¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?

  María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
*Tras la reforma de la LPH por el Real Decreto 7/2019, se podrá modificar el Título para prohibir el uso de las viviendas turísticas, por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como establece el art. 17.12)

Es esta una de las preocupaciones de las Comunidades de Propietarios que han visto paralizadas muchas de sus propuestas de cambio o adaptación por la simple negativa de un propietario.

Es cierto que, ante esta situación, existía y existe la posibilidad de solicitar amparo judicial, invocando abuso de derecho por este propietario que, por sistema, se niega a todo. No obstante, como siempre, este es un camino lento y no siempre seguro. A este respecto se ha pronunciado la sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2008 (SP/SENT/437588), donde la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo, pues en este caso, la petición para la división de la parte de que es propietario el actor se rebate por el demandado sin fundamento mediante argumentos sin entidad suficiente para ello.

Esta situación se intentó paliar con la reforma de la citada LPH en el año 1.999, Ley 8/1999, en la que se modifico el régimen de mayorías, y en la cual asuntos de importancia para las Comunidades, como es la creación de nuevos servicios comunes de interés general, pasaron de necesitar la unanimidad a poderse aprobar por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

La reciente reforma por la Ley 8/2013, ha querido ir más allá, teniendo en cuenta la importancia que se ha dado a la realización de obras en la Comunidad, tanto a nivel general –reparaciones u obras de conservación– como desde el punto de vista particular –cierre de terrazas o la construcción de nuevas plantas–. Obras par las que, en el caso de las privativas, hubiese sido preceptiva, de acuerdo con la anterior regulación, la unanimidad. Ahora, habrá de entender que es suficiente con la mayoría de las tres quintas partes de la  totalidad de cuotas y propietarios, por la aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b).

Ahora bien, volviendo a la pregunta, la respuesta sería que este quorum ha desaparecido casi por completo, pero sigue resultando necesario para supuestos excepcionales.

Así, el art. 17.6 LPH establece: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Luego, la conclusión es que no desaparece pero cada vez tiene menor importancia, lo que supondrá mayor agilidad en la Comunidad, que no se verá paralizada por la simple negativa de un comunero.

Ahora bien, en principio y salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontalcualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Pero no se puede aplicar el mismo criterio a simples modificaciones en las normas de funcionamiento interno, más propias del Reglamento (art. 6), las obras de menor cuantía o la decisión de que un determinado gasto pueda ser repartido de forma distinta al coeficiente, por poner algunos ejemplos.

Hay que tener en cuenta que el quorum no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios de tal forma que, una vez que se adopta el día de la reunión, se habrá de notificar a los ausentes, que se entenderán vinculados por el acuerdo si no contestan en contra dentro de los treinta días siguientes, como señala el art. 17.8.

Este determinado acuerdo, si quiere vincular a terceros, por ejemplo, a nuevos propietarios en una determinada prohibición en el destino de alguna propiedad, ha de ser inscrito en el Registro, como establece el art. 5.3 de la Ley.

Para ello no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, ya que es suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues en otro caso no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. De este modo se ha pronunciado la Resolución de la DGRN de 30-7-2011 (SP/SENT/654099).

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18 comentarios en “¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?

  1. Pingback: LA UNANIMIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (LPH JUNIO/2013) | Blog de SmartFincas.com
  2. No me queda claro si con la reforma de la LPH 2013, cualquier actuación que se haga en el exterior del edificio entra en el art 17.6 (unanimidad) o en el 10.3.b (autorización + 3/5), ya que en este último dice “la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes…” y hay muchas sentencias o comentarios de distintas webs que implican la unanimidad, pero es anterior a la reforma , ¿y las sentencias que crearon jurisprudencia, se tienen en cuenta?
    Le agradecería trataran el tema, pues creo que le interesaría a muchos vecinos…

    Un saludo y gracias

    • Buenas tardes,

      Me remito a lo expuesto en el post, es decir, salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal, cualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

      De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Pero no se puede aplicar el mismo criterio a simples modificaciones en las normas de funcionamiento interno, más propias del Reglamento (art. 6), las obras de menor cuantía o la decisión de que un determinado gasto pueda ser repartido de forma distinta al coeficiente, por poner algunos ejemplos.

      Con respecto a las obras, como nos dice en su pregunta, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 10.3b) de la LPH. Las sentencias anteriores a la reforma y que vayan en contra de ella, evidentemente, no podrán tenerse en cuenta.

  3. me han dicho en la gestoria que ahora la unanimidad en una comunidad de vecinos a pasado de ser el
    100 % y ahora vale con el 80 %, es cierto, por favor me l,o podrían aclarar

  4. Buenas tardes.

    Soy una chica que esta realizando un trabajo de fin de grado sobre los acuerdos y la impugnación en la PH.

    Después de leer muchos artículos, sobre todo los de usted, hay algunos que dicen que la ley 8/2013 ha perjudicado la toma de acuerdos por UNANIMIDAD .No lo entiendo porque realmente si los ausentes, no se pronuncian en los 30 días de plazo seria como un voto favorable tanto en las reformas anteriores a la ley 8/2013 como en esta y habría acuerdo unánime.

    Me serviria de gran ayuda su contestación. Muchas gracias.

    • Buenos días,

      Lo que se ha hecho con las distintas reformas de propiedad horizontal es intentar agilizar el funcionamiento de las Comunidades, lo que ha supuesto que se hayan suprimido muchos de los supuestos que requerían unanimidad, de tal modo que, como señala el art. 17.6 de la LPH, solo los acuerdos que modifiquen el Título Constitutivo o los estatutos necesitan del consentimiento de todos los propietarios.

      Ahora bien, esto no significa que un determinado acuerdo sea adoptado por un quorum superior al legalmente establecido, aunque la realidad es que en las Comunidades es difícil conseguir este consenso, pues no solo es la unanimidad de los ausentes, sino también de los presentes. Además el voto de los ausentes que no contestan en el plazo de treinta días se suma al acuerdo adoptado en Junta, luego para que sea unánime se ha de dar la circunstancia, repito, poco habitual, de que todos los presentes en la Junta hayan votado a favor.

      Creo que su duda viene precisamente por el cómputo del voto de los ausentes, pues su voto favorable, en caso de silencio, lo será a lo adoptado en Junta, a favor o en contra.

      En cualquier caso, ¿qué significa el perjuicio?, entiendo que lo que se quiere decir es que son menos los acuerdos que requieren este quorum.

      Espero haberle aclarado la duda.

  5. Buenos días. El vecino superior, ha solicitado licencia de obras al ayuntamiento para instalación de pérgola sobre una terraza y se lo han dado, es mi techo y el de 3 plantas mas, los anclajes los esta colocando en el techo rompiendo la soleria y tela asfaltica.. Esta catalogado en las escrituras de obra nueva como elemento/zona común en el apartado de Elementos Comunes. Si esta cuestión se lleva a reunión que quórum es el necesario para que se le apruebe, yo no estoy de acuerdo porque para instalar la pérgola ya ha subido 500 k de cemento y 1 metro cubico de arena (1500 kg). Las obras están comenzadas, he formulado solicitud al ayuntamiento de paralización porque no tiene la aprobación de la comunidad y además le instado al administrador y presidente que haga lo pertinente en estos casos, pero el personal parece que pasa de la historia. Repito la consulta, cuanto quórum seria necesario, y debería parar la obra los 30 días posteriores a la reunión donde se vote, lo digo por los que no asisten.??

  6. Buenos días, ¿Podría aclararme si, en el supuesto de segregación de una vivienda, en la que se requiere la modificación del título constitutivo y de los estatutos, y para el caso de voto favorable de todos los presentes a la Junta, se computa como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes a la junta debidamente citados e informados del acuerdo no manifiesten su discrepancia en los 30 días naturales siguientes? O, por el contrario, ¿no se computarán como favorables esos votos por tratarse la segregación de la vivienda de una modificación para aprovechamiento privativo?

    Gracias.

  7. Buenas noches. En la última reunión de la junta de propietarios de la comunidad, se aprobó un acuerdo de propuesta para proyecto de perforación geotérmica del subsuelo del jardín (zona común), por mayoría de los asistentes con la excepción de mi voto en contra. Interpretando el art. 12 de la ley 49/1960 de la LPH y en una sentencia (resolución 419/2013 recurso 76/2011 seción:1) de la sala de lo civil del tribunal supremo, he pensado que podía solicitar la suspensión cautelar del acuerdo, alegando que se requiere unanimidad. ¿es correcto? Por otra parte, si no se admitiera la suspensión cautelar ¿estaría obligado a soportar los costes de elaboración y ejecución del proyecto tomado en el acuerdo? Gracias

  8. Buenas tardes, le estaría muy agradecido en que me diera su opinión sobre una situación que me surge. Estoy interesado en la compra de tres sotanos de garaje que son la cuarta, quinta y sesta planta de una comunidad de garajes de un total de seis plantas.
    En la actualidad estas instalaciones están sin uso, no asi las plantas superiores que están siendo utilizadas.
    Tenía intención comprarlas y hacer obras en las mismas para dejar, más menos el 50% para parcelas de garaje y en el otro 50% hacer trasteros. Creo que la demanda de los trasteros podría ser cubierta en un gran porcentaje por los propietarios garajes en las plantas superiores.
    La duda que me surge es si necesitaría la unanimidad de los copropietarios, el visto bueno de los 3/5 o bastaría con mayoría simple para poder ejecutar las obras.
    Yo me haría cargo de todas las obras necesarias así como algunas obras de mejora por cortesía en las plantas superiores.
    Muchas gracias por adelantado.

  9. El trasladar/cambiar las bajantes de agua (fría y caliente) del interior a patio de comunidad, incluyendo las incomodidades por posibles obras para adecuar la entrada a las viviendas, qué tipo de mayoría o unanimidad requiere?
    Muchas gracias

  10. – Puede un presidente de CCPP modificar rebajando un elemento común como es el muro protección en la rampa del garaje en la última parte que comunica con su plaza de garaje para su propio beneficio, abrir mejor la puerta de su vehículo?
    -Es necesaria la autorización de la CCPP?
    – Que mayoría es necesaria para que se apruebe esa modificación?
    – que responsabilidad tiene el Administrador?
    – Se le puede obligar a dejar el muro en su estado original?
    – Que artículos de la Ley regula estas actuaciones?

  11. Este es un caso real, por difícil que sea creerlo.
    Una comunidad con más de cien apartamentos muy diferentes desde 50 m2 a 200 m2, más de cien garajes, unos cincuenta trasteros y tres locales comerciales. En primera línea de playa, con piscina. Los locales tienen cuotas de 6 %, 1 % y 2 %. Los apartamentos desde 0,35 % hasta 1,62 %.
    En el título constitutivo constan normas estatutarias que establecen que serán a cargo de los apartamentos (solo apartamentos) y a partes iguales una serie de gastos: limpieza, ornato, mantenimiento y reparaciones de zaguanes, escalera y ascensores. Y no según su cuota. Así como los gastos de conservación de elementos comunes básicos al complejo urbanístico, piscina, squash, accesos.
    Bien, pues todos los demás gastos ordinarios, desde la constitución de la comunidad, también los pagan los apartamentos. Cuota única para todos ellos por todos los gastos comunes. Alguna vez se hicieron derramas extraordinarias por cuotas. Casos muy excepcionales, y menos mal, porque se da la paradoja de que este complejo consta de dos fases. La primera que es el 84 % del total la componen los 70 apartamentos más grandes, locales, garajes y trasteros. Y la segunda, que es el 16 % restante la componen los 43 apartamentos más pequeños. Pero como se aplicaron porcentajes a cada una de las dos fases, cada vez que se hacía una derrama a «coeficientes» los apartamentos pequeños pagaban el 50% y los otros apartamentos, locales y garajes el restante 50%. Los trasteros no pagaban nada.
    Si no lo creen, tenemos toda la documentación que lo demuestra. Y con Administrador colegiado que es abogado.
    Las discusiones en las Juntas eran siempre por lo mismo. Cómo es posible que paguemos todos los apartamentos igual? Y la respuesta del Administrador: Que era culpa de la Promotora que había establecido así las cuotas y no se podía cambiar si no era con la unanimidad de los propietarios, algo prácticamente imposible.
    Hasta que fuimos al Registro de la Propiedad y nos dieron una certificación donde quedaba aclarado lo del 16 y 84 por ciento y le escribimos al Administrador para informarle. Bueno, pues ni caso, oídos sordos. Hasta que en la siguiente Junta le preguntamos si había leído la declaración de obra nueva y los Estatutos de la Comunidad. Y como contestó que SI, preguntamos si los había entendido. Bueno, pues ni por esas, se aprobaron las cuentas y quedamos con el Administrador en su despacho días después donde ya entró en razón y desde entonces se aplican las cuotas correctamente.
    Pero esto no queda aquí. Lo que todavía no hemos conseguido es que las partidas de gastos comunes no contempladas en las especialidades se separen y sean satisfechas por cuota y no a partes iguales (y sólo por los apartamentos). Y eso que el Administrador ya nos ha admitido que determinados gastos como el seguro de la comunidad, fondo de reserva (5%) y algunas partidas más (sin especificar) debe ser pagadas por todos a coeficientes.
    En la última Junta, y para zanjar el asunto, pedimos incluir en el orden del día la lectura de las Normas Estatutarias y Artículos 3 y 9 de la LPH .
    Adivinan que ha pasado?
    Pues que pese a la lectura y asentimiento de la Asamblea propuso a votación dos opciones: seguir como hasta ahora, cuotas fijas a cargo de los 113 apartamentos o cuotas mixtas por la componente de las especialidades (fija apartamentos a partes iguales y variable de toda la comunidad por cuotas.
    Se obtuvo mayoría de votos a hacerlo conforme a los Estatutos y la LPH.
    Pero los coeficientes de los que votaron seguir pagando igual (subirían sus cuotas) eran superiores y según el Administrador necesitábamos la doble mayoría. Art. 17.7 de la LPH. Cuando en este caso y al afectar a lo dispuesto en los Estatutos sería de aplicación el Art. 17.6. Lo que supondría unanimidad para aplicar cuotas contrarias a las Normas Estatutarias.
    Además, si no se aplican coeficientes para pagar, cómo se van a aplicar para votar. De hecho todos los apartamentos tendríamos la misma cuota de participación, porque pagamos igual, que no es lo mismo que el coeficiente de propiedad.
    A qué parece mentira?
    Pues es la pura realidad.
    Quiero decir que el garaje tiene una subcomunidad y paga sus gastos, exclusivamente. Por ejemplo el Portero, empleado de la Comunidad, solo lo pagan los apartamentos a partes iguales, cuando atiende a toda la Comunidad, garajes, trasteros y locales incluidos.
    SOLUCIÓN?

  12. Buenas tardes
    Disponemos en patio comunitario , plazas de estacionamiemto para vehiculos, pero no tenemos plazas para todos los propietarios por lo que queremos crear nuevas plazas en patio comunitario para conseguir una plaza de estacionamiento por propietario. para lo cual tenemos que reducir algunas aceras de dicho patio comunitario

    ¿ Necesitamos el voto de la unanimidad de los propietarios

  13. Es una comunidad de 40 vecinos, tenemos un local llamado bicicletero en el cual se aparcan también motos desde hace 40 años, hace unos días se ha hecho una junta de propietarios (acudieron 9 propietarios y 2 de ellos llevaban votos delegados de otros 2 , en total 11 votos a actuar) en dicha junta se acordó por 6 votos contra 5, el que no se pudieran aparcar motos en dicho bicicletero. Es legal este acuerdo que vincula a todos los vecinos, teniendo en cuenta que solo asistieron 9 propietarios (11 votos) y que la votación fué muy ajustada 6 a 5 ?

  14. En una Urbanizacion de 3 fases hay un garaje y en conjunto forman una sola comunidad de propietarios..En el titulo constitutivo de cada una de las fases consta la existencia de sotano con los m2 concretos, en los que existen entre otros elementos, tantas plazas de garajes entre cerradas y abiertas que ocupan determinados m2 y unas zonas de «paso y maniobra» ocupando determinados m2
    No todos los propietarios de apartamentos ((255) tienen plazas de garaje (unos 140, algunas dobles) y en el verano los que no tienen suelen transitar y estacionar por el garaje para facilitarles la carga y descarga de la compra o de los enseres al iniciar o finalizar vacaciones, ocasionando bastantes veces incidencias al utilizar los viales dedicados a la circulacion impidiendo con frecuencia el stacionar o salir de su plaza a los propietarios de plaza de garaje .
    Recientemente el presidente , con la mejor intencion, «creo » en las zonas de «paso y maniobra (dibujando en el suelo 4 rayas y rotulando en las columnas) , » 6 plazas de garaje, que llamo de «carga y descarga».
    Todo ello sin que se incluyera en el orden del dia de Junta, ni pidiese autorizacion a los propietarios a quien pudiese obstaculizar el estacionamiento de vehiculos en dichas zonas de carga y descarga
    En la proxima Junta se va a incluir en el orden del dia la creacion de dichas plazas/zonas de carga y descarga y hay diversidad de opiniones sobre la mayoria necesaria para aprobarla.
    Hay quien dice que al estar definida en el titulo constitutivo la existencia de zona de paso y maniobra con ciertos m2 , la creacion de esas zonas , que ademas molestan a una decena de propietarios de garaje al obstaculizarles mucho el uso de su plaza, supone una modificacion del titulo constitutivo y por tanto requiere unanimidad.
    Otros dicen que se trata de utilizacion de zonas comunes y solo requiere mayoria

    Me podria indicar cual es su opinion y en que se funda??

    Muchas gracias

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