Leyendo, casi a diario, acerca de la gran problemática a la que se están enfrentando las Comunidades de propietarios ante la subida de los suministros, con la consiguiente morosidad que ello supondrá, se plantean medidas para paliar, en cierto modo, este considerable incremento. Con independencia de las legales que se pudieran aplicar: tarifa regulada si fuera posible o la reducción del IVA de determinados suministro gas, etc., considero interesante comentar la noticia que acabo de escuchar sobre una medida drástica que ha acordado una Comunidad, la que ha dado título a ese post. Se ha decidido no encender la calefacción central este invierno, lo que ha ocasionado que ya nos estén llegando preguntas a la editorial sobre si esto es legalmente posible.
En primer lugar, no hay que olvidar que se trata de una decisión comunitaria y, por tanto, no hay duda de que debe ser sometida a Junta de propietarios. Por tanto, se deberá convocar y celebrar y, será en el seno de esta donde se apruebe o no si este invierno pagaremos entre todos, porque el servicio continúa activo, es decir, si se enciende la calefacción; o será cada uno de los propietarios los que deben pagar su gasto, al acordarse de que no se encenderá el servicio comunitario.
Según señalaba la noticia a la que hacía referencia al comienzo de este post, el acuerdo se ha adoptado por “amplia mayoría”, pero legalmente y aplicando la Ley de Propiedad Horizontal ¿qué acuerdo sería necesario?
Varias son las posibilidades, pero como siempre, habrá de estarse al caso concreto, teniendo en cuenta que, como veremos, es necesario adoptarlo por el quorum legal para evitar así una impugnación que podría suponer un incremento de los gastos comunes si, finalmente, la sentencia es contraria al citado acuerdo y por ende a la Comunidad; y si esta es condenada en costas, los vecinos, además de haber pasado frío, deberán desembolsar esta cantidad. No obstante, repito, veamos los supuestos:
En principio, podría considerarse como un acto de administración, aplicando a tales efectos, lo dispuesto en la regla 7 del artículo 17. Es decir, si esta situación no está contemplada en ninguna de las otras reglas del citado precepto legal, bastaría para la aprobación el acuerdo de la mayoría simple de los presentes en la Junta, por lo que el acuerdo se podría conseguir con la mitad más uno de los asistentes que a su vez sumen la mayoría de las cuotas y participación. Sin duda, este supuesto se podría aplicar perfectamente para los de encendido y apagado de este servicio común. En este sentido, no existiría duda de que no es otro el quorum necesario y que, en este caso, está claro que se trata de administrar este servicio. Por ello, adoptado por mayoría de cuotas y propietarios de los asistentes a Junta en segunda convocatoria, el acuerdo es válido y ejecutivo, como establece el artículo 19.3 de la citada LPH.
No obstante, no se trata simplemente de regular el horario, sino que se decide sobre su apagado, o, mejor dicho, su no encendido; de manera que se deja de prestar un servicio común. ¿Se podría entender que se trata de una supresión de este servicio? La realidad es que, aunque fuera por una temporada, se deja de prestar. En este caso, sí así se considerase, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en la regla 3 del artículo 17; acuerdo que deberá salir de la propia Junta, por simple mayoría, como veíamos en el supuesto anterior, mitad más uno de cuotas y propietarios en segunda convocatoria y, una vez adoptado por ese quorum, deberá notificarse a los ausentes, como establece la regla 8 del repetido artículo 17, que podrán ratificarlo o dejarlo sin efecto, teniendo en cuenta que el silencio de estos propietarios que no asisten a la Junta se entiendo a favor del acuerdo que se adoptó en la misma.
De cualquier forma, siempre ha de tratarse de una decisión comunitaria, es decir, un propietario de forma independiente no puede desconectarse, en este caso, del servicio común de calefacción; pues aún en el supuesto extremo en el que quitase los radiadores porque instalase un nuevo y privativo sistema de calefacción, deberá seguir pagando los gastos generados de este servicio común que no se ha suprimido, como han se han pronunciado, entre otras, las sentencias de la AP Madrid, Sec. 11.ª, 117/2022, de 25 de marzo (SP/SENT/1148876), de esta misma Audiencia Sec. 20.ª, 104/2022, de 17 de marzo (SP/SENT/1148798) y de AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 187/2005, de 11 de abril (SP/SENT/71132), así y aunque en este supuesto no pagaría el consumo individual, sí deberá hacerlo por los gastos del citado servicio común, teniendo en cuenta que, como señala el párrafo 2 del artículo 9 de la citada LPH, la no utilización de un servicio común, no puede ser la causa de exoneración de los gastos generados por el mismo. No obstante, también esta puede ser una decisión comunitaria, ya que la Comunidad puede decidir dejar de cobrar estos gastos comunes, por acuerdo de mayoría, en este caso de desconexión por parte de un comunero, conforme se ha pronunciado la sentencia de la AP Palencia, Sec. 1.ª, 144/2020, de 5 de mayo (SP/SENT/1055249).
Además, en ambos casos nos podemos encontrar con la posible impugnación por parte de algún propietario. En el primero de los supuestos, el adoptado por mayoría, por considerar que se ha de acordar por el quorum cualificado de las 3/5 partes y se aplicaría la regla 1ª del artículo 18 e incluso, en ambos supuestos, se podría considerar que se adopta con abuso de derecho o que resulta lesivo para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Por ejemplo, en el hipotético caso de que la mayoría de las propiedades estuviesen todavía por vender, es decir, fuesen propiedad del promotor y es este el que puede decidir el apagado, junto con algún otro propietario; pues ya sabemos que cuando se tienen varias propiedades, a los efectos de las votaciones, se computa un solo voto, si bien se suman los coeficientes.
Por último y pese a todo, no debemos olvidar que, en asuntos comunitarios, todas las cuestiones se han de resolver mediante el correspondiente acuerdo de Junta y, dependiendo del caso específico, adoptar por uno u otro quorum y una vez adoptado el acuerdo, sin perjuicio de la citada impugnación, este será válido y ejecutivo, como señala el artículo 19.3 de la LPH, aunque, igualmente, podrá revocarse.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Reglas para la adopción de acuerdos
