En el complejo funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, hay determinadas cuestiones que, quizá por considerarlas demasiado obvias, no son comentadas habitualmente, pero ello no quiere decir que no den lugar a confusión y generen dudas. Precisamente, es una pregunta realizada por un suscriptor de sepín lo que me ha hecho escribir este post: si los acuerdos son ejecutivos desde el momento en el que se adoptan como señala el artículo 553.29 del CCCat y vinculan a todos los propietarios, a tenor de lo dispuesto en el 553.30.1, ¿comenzará desde ese momento el cómputo para una posible impugnación?
La respuesta, como veremos, es negativa. Pero considero necesario distinguir estos dos momentos, el de la adopción de los acuerdos y el de su notificación.
El primero de ellos, la adopción del acuerdo, no se hace depender ni del cierre del acta, ni de la notificación de esta. ¿En qué momento se produce?
1. Respecto a los acuerdos de mayoría simple, se entenderá que se adoptó en la Junta, el mismo día de la celebración, ya que, aunque el acta se debe notificar a todos los propietarios, como señala el artículo 553.25.6, lo será únicamente a los efectos de legitimación para impugnar los acuerdos y la exoneración del pago cuando así lo prevea el citado régimen de propiedad horizontal, pudiendo contestar en contra, siempre de forma fehaciente, en el plazo de un mes; en caso contrario, se considera que se adhieren al acuerdo, luego se entiende que ya se adoptó en el momento de celebración de la Junta.
2. Ahora bien, para aquellos en los que se requiere unanimidad o mayorías cualificadas, en los que es necesario computar el voto de la totalidad de cuotas y propietarios, deberá notificarse el acuerdo a los ausentes, por lo que habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 553.26.3. En estos casos, se entienden adoptados:
a) En los supuestos en lo que es necesario el acuerdo unánime, cuando han votado favorablemente todos los propietarios presentes en la Junta y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando ha votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente. Luego, repetimos, será este momento y no el de la recepción posterior del acta, cuando el acuerdo será ejecutivo, si bien, transcurrido el plazo fijado deberá enviarse a todos los propietarios un anexo al acta en el que debe indicarse si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han devenido efectivos o no, debiendo hacerse constar el resultado final de la votación.
Obras en elementos comunes. Consentimiento tácito de la Comunidad
No obstante, en este complejo régimen de propiedad horizontal también se tiene en cuenta los intereses de los propietarios, de tal forma que el CCCat, como lo hace también la LPH, permite a los comuneros la impugnación de los acuerdos, siempre por la vía judicial y a través del correspondiente juicio ordinario. Es decir, es la forma que tienen los propietarios de defenderse frente a determinados supuestos que son los que, específicamente señala el citado artículo 553.31.1 del CCCat:
a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
Solo cabe, por lo tanto, llevar a cabo la citada acción judicial por alguno de estos motivos, como señala la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 3.ª, 88/2022, de 17 de febrero (SP/SENT/1148836).
Teniendo en cuenta además que, incluso esta impugnación no suspenderá la repetida ejecución, como señala el artículo 553.32, salvo que así sea declarado judicialmente.
No obstante, no por el hecho de que el comunero considere que en el acuerdo adoptado concurre alguna de estas causas puede dejar de cumplirlo, pues la nulidad de los mismos ha de ser declarada judicialmente, en la forma y plazos del citado artículo 553.31. En caso contrario, incluso en el primero de los casos, acuerdos contrarios a la Ley, al Título Constitutivo o los estatutos, será, como hemos visto, de obligado cumplimiento; es decir, siempre que contravengan algunas de las disposiciones de este régimen de propiedad horizontal serán acuerdos anulables, pero no nulos de pleno derecho, salvo que se adopten en contra de otras leyes diferentes y sobre las que la Comunidad no puede disponer.
La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos del apartado 1.b). Pero, y está será la respuesta a la cuestión planteada, en estos casos, el plazo para la repetida impugnación debe computarse desde la notificación del acta o del anexo de esta, según proceda, como señala el citado artículo 553.31.4. La exigencia de la notificación no requiere hacerlo con fehaciencia, no obstante, para evitar criterios distintos respecto a la fecha de recepción para el cómputo del plazo, aconsejamos realizar la notificación, de modo que quede constancia de la remisión.
La fecha de inicio del plazo debe ser, por lo tanto, a partir de que se recibió la notificación o desde que se colocó en el lugar adecuado y visible de la finca.
Es decir, el cómputo del plazo para la impugnación en la normativa Catalana, a diferencia de la Ley estatal, será, reiteramos, desde la notificación del acta o del anexo en los acuerdos de adopción sucesiva. Así se han pronunciado, entre otras, las sentencia del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 83/2016, de 24 de octubre (SP/SENT/880141) y la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 200/2015, de 11 de mayo (SP/SENT/816448), teniendo en cuenta que en este régimen no se distingue entre propietarios presentes o ausentes, como hace la LPH estatal.
La junta de propietarios. 415 preguntas y respuestas