La exoneración del pago de los gastos comunes por no uso, ¿cómo interpretarla?

No es la primera vez que escribo acerca de los gastos comunes y más concretamente sobre el pago de estos por los comuneros, pues siendo esta una de las obligaciones principales de todo propietario, como señala el artículo 9.1.e), y fundamental para el correcto funcionamiento de la Comunidad, no son pocos los problemas que suscita, sobre todo respecto a la exoneración de estos.

Así, el citado artículo 9.1.e) de la LPH señala como una de las obligaciones de todo propietario la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", de lo que se debe concluir que la exoneración es una excepción a esta regla general. Por tanto, habrá de estarse a lo "especialmente establecido" para poder determinar cuándo a un comunero se le puede eximir del abono de algún gasto comunitario, teniendo en cuenta que, como señala la regla 2 de este precepto legal, la no utilización de un elemento o servicio común sea la causa para eximir del cumplimiento de esta obligación, y es precisamente este falta de uso la que voy a comentar en esta ocasión.

En principio, queda claro, según señala el citado precepto, la obligación legal de pago sin excepción alguna, luego a la pregunta que formulé en un post anterior "¿depende el pago de los gastos de la Comunidad del uso de elementos comunes y privativos?" (SP/DOCT/23286) la respuesta sería negativa, porque las circunstancias de cada propiedad ya fueron tenidas en cuenta en el momento de fijarse la cuota de participación como establece el párrafo 2 artículo 5 de la LPH: para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. De tal modo que, si la forma de reparto de los gastos se hace como suele ser habitual, de acuerdo con la citada cuota de participación, no se deberá tener en cuenta nada más, de tal forma que, como señala, entre otras, la reciente sentencia de AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 8-4-2022 (SP/SENT/1166531), que los locales no tengan acceso a un elemento común no implica de por sí que queden exonerados de contribuir a los gastos de mantenimiento del mismo si no se recoge dicha exención en el Título Constitutivo.

En idéntico sentido, pero en este caso respecto a un nuevo servicio común, se han pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Palencia, Sec. 1.ª, de 20/7/2020 (SP/SENT/1069305) considerando que, al tratarse de la instalación ex novo del ascensor y acordándose que la contribución a los gastos sea por cuota, no procede disminuir la cantidad que corresponde abonar a los locales aunque estos hagan un menor uso del servicio, y la de la AP Valladolid, Sec. 1.ª, de 7/2/20202 (SP/SENT/1048504), en la que obliga a los locales al pago de los gastos derivados del ascensor al no contemplar en los estatutos la exoneración, aunque se se haya reducido el uso que puedan hacer del mismo. 
 
El problema puede venir porque en el Título o en los estatutos, incluso por acuerdo comunitario, se exonere a determinados propietarios de ciertos gastos porque NO USAN algunos elementos o servicios comunes y, son estos casos los que suelen generar dudas.

La junta de propietarios. 415 preguntas y respuestas


Veamos algunos supuestos: 

La exoneración se fija en el Título o los estatutos. 

Aunque habrá de estarse al supuesto específico y a la literalidad de la cláusula, si, como suele ser habitual, se trata simplemente de exonerar al propietario de determinados gastos porque se presume que no hará un uso generalizado de los mismos, pero en la citada cláusula no se condiciona esta falta de pago con el uso. El ejemplo más habitual es el de “se exonera a los locales de los gastos del portal”. En este caso, incluso en el supuesto de que el propietario del local hiciese uso del portal por cualquier circunstancia, tampoco se vería obligado al pago de los gastos que este elemento común genera, pues no se supedita el uso al abono.

En este sentido se ha pronunciados la sentencia de la AP Las Palmas de 27/09/2022 (SP/SENT/1165791), donde se falla a favor de los locales considerando que, pese a que estos utilicen ocasional y esporádicamente determinadas zonas de paso para labores de mantenimiento de sus servicios, es válida la cláusula de exoneración de contribuir al mantenimiento de dichas zonas fijada en los estatutos 

La sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, de 27/01/2020 (SP/SENT/1045528), interpreta la cláusula por no uso, señalando que, pese a que en los estatutos se establecen como regla general los gastos de limpieza, conservación, mantenimiento, seguro, energía, reparación y sustitución o reposición de los elementos comunes del edificio, susceptibles de uso particular (como portales, escaleras, ascensores, sistemas de calefacción, etc.), solo serán satisfechos por aquellas fincas o departamentos que puedan utilizarlos. Por tanto, quedarán exentos de su pago las fincas que por su situación o destino, o por no estar conectadas a las instalaciones generales, no puedan utilizarlos, sin que puedan pasarse al cobro los gastos derivados de estos servicios por el hecho de que, por ejemplo, en caso de corte del suministro eléctrico o avería del montacargas, los titulares exclusivos de plazas de garaje, deban de salir de los respectivos sótanos, bien por la salida de emergencia o por las escaleras comunes. Pero obviamente, se trata de un supuesto excepcionalísimo y absolutamente circunstancial, en el que, desde luego, no está pensando la regla estatutaria.

La exoneración deriva de un acuerdo comunitario

Aunque igualmente habrá de estarse al caso concreto, dos suelen ser los supuestos más habituales:

1. Exoneración en el caso de la instalación de un nuevo servicio común, por ejemplo, ascensor.

Adoptado el acuerdo por la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, como establece la regla 2 del artículo 17 LPH, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, pero si se diera el caso en el que no se pudiese alcanzar esta mayoría, se podrá exonerar a los propietarios que no vayan a hacer uso de este y, como señala, entre otras, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 197/2021, de 12/04/2021 (SP/SENT/1094937), por este mismo quorum y, de de este modo, previsiblemente, no se negarán a la instalación y el acuerdo se podrá conseguir.

En estos supuestos, la repetida exoneración no suele estar condicionada, es decir, no depende del uso; aunque, por regla general, son propietarios de locales que no pueden utilizar este servicio común.

2. Cuando se acuerda una mejora.

Como señala el artículo 17.4 de la LPH, al disidente se le podrá privar de la utilización de este nuevo servicio, es decir, en este caso, sí se ve condicionado el no uso con el pago de los gastos comunes de tal modo que, si el propietario o incluso el ocupando de la propiedad quiere utilizar esta mejora, deberá abonar los gastos correspondientes, en concreto, su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
 
En cualquier caso, lo que debe quedar claro es que, a falta de cualquier tipo de exoneración, no procederá el impago los repetidos gastos comunes dejando, de manera voluntaria, de utilizar un determinado elemento o servicio común, como establece la sentencia de la AP de Madrid, Sec. 11.ª, de 25/03/2022 (SP/SENT/1148876), señalando que la calefacción central es un elemento común a cuyo gasto deben contribuir todos los comuneros, sin que puedan quedar exonerados por anular o retirar los radiadores en su vivienda 

Del mismo modo, si el comunero instala otro sistema de calefacción individual pretendiendo dejar de usar el comunitario, cuando en la finca existe un servicio central, no tiene derecho a exoneración o descuento alguno, pues no cabe la renuncia o la posibilidad de prescindir de un elemento o, en este caso, servicio común, como señala la sentencia de la AP Huesca, de 13/11/2002 (SP/SENT/41394)

La sentencia de la AP Madrid, Sec. 20.ª, de 17/03/2022 (SP/SENT/1148798) establece la obligatoriedad en el pago, aun en el supuesto de no tener acometida, pues pudiendo hacerlo, no supone exención en el pago, al tratarse, repito, de un servicio central.