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Director de Sepín Derecho Inmobiliario
Cualquier persona que haya pasado por el trámite de comprar una vivienda, como regla general, lo primero que ha hecho, tras la meditada decisión de proceder a su adquisición, es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para conocer cuál es la situación registral del inmueble y si existen cargas sobre el mismo.
En esta ocasión, como ya hicimos en su momento con el retracto de comuneros, vamos a dar unas breves pinceladas sobre el retracto de colindantes, diferenciando entre el regulado en el artículo 1523 Código Civil y el establecido en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
Uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el artículo 20 LH y que implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.
La problemática existente sobre esta cuestión versa sobre la posibilidad de cancelar las cargas posteriores cuando se presenta el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas en el Registro de la Propiedad una vez caducada la anotación preventiva de embargo de la que trae causa. Esta controversia tiene su punto de partida en las diferentes posturas que mantiene por un lado, la Dirección General de los Registro y del Notariado y por otro, el Tribunal Supremo.
El juicio verbal sumario de suspensión de obra nueva, antiguamente denominado interdicto de obra nueva, tiene como finalidad la paralización de una obra que se está llevando a cabo por quien resulta demandado, ante la posibilidad de causar un daño o un perjuicio en la propiedad, posesión o cualquier derecho real del actor.
La regulación normativa del llamado “derecho de retracto” del deudor o también conocido como retracto anastasiano, la encontramos en el artículo 1535 del Código Civil que establece que, cuando se produce la una venta de un crédito litigioso, el deudor tiene derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, así como las costas ocasionadas y los intereses del precio desde el día en que fue satisfecho.
El Pleno del Tribunal Supremo ha dado solución a una de las cuestiones que seguían siendo polémicas en relación con las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda en construcción, como es el tema del plazo de prescripción con el que cuenta el comprador para poder exigir su devolución a la entidad aseguradora con la que el promotor ha contratado la póliza de seguro de caución, regulada en el artículo 1 de la Ley 57/1968.
Como ya ocurrió en el post anterior, nuevamente tenemos que hacer referencia a una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Girona, si bien, en este caso la cuestión planteada trata sobre la posibilidad de acudir al juicio de desahucio por precario por el adjudicatario de la vivienda ante el mantenimiento de la posesión por el propietario ejecutado.
Después de muchas sentencias analizadas (no sabría decir el número exacto de ellas, pero puedo asegurar que son cientos) para nuestra base de datos sobre el tema de los gastos hipotecarios y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en las que los criterios mantenidos por las distintas Audiencias Provinciales era de todo menos unánime, lo que parece que ya ha llegado a su fin tras doctrina dictada por el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 23 de enero de 2019, hemos tenido conocimiento de una sentencia de la AP de Girona, de 4 de febrero de 2019, que da una vuelta de tuerca más en relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En el Boletín Oficial del Estado del día 16 de marzo de 2019, se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más comúnmente conocida como nueva Ley Hipotecaria, si bien, dicho sea de paso, esa denominación no resulta muy acertada, ya que realmente solo afecta a cinco artículos de la Ley Hipotecaria.
