¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?

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  María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Es esta una de las preocupaciones de las Comunidades de Propietarios que han visto paralizadas muchas de sus propuestas de cambio o adaptación por la simple negativa de un propietario.

Es cierto que, ante esta situación, existía y existe la posibilidad de solicitar amparo judicial, invocando abuso de derecho por este propietario que, por sistema, se niega a todo. No obstante, como siempre, este es un camino lento y no siempre seguro. A este respecto se ha pronunciado la sentencia del TS Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2008 (SP/SENT/437588), donde la oposición es considerada como un acto de abuso del derecho o de ejercicio antisocial del mismo, pues en este caso, la petición para la división de la parte de que es propietario el actor se rebate por el demandado sin fundamento mediante argumentos sin entidad suficiente para ello.

Esta situación se intentó paliar con la reforma de la citada LPH en el año 1.999, Ley 8/1999, en la que se modifico el régimen de mayorías, y en la cual asuntos de importancia para las Comunidades, como es la creación de nuevos servicios comunes de interés general, pasaron de necesitar la unanimidad a poderse aprobar por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

La reciente reforma por la Ley 8/2013, ha querido ir más allá, teniendo en cuenta la importancia que se ha dado a la realización de obras en la Comunidad, tanto a nivel general –reparaciones u obras de conservación– como desde el punto de vista particular –cierre de terrazas o la construcción de nuevas plantas–. Obras par las que, en el caso de las privativas, hubiese sido preceptiva, de acuerdo con la anterior regulación, la unanimidad. Ahora, habrá de entender que es suficiente con la mayoría de las tres quintas partes de la  totalidad de cuotas y propietarios, por la aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b).

Ahora bien, volviendo a la pregunta, la respuesta sería que este quorum ha desaparecido casi por completo, pero sigue resultando necesario para supuestos excepcionales.

Así, el art. 17.6 LPH establece: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Luego, la conclusión es que no desaparece pero cada vez tiene menor importancia, lo que supondrá mayor agilidad en la Comunidad, que no se verá paralizada por la simple negativa de un comunero.

Ahora bien, en principio y salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontalcualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Pero no se puede aplicar el mismo criterio a simples modificaciones en las normas de funcionamiento interno, más propias del Reglamento (art. 6), las obras de menor cuantía o la decisión de que un determinado gasto pueda ser repartido de forma distinta al coeficiente, por poner algunos ejemplos.

Hay que tener en cuenta que el quorum no es solo de los presentes en la Junta, sino de la totalidad de propietarios de tal forma que, una vez que se adopta el día de la reunión, se habrá de notificar a los ausentes, que se entenderán vinculados por el acuerdo si no contestan en contra dentro de los treinta días siguientes, como señala el art. 17.8.

Este determinado acuerdo, si quiere vincular a terceros, por ejemplo, a nuevos propietarios en una determinada prohibición en el destino de alguna propiedad, ha de ser inscrito en el Registro, como establece el art. 5.3 de la Ley.

Para ello no es necesario que acudan todos los propietarios ante el notario, ya que es suficiente que lo haga el Presidente, siempre y cuando en la Junta se haya acordado la facultad correspondiente, indicando de forma exacta y rigurosa en qué consiste la modificación y acreditando la unanimidad de los asistentes y ausentes, pues en otro caso no será posible llevar a cabo el nuevo documento público y su posterior inscripción registral. De este modo se ha pronunciado la Resolución de la DGRN de 30-7-2011 (SP/SENT/654099).

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12 comentarios en “¿Se ha suprimido la unanimidad en los acuerdos comunitarios?

  1. Pingback: LA UNANIMIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (LPH JUNIO/2013) | Blog de SmartFincas.com
  2. No me queda claro si con la reforma de la LPH 2013, cualquier actuación que se haga en el exterior del edificio entra en el art 17.6 (unanimidad) o en el 10.3.b (autorización + 3/5), ya que en este último dice “la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes…” y hay muchas sentencias o comentarios de distintas webs que implican la unanimidad, pero es anterior a la reforma , ¿y las sentencias que crearon jurisprudencia, se tienen en cuenta?
    Le agradecería trataran el tema, pues creo que le interesaría a muchos vecinos…

    Un saludo y gracias

    • Buenas tardes,

      Me remito a lo expuesto en el post, es decir, salvo las excepciones previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal, cualquier modificación del Título Constitutivo necesita del acuerdo unánime de los propietarios, esto es, no es posible otra forma de cambiar las normas esenciales del inmueble sin el consentimiento expreso o tácito de todos y cada uno de los propietarios, conforme al mismo art. 5 de la Ley.

      De este modo, se necesitará del concurso de todos los comuneros, por ejemplo, el cambio de las reglas esenciales del Título, la creación de obligaciones, la modificación de las cuotas de participación, así como otros conceptos de esta índole. Pero no se puede aplicar el mismo criterio a simples modificaciones en las normas de funcionamiento interno, más propias del Reglamento (art. 6), las obras de menor cuantía o la decisión de que un determinado gasto pueda ser repartido de forma distinta al coeficiente, por poner algunos ejemplos.

      Con respecto a las obras, como nos dice en su pregunta, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 10.3b) de la LPH. Las sentencias anteriores a la reforma y que vayan en contra de ella, evidentemente, no podrán tenerse en cuenta.

  3. me han dicho en la gestoria que ahora la unanimidad en una comunidad de vecinos a pasado de ser el
    100 % y ahora vale con el 80 %, es cierto, por favor me l,o podrían aclarar

  4. Buenas tardes.

    Soy una chica que esta realizando un trabajo de fin de grado sobre los acuerdos y la impugnación en la PH.

    Después de leer muchos artículos, sobre todo los de usted, hay algunos que dicen que la ley 8/2013 ha perjudicado la toma de acuerdos por UNANIMIDAD .No lo entiendo porque realmente si los ausentes, no se pronuncian en los 30 días de plazo seria como un voto favorable tanto en las reformas anteriores a la ley 8/2013 como en esta y habría acuerdo unánime.

    Me serviria de gran ayuda su contestación. Muchas gracias.

    • Buenos días,

      Lo que se ha hecho con las distintas reformas de propiedad horizontal es intentar agilizar el funcionamiento de las Comunidades, lo que ha supuesto que se hayan suprimido muchos de los supuestos que requerían unanimidad, de tal modo que, como señala el art. 17.6 de la LPH, solo los acuerdos que modifiquen el Título Constitutivo o los estatutos necesitan del consentimiento de todos los propietarios.

      Ahora bien, esto no significa que un determinado acuerdo sea adoptado por un quorum superior al legalmente establecido, aunque la realidad es que en las Comunidades es difícil conseguir este consenso, pues no solo es la unanimidad de los ausentes, sino también de los presentes. Además el voto de los ausentes que no contestan en el plazo de treinta días se suma al acuerdo adoptado en Junta, luego para que sea unánime se ha de dar la circunstancia, repito, poco habitual, de que todos los presentes en la Junta hayan votado a favor.

      Creo que su duda viene precisamente por el cómputo del voto de los ausentes, pues su voto favorable, en caso de silencio, lo será a lo adoptado en Junta, a favor o en contra.

      En cualquier caso, ¿qué significa el perjuicio?, entiendo que lo que se quiere decir es que son menos los acuerdos que requieren este quorum.

      Espero haberle aclarado la duda.

  5. Buenos días. El vecino superior, ha solicitado licencia de obras al ayuntamiento para instalación de pérgola sobre una terraza y se lo han dado, es mi techo y el de 3 plantas mas, los anclajes los esta colocando en el techo rompiendo la soleria y tela asfaltica.. Esta catalogado en las escrituras de obra nueva como elemento/zona común en el apartado de Elementos Comunes. Si esta cuestión se lleva a reunión que quórum es el necesario para que se le apruebe, yo no estoy de acuerdo porque para instalar la pérgola ya ha subido 500 k de cemento y 1 metro cubico de arena (1500 kg). Las obras están comenzadas, he formulado solicitud al ayuntamiento de paralización porque no tiene la aprobación de la comunidad y además le instado al administrador y presidente que haga lo pertinente en estos casos, pero el personal parece que pasa de la historia. Repito la consulta, cuanto quórum seria necesario, y debería parar la obra los 30 días posteriores a la reunión donde se vote, lo digo por los que no asisten.??

  6. Buenos días, ¿Podría aclararme si, en el supuesto de segregación de una vivienda, en la que se requiere la modificación del título constitutivo y de los estatutos, y para el caso de voto favorable de todos los presentes a la Junta, se computa como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes a la junta debidamente citados e informados del acuerdo no manifiesten su discrepancia en los 30 días naturales siguientes? O, por el contrario, ¿no se computarán como favorables esos votos por tratarse la segregación de la vivienda de una modificación para aprovechamiento privativo?

    Gracias.

  7. Buenas noches. En la última reunión de la junta de propietarios de la comunidad, se aprobó un acuerdo de propuesta para proyecto de perforación geotérmica del subsuelo del jardín (zona común), por mayoría de los asistentes con la excepción de mi voto en contra. Interpretando el art. 12 de la ley 49/1960 de la LPH y en una sentencia (resolución 419/2013 recurso 76/2011 seción:1) de la sala de lo civil del tribunal supremo, he pensado que podía solicitar la suspensión cautelar del acuerdo, alegando que se requiere unanimidad. ¿es correcto? Por otra parte, si no se admitiera la suspensión cautelar ¿estaría obligado a soportar los costes de elaboración y ejecución del proyecto tomado en el acuerdo? Gracias

  8. Buenas tardes, le estaría muy agradecido en que me diera su opinión sobre una situación que me surge. Estoy interesado en la compra de tres sotanos de garaje que son la cuarta, quinta y sesta planta de una comunidad de garajes de un total de seis plantas.
    En la actualidad estas instalaciones están sin uso, no asi las plantas superiores que están siendo utilizadas.
    Tenía intención comprarlas y hacer obras en las mismas para dejar, más menos el 50% para parcelas de garaje y en el otro 50% hacer trasteros. Creo que la demanda de los trasteros podría ser cubierta en un gran porcentaje por los propietarios garajes en las plantas superiores.
    La duda que me surge es si necesitaría la unanimidad de los copropietarios, el visto bueno de los 3/5 o bastaría con mayoría simple para poder ejecutar las obras.
    Yo me haría cargo de todas las obras necesarias así como algunas obras de mejora por cortesía en las plantas superiores.
    Muchas gracias por adelantado.

  9. El trasladar/cambiar las bajantes de agua (fría y caliente) del interior a patio de comunidad, incluyendo las incomodidades por posibles obras para adecuar la entrada a las viviendas, qué tipo de mayoría o unanimidad requiere?
    Muchas gracias

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