No es la primera vez que traigo a estas líneas la figura del promotor en las Comunidades de propietarios, y no como agente de la construcción sino como propietario; teniendo en cuenta que, formará parte de esta, como un comunero más, hasta la venta de la totalidad de los inmuebles. Pero mientras tanto, ¿qué repercusiones puede tener para la Comunidad?
Como señalaba en el anterior post a cuya lectura les remito, esta situación puede suponer, para la Comunidad un problema, tanto económico como de funcionamiento. Aunque, como veremos, no debería serlo en cuanto a la forma de participación en los gastos comunes, pues, a todos los efectos, es un propietario, pese a que en algunos supuestos pueden converger ambas figuras, la de promotor y comunero, y no deben confundirse. Pensemos, por ejemplo, cuando la Comunidad insta una acción judicial contra él por algún defecto constructivo.
Partamos de un primer momento, cuando el promotor otorga el Título Constitutivo, la escritura de división horizontal, teniendo en cuenta que, en este caso, solo podrá hacerlo si no ha vendido todavía ninguna de las propiedades; entendiendo que, conforme establece el artículo 1.462 del Código Civil, la compraventa se perfecciona con la entrega de la cosa, el piso o local, o con la escritura pública. Por lo tanto, el hecho de haber vendido en contrato privado no concede derecho al adquirente para intervenir en el otorgamiento del citado documento, siendo suficiente la comparecencia del dueño único, que puede ser el promotor, conforme el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este Título puede contener, además, como señala el citado artículo 5, unas reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones; formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Será precisamente en este estatuto (o estatutos) donde puede surgir el problema para la Comunidad; en concreto, respecto a la forma de participación en los gastos comunes.
No se trata una asignación diferente de coeficientes para estas propiedades, pues recordemos que estos se tienen que asignar teniendo en cuenta determinadas características, como señala el artículo 3.b) de la LPH. Por otra parte, el promotor nunca sabrá si las propiedades se venderán peor, por lo que la diferenciación no podrá venir por esta asignación, pero sí por las cláusulas de exoneración. Estas cláusulas, por regla general, se fijan para determinadas propiedades; por ejemplo, los locales, atendiendo a las peculiaridades de estas propiedades que, normalmente, no pueden disfrutar de los mismos elementos o servicios comunes que las viviendas. Así, se les exime en el propio Título del pago de determinados gastos; teniendo en cuenta que, si estas no existiesen, con independencia del uso (post), deberían hacer frente a los gastos derivados de estos, pues, como señala el apartado 2 del artículo 9 de la LPH: la falta de uso no exime del pago. Este tipo de cláusulas se han considerado válidas por la jurisprudencia. No obstante, al ir en contra de la obligación de todo comunero de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, como señala el artículo 9.1.e), deben ser interpretadas de manera restrictiva, siempre que exista la posibilidad de hacerlo; pues cuando la repetida exoneración lo es de la totalidad, está claro que no podrá limitarse de modo alguno (la exención será de la totalidad).
Ahora bien, ¿podría el propietario único incluir en el Título alguna exoneración condicionada a la venta de las propiedades?
Mi respuesta es que NO, estará obligado al pago de los gastos comunes, como cualquier otro comunero, con independencia de que, no haya vendido los inmuebles. Como señalaba al principio, es un comunero más dentro de un régimen en el que todos están obligados al pago de los gastos comunes para el sostenimiento del edificio. Por este motivo su inscripción en el registro debería ser denegada, pero si no fuera así, considero que podría declararse su nulidad o, en caso contrario, como señala la sentencia del TS, Sala Primera, en la sentencia de 26/03/2008 (SP/SENT/167095) no vincula a futuros propietarios.
No obstante, y esto será lo importante, ¿cuál es el criterio de los tribunales?
La sentencia de la AP A Coruña de 13/02/2023 (SP/SENT/1178674) considera abusiva la cláusula que exonera de los gastos a las propiedades que estén desocupadas. En este caso, señala “La exoneración estaba basada simplemente en el hecho de la desocupación, sin condicionante alguno y sin plazo. De hecho, la promotora siguió vendiendo elementos de su propiedad, durante la tramitación del litigio”. La citada exoneración solo favorecía al promotor y no al resto de comuneros, aunque ellos pudieran tener fincas desocupadas. La Sala considera que se conculcan los principios de igualdad y, desde luego, los contratantes deben respetar la buena fe en todas las etapas del iter contractual (art. 7.1 del C.C.). En este sentido, se considera que no es suficiente que, en las escrituras notariales de compraventa, por remisión, se asuman unos estatutos que se dicen conocer, siendo además aplicable la LGDCU; pues se trata de unas cláusulas predispuestas por el promotor que fueron impuestas a los adquirentes, no respetando el equilibrio contractual.
La sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 9/10/2018 (SP/SENT/979903) anula la cláusula estatutaria que exonera del pago de todos los gastos comunitarios a los inmuebles propiedad del promotor, al considerarla una exención personal a un determinado comunero. Del mismo modo, la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, en resolución de 17/07/2014 (SP/SENT/777029), declara la nulidad, por abusiva, de la cláusula predispuesta de exoneración parcial del promotor-propietario de los gastos ordinarios; en este caso del 85% y, además sin limitación temporal, quedando sujeto únicamente a la voluntad de la promotora. Así, se señala “... No siendo discutida la condición de consumidor del demandante, propietario de una vivienda en el edificio, resulta de aplicación la normativa protectora de los derechos de los consumidores y usuarios y, en concreto, el art. 82.1 del TRLGDCU que dice que « Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato », cuestión también incontrovertida, si bien, frente a la conclusión que alcanza la Sentencia apelada, la parte apelante sostiene que el demandante pudo conocer el contenido de la cláusula a la hora de comprar su vivienda, puesto que la escritura en la que se introdujo la cláusula discutida estaba inscrita previamente en el Registro de la Propiedad y que, en cualquier caso, es una cláusula cuya validez viene siendo admitida por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, que no genera un desequilibrio importante entre los derechos de una y otra parte”.
Además, considera que “…el hecho de que la cláusula estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad no impide concluir que se trata de una cláusula no negociada individualmente, pues es indudable que se trata de una cláusula predispuesta por el promotor-vendedor, que modificó el título constitutivo siendo aún propietario único de la totalidad del edificio, y a la que el contrato de compraventa no hace siquiera alusión expresa…”
Resultando que “...la exoneración predispuesta resulta desproporcionada, no sólo porque alcanza a un 85% de todos los gastos ordinarios, sino también porque no se limita temporalmente la eficacia de la cláusula, que se hace depender única y exclusivamente de una condición (que los concretos pisos y locales sean ocupados o transmitidos a terceros adquirentes) cuyo cumplimiento se hace depender única y exclusivamente de la voluntad de la propia parte predisponente. ..."
La AP Valencia, Sec. 11.ª, de 13/12/2013 (SP/SENT/759163) señala que, la facultad que se le reconoce al promotor de instar el Título Constitutivo o su modificación mientras es único propietario no le faculta para infringir la normativa de la Ley de la Propiedad Horizontal. En este caso, exonerándose de la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas, y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; ya que el pago corresponde al titular de los inmuebles, aunque no los use.
La AP Cantabria, Sec. 4.ª, 10/09/2013 (SP/SENT/750847), declara la nulidad de la cláusula estatutaria que exime a la promotora durante diez años del pago de los gastos comunes, por ser contraria a la obligación legal de contribuir en los gastos independientemente del uso que de los inmuebles
Del mismo modo la AP Alicante, Sec. 5.ª, de 4/02/2010 (SP/SENT/519518), considera nula la cláusula estatutaria que exonera a la promotora de determinados gastos comunes, señalando “... lo que consigue la cláusula cuya nulidad se acuerda es en cierto modo trasladar a los adquirentes de las viviendas el resultado de la actividad empresarial, de manera que si no se venden las viviendas no constituya esa situación una carga onerosa para la promotora, y ese resultado constituye un privilegio exorbitante y que causa desequilibrio en las prestaciones, pues desde luego los comuneros nunca van a poder alegar, para justificar no contribuir a los gastos comunes o hacerlo en menor medida, la falta de uso de las viviendas, y sin embargo se ven obligados a sufragar en gran medida las que corresponden a la promotora, por lo que procede la confirmación de la sentencia apelada. ..."
La conclusión de todas ellas es que, ya se exonere de parte, un porcentaje o la totalidad, las cláusulas por las que la promotora se pretende exonerar del pago de gastos comunitarios, simplemente por estas desocupadas las propiedades (no por no haber sido vendidas), se declaran nulas. Pero para anular esta cláusula es necesario que la Junta lo acuerde y se acuda al correspondiente proceso judicial, conforme el art. 249.1. 8º de la LEC; pues solo los Tribunales están capacitados para declarar dicha nulidad y modificación del Título, teniendo en cuenta que no podrá existir unanimidad, quorum necesario a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH para la modificación del citado documento comunitario.