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Directora de Sepín Propiedad Horizontal
En un post anterior, traté la posibilidad de llevar a Junta un determinado asunto cuantas veces se considerase oportuno, bien por incluirlo en el Orden del día el Presidente, por decisión propia o por petición de un propietario o, porque así lo estimasen los convocantes a Junta.
Cada vez que tratamos algún asunto de propiedad horizontal en Cataluña es irremediable pensar cómo se haría en el régimen estatal, y, desde luego, comparamos: ¿Se aplicará del mismo modo? ¿Existen diferencias? ¿Se ha mejorado?
La Ley de Propiedad Horizontal siempre se refiere al comunero, pero a veces no es este quien vive en la propiedad. ¿Qué obligaciones y derechos tienen en las Comunidades de Propietarios este tipo de ocupantes ?
El art. 5 LPH señala: “el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
Cuando compro una propiedad, una de las preguntas más recurrentes es: ¿tengo alguna obligación respecto a esos gastos que no asumí ni aprobé?
El pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH, se hará de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, sin que sea el propietario el que pueda decidir en qué casos deja de abonar todos o algunos de esos gastos.
En numerosas ocasiones se ha escrito en este mismo lugar sobre los determinados quorum para la adopción de acuerdos en las Comunidades de Propietarios (por ejemplo, «El nuevo quorum para la instalacion del ascensor en una Comunidad de propietarios» y «¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?«), y como siempre se ha hecho constar, todos han de ser tratados en Junta de Propietarios, que es el órgano superior de la Comunidad, de manera que, con independencia de los derechos y obligaciones marcados por la propia Ley y de las normas generales del Código Civil, especialmente los arts. 392 y ss., la carta de naturaleza jurídica de las decisiones de la Comunidad viene exclusivamente de la Junta, no cabe adoptar posturas fuera de lo acordado por la Asamblea ni exigir cumplimientos carentes de esta base material y sustantiva.
La respuesta sería sí, así está contemplado como máxima sanción en el régimen de propiedad horizontal.
Esta fue una de las grandes diferencias con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal estatal, pues en este régimen para que se pueda alterar el marco en el que se desenvuelve la Comunidad es necesario el acuerdo unánime de los comuneros, tanto de los presentes en la Junta como de los ausentes por cualquier causa, por lo que fue una gran sorpresa, cuando se publicó en 2006 la Ley 5/2006, en la que se regulaba el citado régimen en Cataluña, que este quorum hubiera cambiado, lo que no ha se ha modificado tras la reforma por la Ley 5/2015.
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 3 LPH, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
