todo o en parte, al pago de su crédito.
Y en cuanto al régimen aplicable a las hipotecas de igualdad de rango respecto de la hipoteca que se ejecuta, la DGSJFP indica que se produce una subsistencia de las mismas y ello, en base al art. 247 Reglamento Hipotecario, que determina lo siguiente:
«Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.»
Es decir, la ejecución de una hipoteca no afecta a otra de igual rango, pues esta debe asimilarse a una carga anterior que, como tal, queda subsistente y sin que su titular deba ser notificado de la existencia del procedimiento, ni tenga derecho al remanente del precio de remate.
Ante esta situación, en este caso concreto, la DGSJFP deniega la inscripción del mandamiento de cancelación de cargas por vulneración de las normas del procedimiento, pues se establece «que el remanente se destinará en primer lugar al pago de la deuda pendiente del préstamo garantizado con la hipoteca de la inscripción 2ª, por ser del mismo rango que la hipoteca ejecutada», cuando lo que debió hacerse constar expresamente es «que ha existido sobrante y que se ha retenido ese remanente a disposición de los acreedores posteriores.», tal y como establece el art. 132.4 LH