En el régimen comunitario, nos solemos preocupar por los acuerdos unánimes o por los de mayorías cualificadas, es cierto que son estos quorum los que generan polémica, porque, además de que se prevén para asuntos más trascendentes, también es necesario, en casi todos los supuestos, el cómputo de los ausentes.
No obstante, en una Comunidad de Propietarios, el gran porcentaje de los acuerdos son de mera administración o gestión y, según lo dispuesto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo necesitan del acuerdo de la mayoría.
Estas son las decisiones del día a día de las Comunidades, pues, todos los años, por ejemplo, se han de aprobar cuentas y presupuestos, nombrar y renovar los cargos administrativos o directivos y se adoptan, como hemos señalado, numerosos acuerdos de gestión o administración, por ejemplo, se decide contratar o desistir de un contrato; adoptar las normas de convivencia; accionar contra el propietario moroso; contra el que ha realizado una obra en elemento común sin permiso comunitario; se decide cuando se enciende o apaga la calefacción comunitaria u otros servicios o suministros comunes, etc.
Se hace imposible enumerar cuáles son los acuerdos de mayoría simple, pero se puede señalar que, con excepción de los que necesitan unanimidad o quorum cualificado, el resto pueden tomarse por decisión mayoritaria de la Junta de Propietarios.
Estos acuerdos solo necesitan para su aprobación el voto de la simple mayoría de los presentes en la Junta, como establece el art. 17.7 LPH y, una vez adoptados, vinculan a todos los propietarios.
Veamos algunos de las principales dudas que se plantean al respecto:
¿Cómo se adopta un acuerdo de mayoría?
Una vez convocada la Junta, hay que tener en cuenta que el día fijado solamente se puede celebrar en primera convocatoria si asisten, como mínimo, la mitad de los propietarios, que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble, que es el quorum exigido en el primer párrafo de esta regla 7 del art. 17. De dicha redacción parece desprenderse que este quorum es para adoptar acuerdos, no para constituirse Junta, pero del conjunto de este precepto se puede concluir que lo que realmente se intenta es exigir un alto porcentaje de asistencia para la celebración de la Asamblea en primera convocatoria y también a efectos de adoptar los acuerdos correspondientes si se alcanza la mayoría de las cuotas y número de propietarios, en relación con el total, entre los presentes y representados.
Lo habitual es que la Junta se celebre en segunda convocatoria. Puede ocurrir que únicamente asista una persona; en este caso, parece que lo más adecuado sería la suspensión, ya que el concepto de mayoría siempre parte de una relación entre varios propietarios y cuando no estos no están, es obvio que falta la premisa básica de la Junta de Propietarios, pues el precepto legal exige la aprobación de los acuerdos por una mayoría de «los presentes«, lo que parece abonar la necesidad de la pluralidad.
Si la convocatoria ha previsto la celebración de la Junta en segunda convocatoria, con un mínimo de media hora de diferencia, la reunión puede tener lugar -aunque el número de asistentes sea muy pequeño, ya que la Ley no exige un mínimo determinado, con la salvedad que se acaba de mencionar-, tratando, aprobando o rechazando los correspondientes puntos del orden del día. Los acuerdos necesitan de una doble mayoría simple de los asistentes, como se indica a continuación.
Como diferenciación, hay que señalar que en este tipo de decisiones solo cuenta la mayoría simple de cuotas y número de los asistentes, no del total del inmueble, que sí es necesario cuando se celebra en primera convocatoria.
Ahora bien, en todo caso se exige una doble mayoría, no solo de número, sino también de cuotas de participación, de tal manera que hay que conseguir este doble quorum.
Además, ha de tenerse en cuenta que:
– Cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las Juntas.
– En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 4.ª, de 26 de mayo de 2010 (SP/SENT/526197) y de Zaragoza, Sección 4.ª, de 18 de enero de 2000 (SP/SENT/35132). Evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.
Sobre la forma y cómputo del voto, les remitimos a un post anterior: El voto en las Comunidades de Propietarios.
¿Se ha de tener en cuenta el voto de los ausentes?
NO, por ello es importante, si nos interesa algún asunto concreto, que asistamos a la Junta personalmente o mediante representación, como establece el art. 15.1 LPH, teniendo en cuenta que, en este tipo de acuerdo, el voto ha de emitirse en Junta, pues, aunque el art. 19.3 LPH obliga a la notificación del acta, en este caso, se hará simplemente como información, los ausentes no podrán emitir su voto, tanto si la mayoría se ha conseguido o no entre los asistentes, que es lo que legalmente se necesita.
La citada remisión permitirá conocer los acuerdos adoptados y decidir en consecuencia en cuestiones donde se establece una obligación. Así, se enviará conforme con lo dispuesto en el art. 9.1, regla h), mediante carta en el domicilio designado en España o entrega en el piso o local, además de colocar una copia del acta en el tablón de anuncios o en el lugar adecuado, con lo cual se habrá cumplido con los requisitos exigidos por la Ley.
De este modo y como se ha expuesto, los acuerdos así adoptados vinculan a todos, con la única posibilidad de los que votaron en contra o los ausentes de impugnar judicialmente en la forma de plazos del art. 18 LPH.
¿Qué sucede si no se consigue el doble quorum?
Cualquiera de los asistentes a la Junta puede acudir al juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque antes hay que convocar otra Junta, pues así lo exige dicho precepto.
Y si todo lo anterior falla, no hay otro camino que el 25 % de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios convoquen nueva Junta a tenor del art. 16 LPH.
Y estos acuerdos válidamente adoptados por mayoría: ¿serían impugnables?
Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta podrán accionar judicialmente en la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH, pero si la Comunidad, por acuerdo de la mayoría, ha adoptado este acuerdo, siendo este el quorum previsto por la Ley, tendrán pocas posibilidades de éxito, aunque, sin duda, habrá de estarse siempre al supuesto específico.
Pero este proceso que contempla el art. 17, regla 7.ª, LPH solo está previsto para cuando no hay mayoría a favor o en contra, por ejemplo, cuando son tres propietarios que uno se abstiene y los otros dos votan de forma diferente.
Pero si hay un acuerdo, positivo o negativo, entonces dicho juicio no procede. El disidente deberá, en su caso, impugnar judicialmente, a tenor del art. 18, acudiendo al juicio ordinario correspondiente.
La unanimidad en el régimen de Propiedad Horizontal. ¿Cuándo y cómo?
