La necesidad de identificar los medios de pago para acceder al Registro de la Propiedad

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad cualquier derecho real sobre un bien inmueble que se haya obtenido por negocio oneroso es necesario acreditar en escritura pública los medios de pago empleados.

Las normas que buscan luchar contra el fraude fiscal, el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo también han tenido impacto en la normativa registral y notarial. Fundamentalmente encontramos la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que modificó tanto la Ley del Notariado como la Ley Hipotecaria y sus respectivos reglamentos para lograr tal fin; y la Ley 10/2010, de 28 de abril, cuyo art. 2.1.n) indica que tanto registradores como notarios son sujetos obligados a efectos de la misma. En este post explicaremos brevemente cómo afectan estas normas a la práctica registral. 

Entre otros, se modificaron los arts. 21 y 254 de la Ley Hipotecaria, el art. 24 de la Ley del Notariado y el art. 177 del Reglamento Notarial, obligando a las partes del negocio jurídico del que se trate a identificar los medios de pago empleados en la escritura para que esta pueda tener acceso al Registro. Los requisitos para que exista tal obligación son tres: i) el acto o contrato declara, transmite, grava, modifica o extingue un derecho real sobre un inmueble; ii) el acto o contrato es oneroso; y iii) la contraprestación consiste en todo o en parte de dinero o signo que lo represente.

La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública se ha mantenido constante en cuanto a la obligación del registrador de examinar este extremo, por lo que debe comprobar si el notario ha seguido el art. 24 LN y si constan en la escritura las cuentas de cargo y abono, como se refleja en la reciente resolución de 8 de septiembre de 2023. Sin embargo, este análisis no incluye comprobar que el dinero efectivamente se ha transmitido, por lo que se practicará la inscripción sin necesidad de que se aporte otro documento justificativo de la transferencia o del cobro del cheque, conforme a la RDG 8 de marzo de 2022, entre otras.

Si los comparecientes se niegan a identificar en todo o en parte los medios de pago que han empleado en la escritura, el notario lo hará constar y el registrador no podrá practicar la inscripción del derecho real del que se trate, en virtud del art. 254.3 LH. El siguiente apartado del mismo precepto indica que esto representa un defecto subsanable, por lo que se practicará una anotación preventiva con sesenta días de vigencia (art. 96 LH).

Ahora bien, todos los artículos que hemos mencionado se refieren a pagos realizados antes o al tiempo del otorgamiento de la escritura, por lo que, en caso de pago aplazado, las partes deben hacer constar en dicha escritura los códigos de las cuentas de cargo y abono, conforme al art. 10 LH y 177 del Reglamento Notarial (resoluciones de 28 de julio de 2021 y 10 de octubre de 2022, entre otras).

Por último, nos gustaría añadir que existen ciertos supuestos en los que el carácter oneroso o no del acto o contrato que se pretende inscribir genera debate sobre si es o no aplicable la normativa antifraude y antiblanqueo que hemos expuesto. 

Uno de esos supuestos es el de la cancelación de hipoteca. En un principio se argumentó que no había que acreditar los medios de pago, pues no se estaba extinguiendo un derecho real por título oneroso, sino que dicha inscripción era un «acto debido». Sin embargo, especialmente en los casos de cancelación notablemente anticipada o cancelaciones sucesivas sin justificación, sí se deben identificar dichos medios de pago, pues estos supuestos pueden estar encubriendo fraude. Así lo indican la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias y el Colegio de Registradores.

Por otro lado, se discutía si en el caso de reconocimiento de deuda en escritura pública el deudor debía acreditar los medios mediante los que recibió el dinero. La RDG de 16 de octubre de 2019 continúa la doctrina de resoluciones anteriores e indica que sí es necesario acreditarlo si se invoca «expresamente un préstamo previo, porque ese préstamo será su causa, excepto en el caso en que en dicho reconocimiento de deuda se hubiese pactado expresamente el efecto extintivo del préstamo u obligación primitiva, en cuyo caso tal indicación de los medios de pago no sería necesaria, a salvo supuestos especiales», como el caso en el que la deuda se haya generado sin mediar dinero. 

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