El blog jurídico de Sepín

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo importantes modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 que contemplan la limitación de la renta en determinados casos, dependiendo de dos variables, si el lugar donde se encuentre la vivienda arrendada es declarada zona de mercado residencial tensionado y si el arrendador es un gran tenedor.

La limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta con aplicación del IGC ha sido una de las medidas más impactantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos aprobada por el gobierno e introducida en el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052). Dos años prácticamente después, estos límites continúan aplicándose a tenor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha reformado el citado RDL. Analizamos en estos comentarios cuáles son los aspectos fundamentales a tener en cuenta.

Aunque las previsiones de evolución de precios para 2024 son menos pesimistas, la prolongación de la guerra en Ucrania y Rusia, y la aparición de un nuevo conflicto entre Israel y Gaza siguen introduciendo un fuerte elemento de incertidumbre, lo que ha llevado al Gobierno a considerar que la retirada de las medidas aprobadas estos años pasados puede conllevar indeseados efectos rebote sobre los precios, afectando, especialmente, a los colectivos más vulnerables.

En consecuencia, ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía (SP/LEG/41748), que en el Titulo VI, Capítulo III “Medidas en materia de vivienda”, Sección 2ª “Medidas para la protección de personas vulnerables”, extiende determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda.

La pretensión del Gobierno con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, era solucionar o al menos mejorar el problema del alquiler de viviendas en España, ante su escasez y los precios desorbitados de los últimos años. Todo parece indicar que nada más lejos, los propietarios de viviendas para evitar el tan temido control de renta, los límites en la revisión de la renta, la ampliación de la duración con prórrogas extraordinarias y otras nuevas medidas incluidas en la Ley, han decidido cambiar el uso o destino de sus viviendas a otras modalidades que escapan a su regulación, como ya comentamos en otro post del blog de Sepín. 

Un estudio del mercado del arrendamiento de temporada y del residencial, publicado por Idealista nos indica que el crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y la oferta ha aumentado un 39%. Por el contrario, en este mismo periodo, las viviendas en alquiler residencial que se rigen por la Ley de Arrendamientos urbanos han disminuido (-1%), acumulando una caída interanual del 12%.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que lo hará el 1 de enero de 2024, ha introducido la figura del arrendador gran tenedor en distintos aspectos del arrendamiento de vivienda, que afectará a la prórroga extraordinaria del contrato, la limitación y revisión de la renta, así como a las demandas judiciales al establecerse en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la obligación de señalar su condición o no de gran tenedor.

Analizamos a continuación las cuestiones más relevantes:

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo, ha modificado aspectos fundamentales en los arrendamientos de vivienda, uno de ellos, sin duda, es la limitación extraordinaria en la actualización de la renta durante los años 2023, 2024 y 2025.

La Disposición Final Sexta de la citada Ley modifica el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, precepto que ya indicaba en su Preámbulo: "Teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, se hace preciso adoptar medidas para evitar, en el marco de un mismo contrato, un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda, al utilizar de referencia para actualizar anualmente la renta un índice cuya evolución obedece a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito de la vivienda, por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…"

Parece increíble que un contrato de arrendamiento, que forma parte de una ínfima parte del Derecho civil, (Título VI, del contrato de arrendamiento, artículos 1554 y sig. del Código Civil), y que en mi época no abarcaba más de un tema o dos de los estudios universitarios, haya llegado a suscitar tanto revuelo y de forma continua desde hace muchísimos años, dando lugar a la coexistencia de numerosos regímenes jurídicos, tema al que esta Editorial se dedica de forma especializada desde hace más de 40 años.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, establece numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los artículos 30 y 31, en varias Disposiciones Adicionales y Transitorias, y en sus Disposiciones Finales con una serie de limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato, la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones de los juicios de desahucio, cuestiones que han sido objeto de comentario en el artículo “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda“ por Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín, y en otro estudio de la Editorial, “Resumen de las claves de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en materia de Arrendamientos Urbanos.” 

Ahora bien, ¿Todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedan sujetos a la nueva regulación?

El acuerdo entre el Gobierno, ERC y Bildu, adoptado el viernes 14 de abril de 2023, permitió desbloquear la Ley de Vivienda, que recordamos había sido aprobada en febrero de 2022, y que fue objeto de comentario en la Editorial Sepín por aquellas fechas. Transcurrido más de un año de numerosas y confusas noticias sobre su aprobación inminente, con continuos desacuerdos entre el Gobierno y sus socios en determinados puntos sobre el alquiler de la vivienda, por fin, se aprueba la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda el 27 de abril de 2023 por el Congreso de los Diputados, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo, sin admitir ninguna enmienda. La misma ha sido publicada en el B.O.E. el 25 de mayo de 2023, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

En otro post anterior del Blog jurídico de Sepín hemos comentado las nuevas medidas para el año 2023 en los arrendamientos de vivienda consistentes en la limitación de la revisión de renta con el 2% del IGC (SP/DOCT/119028) y la posibilidad de solicitar la prórroga de seis meses en la duración del contrato (SP/DOCT/121598), sin embargo, son muchas las dudas que se están planteando sobre su aplicación cuando se produce la renovación del contrato por la tácita reconducción.