Como ya he señalado en anteriores ocasiones (SP/DOCT/20240), la regla general es que existe libertad para que cualquier comunero pueda destinar su propiedad al uso que estime oportuno, como establece el art. 553-36.1 CCCat; lo que incluye, igualmente, el cambio de destino, por ejemplo, de local a vivienda. En este sentido se ha pronunciado, entre otras, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo civil y Penal, Sec. 1.ª, de 3 de junio de 2011 (SP/SENT/645067).
Ahora bien, el Título o los estatutos podrán contener reglas específicas al respecto, por lo que habrá de estarse a lo recogido en estos documentos, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-9 b) CCCat. De este modo, al procederse a la descripción del inmueble en conjunto, se fija un destino señalando que se trata de viviendas, locales, aparcamiento de vehículos, etc.; pero esto no supone una limitación de uso o del derecho de propiedad, a menos que expresamente se haya establecido una prohibición. Es decir, en principio, no existe inconveniente alguno en que, por ejemplo, un local se transforme en vivienda o en que en esta se instale una consulta profesional si, simplemente se ha enunciado dicho destino en el Título. Pero sí que se podrá limitar o ejercitar acciones judiciales para que se destine a lo establecido en los estatutos si existe una prohibición al respecto o su destino es exclusivo y, por tanto, excluyente.
Por otra parte, también existe la posibilidad de que sea un acuerdo comunitario quien prohíba el cambio o este destino determinado, pero en este caso, sería necesario el quorum de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho de voto, que tienen que representar a las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, a tenor del que dispone el art. 553-26.2 a) CCCat., pero, en ningún caso, puede tener efectos retroactivos.
Esta facultad de los comuneros para el cambio de destino o actividad se refiere solo a la propiedad privada de tal modo que, la pregunta sería: ¿debe la Comunidad permitir las adaptaciones necesarias para que esta modificación puede llevarse a cabo?
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 556.36 del CCCat que establece el uso y disfrute de los elementos privativos:
“1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra restricción que las que derivan del régimen de propiedad horizontal.
- Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y de reforma siempre y cuando no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
- Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente a la presidencia o a la administración de la comunidad. Si la obra supone la alteración de elementos comunes, es preciso el acuerdo de la junta de propietarios. En caso de instalación de un punto de recarga individual de vehículo eléctrico, solo es preciso enviar a la presidencia o a la administración el proyecto técnico con treinta días de antelación al inicio de la obra y la certificación técnica correspondiente una vez finalizada la instalación. Dentro de este plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y más adecuada a sus intereses generales. Si la instalación alternativa no se hace efectiva en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar la instalación que había proyectado inicialmente.
- La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras”.
La respuesta, como se desprende del citado precepto legal, sería negativa. Es decir, la libertad de cambio no vincula a la Comunidad, de tal forma que la necesidad de adaptación al nuevo destino o actividad, incluso la obligatoriedad de los propietarios de cumplir con determinada normativa administrativa no hará que los comuneros estén exentos de solicitar el preceptivo acuerdo comunitario.
Como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, de 13 de marzo de 2020 (SP/SENT/1060090), el hecho de que procede el cambio no significa que la Comunidad esté obligada a autorizar las obras necesarias para poder desarrollar el nuevo destino, de tal modo que, el comunero que pretende realizar esta transformación debe conocer las posibilidades de desarrollo del mismo; pues, por ejemplo, si se pretende instalar un restaurante para el que es necesario una salida de humos, la Comunidad puede denegar la obra. Así, aunque el destino no esté prohibido no podrá llegarse a desarrollar salvo que la citada obra sea aprobada por las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 553. 26.2.b) del CCCat.
No obstante, como siempre en el régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al supuesto especifico, por eso he considerado de interés ver, mediante varias sentencias judiciales, algunos de los casos más habituales.
La actividad desarrollada en los locales
Partiendo de la libertad de destino, en estos casos y siempre para permitir el desarrollo de estas actividades, los estatutos suelen permitir, además, ciertas modificaciones o alteraciones y es en este sentido en el que surgen las dudas, la interpretación de estas. Así, la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 326/2014, de 7 de octubre (SP/SENT/792374), señala, recogiendo en sus fundamentos sentencias del TS que, “no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”… “
De este modo, esta doctrina aplicada al supuesto de autos implica que la ampliación de la puerta del local de la planta baja del edificio, destinado a garaje, no supone perjuicio alguno para la Comunidad, y así es muy frecuente que en los títulos constitutivos de las comunidades ya se contemple la posibilidad de modificaciones de las fachadas a favor de los locales; y pese que aquí no existe, sin embargo, no excluye la aplicación de la doctrina referida, por lo que permiten las obras en fachada.
Ahora bien, esta misma sentencia considera no permitidas obras como la apertura de dos claraboyas fijas y una ventana practicable que se realizaron en el patio común.
La transformación de vivienda en local
La AP Girona, Sec. 2.ª, 134/2022, de 29 de marzo (SP/SENT/1150982), señala que el permiso concedido por la Comunidad para el cambio de vivienda a local, en este caso era preceptivo, no supuesto cambio alguno en la fachada.
Necesidad de cumplir con la normativa administrativa
Como ya he expuesto, la necesidad de realizar una obra porque así lo requiere la concesión de una determinada licencia no vincula a la Comunidad, que puede negar la realización de la misma. En este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 14.ª, 177/2022, de 28 de marzo (SP/SENT/1150180) que obliga a los comuneros a la reposición de los huecos abiertos en la fachada comunitaria porque la concesión de esta licencia no les autoriza para modificar elementos comunes sin el consentimiento de la comunidad.
Ocupación privativa de elementos comunes
Del mismo modo resulta improcedente como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 61/2022, de 21 de febrero (SP/SENT/1148899) en la que se establece que los propietarios que han ocupado elementos comunes al cambiar el uso de sus inmuebles deben demoler la obra realizada porque lo han hecho sin consentimiento de la Comunidad. Además, en este caso, pese a que, como hemos visto, las obras en elementos comunes requerirían para su aprobación el quorum de las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, en este supuesto se trata de una actuación que supone una apropiación u ocupación privativa de elementos comunes, por lo que se estima que necesitan del acuerdo unánime de la Comunidad al afectar al título constitutivo (art 553-26.1.c) CCCat).
Estos pueden ser algunas de los ejemplos, pero pueden existir muchas más situaciones, por lo que habrá de tenerse en cuenta que, con independencia de la libertad de destino de las propiedades, cualquier obra en elemento común que no esté autorizada en estatutos, requeriría acuerdo comunitario.
Utilización privativa de los elementos comunes en el régimen de PHCT