El blog jurídico de Sepín

En otro post anterior del Blog jurídico de Sepín hemos comentado las nuevas medidas para el año 2023 en los arrendamientos de vivienda consistentes en la limitación de la revisión de renta con el 2% del IGC (SP/DOCT/119028) y la posibilidad de solicitar la prórroga de seis meses en la duración del contrato (SP/DOCT/121598), sin embargo, son muchas las dudas que se están planteando sobre su aplicación cuando se produce la renovación del contrato por la tácita reconducción.

Sinceramente, nos parece increíble que el Gobierno siga dictando normas a diestro y siniestro en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Es realmente agotador para los estudiosos del tema, y para una Editorial que trata de informar con el mayor rigor jurídico en esta especialidad, vigilar con lupa cada acción, cada norma aprobada o por dónde llega otra intervención en los alquileres. Ni que decir tiene que en nuestros posts del Blog Jurídico de Sepín hacemos un continuo seguimiento y ya advertimos, de que la mayor parte de las veces, existen multitud de lagunas que dan lugar a distintas interpretaciones, porque los legisladores ni tiempo tienen para revisar las consecuencias de las medidas aprobadas.

La adopción de medidas extraordinarias en el alquiler de vivienda no cesa. Desde el inicio de la pandemia por COVID-19, prácticamente hace tres años, se han dictado numerosos Reales Decretos Leyes con el fin de paliar las graves consecuencias económicas que afectaban a los alquileres, a los que, el pasado año 2022, se han sumado varias normativas, esta vez derivadas de la situación provocada por la guerra Rusia-Ucrania.

Ante la situación de incertidumbre de duración de la guerra y la persistencia de las presiones al alza sobre los precios, el Gobierno ha considerado necesario seguir adoptando medidas este año 2023 para proteger a los colectivos más afectados y vulnerables, y en consecuencia, ha aprobado el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, con entrada en vigor el 28 de diciembre, y que contempla en el Titulo IV, las medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social, concretamente, en los artículos 67 al 71 las relativas al alquiler de vivienda.

El derecho a continuar en el contrato de arrendamiento de vivienda al fallecimiento del arrendatario, conocido como el “derecho de subrogación mortis causa”, no se trata de una cuestión tan sencilla como pueda parecer, pues exige, para la persona que se subroga en los mismos derechos y obligaciones, la concurrencia de varios requisitos fundamentales establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, así como en las Disposiciones Transitorias para los anteriores a dicha fecha, condiciones que, en muchos casos, no se cumplen, dando lugar a la resolución del contrato por el arrendador.

Sin entrar en multitud de comentarios que el tema merece, todas las vías o acciones de estos últimos años apuntan al control de rentas. Por una parte, el Proyecto de ley de la vivienda contempla tal posibilidad para el mercado de áreas tensionadas y en esta misma línea acabamos de conocer la Proposición de Ley presentada por el Parlamento de las Illes Balears en el Congresos de los Diputados, para la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, no podemos olvidar que el Gobierno ha creado los índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda, tal como establecía la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler. Si, además, unimos el reciente Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, sobre limitación de la revisión de rentas según el Índice de Garantía de Competitividad, que fue modificado por Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio, todo nos lleva a la conclusión de que se aplicarán límites a la fijación de la renta, así como a su revisión.

El boom de los apartamentos y viviendas turísticas que surgió hace años ha ido frenando debido a la situación de inestabilidad económica y la disminución de sus usuarios, además de las obligaciones tributarias en desventaja con otras formas de alquiler y los continuos problemas por molestias en las Comunidades de propietarios. En consecuencia, son muchos los propietarios que están optando por cambiar el destino de sus viviendas de uso turístico al contrato de arrendamiento de temporada o incluso residencial, ambos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso al alquiler por habitaciones reguladas por el Código Civil.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, no cabe duda de que las crisis económicas provocan un enorme desequilibrio en la relación arrendaticia ante la falta de pago de la renta por parte de los arrendatarios, lo hemos comprobado con la crisis sanitaria por la COVID-19, y actualmente por la guerra Rusia-Ucrania.

Ante estas situaciones, el Gobierno ha ido dictando numerosa normativa con efectos de paliar este grave problema, recordando que la vivienda es un bien de primera necesidad, estableciendo para ello medidas extraordinarias en numerosos Reales Decretos, continuando algunas en vigor hasta el 31 de diciembre de 2022; por otra parte, en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, igualmente fue aprobado el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, con otro paquete de medidas, que se han prorrogado por Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, ante los datos de la inflación.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada 

Y de nuevo, limitaciones en el alquiler de vivienda durante 2022 por Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio. Como responsable de esta materia de arrendamientos urbanos en la Editorial Sepín, tanto Real Decreto-ley empieza a producir cierto cansancio e indignación. Continuamos asistiendo desde hace ya más de dos años a la aprobación de numerosas medidas, la mayoría de ellas ineficaces e incompletas, y lo que es peor, con imposiciones gubernamentales en un sinfín de Reales Decretos Leyes, olvidando que nos encontramos ante una relación privada entre arrendador y arrendatario, y que no procedería tal intervención.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

La crisis originada por la COVID-19 hace más de dos años no cabe duda de que ha producido enormes efectos negativos ante la imposibilidad de los arrendatarios de hacer frente al pago de la renta, debido a la disminución de sus ingresos por la paralización de la actividad laboral y económica.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

En el ámbito de los arrendamientos urbanos es continua la aprobación de normativa en aras de fomentar y mejorar el mercado del alquiler. Desde el comienzo de la pandemia hemos asistido a la adopción de innumerables medidas extraordinarias por el gobierno debido a la crisis originada por la Covid-19, algunas de ellas aún en vigor.