Comentarios al nuevo RDL 7/2019, en materia de vivienda y alquiler: entrada en vigor el 6 de marzo de 2019

Daniel Loscertales Fuertes

Presidente del Consejo Editorial de Sepín. Abogado

Vigente desde 6 de marzo de 2019 y convalidado el 3 de abril por la Diputación Permanente del Congreso

El BOE publica hoy, 5 de marzo de 2019, el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019. A continuación, hacemos unos detallados comentarios de su contenido, indicando que, por lo menos según mi criterio, este Texto es algo más equitativo que el anterior, aunque sin llegar a alcanzar una equiparación de los derechos y obligaciones de las dos partes, lo que se analizará con más detenimiento en un estudio próximo, cuando la nueva normativa sea convalidada, en su caso, por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados. No obstante, debemos señalar que a partir de mañana los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda y los procesos de desahucio por falta de pago o expiración del término tienen que acogerse a las normas del nuevo Real Decreto-Ley.

 Ley de Arrendamientos Urbanos

  1. Ámbito de la ley

 Art. 4.2. Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.

 Art. 5 e). Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.

 Art. 7. Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

  1. Duración del contrato

Art. 9.1. Vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad.

 Art. 9.3. Esta norma no tiene sentido, porque la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 29/94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.

 En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años o siete años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.

 Art. 10.1. La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica.

Art. 13.  Se ha vuelto a la LAU 29/94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica) cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa `por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

 Art. 14. Cuando se produzca una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.

 Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, (persona física o jurídica) se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” (concepto que no se especifica) y afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.

  1. Renta

 Art.17. No hay modificación en este precepto, la renta sigue siendo libre, sin perjuicio del sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que contempla la Disposición adicional segunda de este Real Decreto-Ley, que luego comentaré.

 Art. 18.1. Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual.

 Art. 19.1. No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.

 Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta.

 Art. 20.1 Las partes podrán pactar por escrito que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador si este es persona jurídica.

  1. Derechos de las partes 

Art. 25.7. Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

  1. Fianza

 Art. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto.

 Art. 36.2. Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

 Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.

 Art. 36.5. Se estable la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

 Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.

 Disposición Transitoria Primera. Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este Real-Decreto, 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le es de aplicación.

Para saber TODO sobre la Reforma del alquiler de vivienda por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, os recomendamos nuestra Guía práctica con Doctrina, Cuadros Comparativos, Formularios y toda la Legislación aplicable:

Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, reformada por Ley 8/2013

 Art. 9.1 f).  El fondo de reserva nunca inferior al 10 % del último presupuesto ordinario, pudiendo ser utilizado el mismo para obras de reparación, conservación, de rehabilitación y la realización de las obras de accesibilidad del art. 10.1 b). Esta actualización podrá hacerse a lo largo de tres ejercicios presupuestarios siguientes al que se encuentre en curso cuando el RDL haya entrado en vigor, en concreto el día 6 de marzo. Ver D.T. Segunda del mismo.

 Art 10.1 b. Se reitera la obligación de realizar obras de accesibilidad universal y pagar todos los propietarios, con un máximo de 12 mensualidades ordinarias, sin perjuicio de que del resto que supere esta recaudación especial se tengan que hacer cargo los propios solicitantes. Igualmente será obligatorio lo anterior, cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe.

 Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento «turístico» mediante acuerdo de las 3/5 partes de propietarios y cuotas. La misma mayoría será la requerida para la creación de cuotas adicionales para dichas viviendas que no suponga un incremento del 20 %, pero en ningún caso estos acuerdos tienen efectos retroactivos.

 

 Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000

 Art. 249.1.6. Se modifica en el sentido de que los procedimientos, salvo la reclamación de rentas o cantidades complementarias o el desahucio por “falta de pago de la renta o expiración del término”, tendrán la tramitación judicial que corresponda según la cuantía a tenor de las reglas generales de la LEC.

 Art. 440.3 y 4. En el requerimiento de pago por el Juzgado se informará al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podrá actuar, incluso pedir la suspensión del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica. A efectos del desahucio, el Juzgado en la notificación correspondiente, deberá indicar día y hora.

 Art. 441.5. Se notificará al arrendatario en la demanda por falta de pago la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que se pueda apreciar la posible situación de “vulnerabilidad”, permitiendo que, previa comunicación de los citados servicios, se pueda suspender el proceso durante un mes o tres, dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica.

 Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 LEC, ya sea por falta de pago o expiración del término.

 Art. 686.1. A efectos de notificación, se remite a las indicaciones del art. 441.5, pero también, en su caso, al hipotecante no deudor o tercer poseedor.

 

 Medidas económicas y fiscales

  1. Ley Reguladora de las Haciendas Locales

 Art. 63.2. Se podrá repercutir Impuestos de un servicio al arrendatario que se beneficia del alquiler, salvo en los casos de arrendamientos alquileres de inmuebles de uso residencia con renta limitada por una norma jurídica

 Art. 72.4. Se permite a los Ayuntamientos fijar un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. Esta determinación queda sometida a a norma con rango de Ley del estado o Comunidad Autónoma y con los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal.

 Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos para la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado

  1. Texto Refundido Ley Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentos

Se añade apartado 26 en el art. 45.I.B). Se declara exento de este impuesto los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. 

  1. Disposición Adicional Primera. Medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler

1- . Se trata de que el Ministerio de Fomento, para dinamizar la oferta de vivienda de alquiler, a) movilice suelo público de la Administración del Estado, para promoción de la vivienda social: b) modulación del de los instrumentos financieros del Plan Estatal de viviendas para atender las necesidad de alquiler social y asequible; c) Reorientación del Plan estatal de Vivienda, a efectos exclusivos del alquiler; y d) Agilización de la Licencias urbanísticas en las ayudas del >Plan Estatal de Viviendas.

2-. Se obliga al Ministerio a presentar un informe a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos de lo anterior y plazo. Todos los años se hará el informe, indicando los progresos obtenidos en términos de vivienda adicional en el mercando de alquiler.

  1. Disposición Adicional Segunda. Sistema de índices de referencia del precio de vivienda 
  1. Se crean Índices de referencia del `precio de alquiler de vivienda, para aplicar en políticas públicas que incrementen la oferta, con detalle del valor medio de la renta mensual, teniendo en cuenta el valor del metro cuadrado de superficie, detallando los barrios, distritos, municipios y comunidades autónomas. 
  2. Sobre la base de estos índices de referencia del precio de alquiler de viviendas, las Comunidades Autónomas podrán definir su propio Índice, a los efectos de diseñar sus políticas y programas públicos.

7 comentarios en “Comentarios al nuevo RDL 7/2019, en materia de vivienda y alquiler: entrada en vigor el 6 de marzo de 2019

  1. Sólo conseguirán retraer la oferta. El arrendamiento (que etimológicamente significa dar repetidas veces, tanto como años, meses o días vayan transcurriendo) es esencialmente un contrato de prestaciones in faciendo. Tanto vas ocupando como tanto me vas pagando. El plazo es orientativo, para indemnizar daños si se termina antes, pero el dueño debe poder recuperarlo siempre que así lo quiera. El arrendamiento no es un usufructo, ni debe ser tratado como tal. Lo que no puede hacerse es caridad con la casa ajena. Ni qué decir tiene reconocerle a un inquilino un retracto o hacer que perdure el mismo incluso en caso de venta. Lo que hay que hacer es promover el suelo público sin especular, gravar a los especuladores, dar ayudas a la adquisición, …… Si no, seguiremos después con la idea de fijar un precio máximo y, finalmente, con expropiaciones. Nos estamos volviendo locos y, lo que es peor, esto está ocurriendo poco a poco, de manera casi imperceptible. Un saludo a mis amigos de Sepin!!!

    • Coincido con José Luis del Moral. Nos estamos volviendo locos. El buenismo está destruyendo el Derecho. No hay derecho a que un pobre duerma en la calle, pero tampoco lo hay a que el Gobierno de una cama al pobre, metiéndole en casa de una familia que tenga cama. Es el Gobierno quien debe administrar los presupuestos para dar cama al pobre y no obligar a que los ciudadanos hagan caridades. Los ciudadanos deben pagar impuestos justos y proporcionales a sus ingresos o propiedades, con los que, bajo presupuestos bien controlados por las Cámaras legislativas, se deben atender las necesidades de los desafortunados. Pero eso de resolver las cosas a costa de los ciudadanos, legislando » a lo loca» y » caiga quien caiga» es repudiable. Ningún contrato es lícito si una de las partes tiene privilegios derivados del propio convenio.

  2. tengo una inquilina que no me paga. pero me dicen que no puedo exigirle que se vaya porque tiene un hijo de 15 años. Esto es asi?

  3. Esta ley de reforma, en lo referente a la duración del contrato, una vez habiendo firmado un contrato donde la duración era de 3 años (conforme antes de la reforma), ¿afectaría a dicho contrato con carácter retroactivo?

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