El blog jurídico de Sepín

Introducción

En los procesos sobre división de la cosa común, sobre todo cuando se trata de bienes inmuebles, nos podemos encontrar de forma habitual con que, además de solicitar que se proceda a extinción del proindiviso existente sobre el bien, se solicite el reintegro de gastos relacionados sobre dicho bien (hipoteca, impuestos, obras, gastos de comunidad, etc), ya sea por la parte actora, acumulando, a la acción de división, la acción de reclamación de cantidad o por la parte demandada, solicitando ese reintegro mediante reconvención.

Por ese motivo, vamos a intentar aclarar en el presenta post, cuando es posi

Ya hemos hablado en posts anteriores (Gastos hipotecarios: el TS establece que el inicio del cómputo de prescripción es desde la sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula-TJUE: la acción restitutoria de los gastos hipotecarios comienza desde la sentencia que declara la nulidad de la cláusula) sobre el plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios tras la Sentencia TJUE 25 de abril de 2024, asunto C 561/21(SP/SENT/1218384), Sentencia TJUE 25 de abril de 2024, asunto C 484/21 (SP/SENT/1218383) y la STS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 857/2024, de 14 junio (SP/SENT/1223942), que determinaron que, como norma general, el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de reclamación de devolución de los gastos hipotecarios comienza a contar desde que, la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, adquiere firmeza, a no ser que, la entidad prestamista, consiga demostrar que el prestatario pudo conocer con anterioridad que, la concreta cláusula sobre gastos incorporada en su préstamo hipotecario, era abusiva.

La redacción original del art. 1 de La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establecía en el párrafo primero del apartado 1, que «hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de la Ley, no procedía el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.»

La disposición adicional decimonovena de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (SP/LEG/44145), ha procedido a modificar ciertos preceptos de Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (SP/LEG/9661), concretamente, modifica el apartado 6 del artículo 23, el ordinal 3º del apartado 1 del artículo 30 y añade una disposición adicional primera y una disposición adicional segunda.

La utilización en exclusiva por uno de los propietarios de un inmueble, con la consiguiente imposibilidad para el resto de poder utilizar ese bien, es uno de los problemas más comunes que surge cuando estamos ante un inmueble de titularidad común entre varios copropietarios.

Cuando se produce la titulización de un crédito o préstamo hipotecario surge la duda de quién está legitimado para instar la ejecución hipotecaria (o en su caso, el proceso declarativo ordinario) frente al deudor hipotecario que no ha abonado el préstamo o el crédito, siendo la cuestión a determinar si, dicha legitimación, corresponde a la entidad acreedora hipotecaria que emite las participaciones o por el contrario, el legitimado activamente sería el fondo de titulización que es el titular de las participaciones hipotecarias.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DGSJFP), en su resolución de 27 de febrero de 2024 (SP/SENT/1215329) ha examinado la cuestión relativa a si cuando existen dos hipotecas con el mismo rango y se produce la ejecución de una de ellas, ello implica que el titular de la otra hipoteca de igual rango y que no es objeto de ejecución, tiene derecho a que, el sobrante del precio de remate, se aplique al pago de su crédito de forma preferente a los titulares de las cargas posteriores.

El TJUE, con fecha de 25 de abril de 2024, ha dictado dos nuevas sentencias sobre el plazo de prescripción para la reclamación de los gastos hipotecarios y el momento en que debe empezar el inicio del cómputo.

En el presente post, vamos a intentar aclarar los aspectos claves que se deben tener en cuenta cuando, un comprador de una vivienda en construcción ha entregado cantidades anticipadas al promotor y quiere solicitar su devolución a la entidad financiera en la que fueron ingresadas, cuando esta no ha exigido al promotor la apertura de la cuenta especial ni la contratación del aval o seguro, ya sea tanto en contratos firmados bajo el ámbito de aplicación, de la hoy derogada, Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, como en contratos celebrados a partir del 1 de enero de 2016 y a los que son de aplicación la normativa establecida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, en la redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.