Como casi todos los temas relativos al régimen de propiedad horizontal, cuando una Comunidad se plantea la realización de obras en elementos comunes tendentes a la supresión de las barreras arquitectónicas, siempre surgen los problemas, en este caso, derivados de la interpretación de los artículos legales aplicables.
Veamos, por lo tanto, en primer lugar, su regulación legal. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán el acuerdo previo de la Junta, entre otras, las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Siendo también obligatorias estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.
Si la citada obra fuese de un importe superior, existen dos posibilidades:
- Que el propietario solicitante asuma el resto.
- Que se someta a Junta el acuerdo y, adoptado por la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, todos estarán obligados al pago de los gastos generados como establece el artículo 17.2 de la citada LPH.
Así, en esta ocasión, sin entran en otras interpretaciones, por ejemplo, la relativa al límite de las 12 cuotas ordinarias, me centraré en los beneficiarios, máxime teniendo en cuenta algunas resoluciones judiciales que se han pronunciado al respecto. Se puede entender que la expresión “vivir” a la que se refiere el citado precepto legal ¿ha de considerarse con carácter permanente? Es decir, ¿no tendrían derecho a solicitar esta supresión aquellos que utilicen la propiedad como segunda residencia o no hagan un uso permanente de la misma?
Aunque repito, el tema no es pacífico, mi criterio, sin duda, es que este derecho de determinados propietarios deberá hacerse extensivo a todos los que cumplan estos requisitos: tener una discapacidad o ser mayores de 70 años, sin que se pueda discriminar por el uso. Es decir, no podría negarse al propietario que quiera disfrutar de su segunda residencia solo unos meses al año, pues se podría dar el caso que, en el supuesto de no poderse aplicar, se estaría dejando a este titular sin la posibilidad de poder acceder a su propiedad, por ejemplo, tras haber sufrido un accidente y no disponer la finca de ascensor.
Este mismo argumento se podría aplicar para el caso de los locales, en concreto, cuando no se hace un uso frecuente del mismo. Mi argumento en este segundo supuesto es el mismo que acabo de señalar, considero que no se puede negar este derecho a un propietario por el uso que pueda hacer de su propiedad o entrar en valoraciones de si la necesidad es para residir con carácter permanente o si la actividad que se desarrolla en el local es su trabajo o cualquier otra.
Así y respecto al primero de los supuestos, la vivienda, la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 44/2020, de 28 de enero (SP/SENT/1052207) señala que acreditada la discapacidad de los propietarios y usuarios de la vivienda, será nulo el acuerdo que deniega la instalación de ascensor solicitada, sin que pueda alegarse para ello que no es el domicilio habitual del solicitante, estableciendo “tampoco puede tener favorable acogida la oposición referida a la falta de permanencia de la vivienda o habitualidad, que la sentencia rechaza respecto a la petición de la demandante ..argumentando " en lo referente a la exigencia de que la persona de edad o discapacitada viva en el inmueble para el que se solicita la instalación del ascensor, tal exigencia no puede interpretarse de manera limitada, estricta, en el sentido de que ésa sea su vivienda única o habitual, como pretende la demandada(lo cual impediría la aplicación del precepto a las segundas residencias). Primero, porque la norma nada dice en tal sentido, no establece ninguna exigencia adicional al hecho de vivir en la casa (recordando aquí que el beneficio se reconoce también a quienes trabajen o presten servicios voluntarios). Antes, al contrario, el artículo 10 nos dice, al referirse a estas obras que se han de ejecutar a requerimiento de los propietarios, que serán obligatorias "en todo caso". Segundo, porque ello parece ir en contra de la finalidad de la norma, que es hacer realidad el principio de accesibilidad universal. Y tercero, porque la obligación que se establece a cargo de la Comunidad no es absoluta (en cuyo caso sería razonable defender una interpretación estricta de los requisitos de legitimación), sino que tiene un límite económico...".
En idéntico sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Valencia, Sec. 6.ª, 246/2016, de 18 de mayo (SP/SENT/903535) considerando que, existe abuso de derecho por parte de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por persona discapacitada, aunque su uso solo se haga durante unos días del verano.
Por tanto, en ambos casos, el menor uso de un servicio no es la causa para poder privar de este derecho a los propietarios, sin que tampoco entienda que se pueda considerar argumento válido que el cargo económico para la Comunidad pueda ser muy elevado.
Cuando se trata de locales u oficinas, la Comunidad con los mismos argumentos podría considerar que debería estar en funcionamiento o, al menos, que se utilice de forma habitual. Sin embargo, como establece la sentencia de la AP Murcia, Sec. 1.ª, 346/2022, de 31 de octubre (SP/SENT/1168691), es irrelevante si la propietaria del local que solicita las obras de accesibilidad hace uso de manera frecuente, ya que el único requisito para realizar la solicitud es la titularidad del inmueble. En este caso, se trataba de la propietario de una oficina y la citada resolución judicial fija que “el artículo 10.1.b de la LPH parte de la legitimidad de los propietarios de viviendas o locales para solicitar la realización de actuaciones en orden a la accesibilidad, en este caso por contar el titular con más de 70 años de edad, con independencia de que se encuentren usando, o no, los mismos, y si bien no es factible desconocer que dicha solicitud se encuentra asociada o vinculada al hecho de la necesidad del titular para que se dé una solución a aquellas barreras arquitectónicas que impidan o dificulten el acceso a su inmueble, y desde esta perspectiva resultaría relevante considerar si efectivamente la actora, hoy apelante, usa o utiliza dicho inmueble que constituye, según afirma, la oficina donde ejerce su profesión de abogada, la realidad jurídica es que dicho requisito en ningún caso se exige. ..."
Por lo expuesto, mi criterio es que todos los propietarios tienen el mismo derecho a solicitar esta supresión de barreras, con independencia del uso que pueda hacer de la propiedad. Pues denegarles este derecho sería tanto como prohibirles la posibilidad de poder utilizar su propiedad, sin que conozca sentencias en contra de este argumento, al menos aplicando el régimen de propiedad horizontal estatal; aunque sí existen en el caso de Cataluña, quizá por la posibilidad de ponderación que el CCCat concede a autoridad judicial en estos supuestos.