La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, establece numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los artículos 30 y 31, en varias Disposiciones Adicionales y Transitorias, y en sus Disposiciones Finales con una serie de limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato, la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones de los juicios de desahucio, cuestiones que han sido objeto de comentario en el artículo “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda“ por Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín, y en otro estudio de la Editorial, “Resumen de las claves de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en materia de Arrendamientos Urbanos.”
Ahora bien, ¿Todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedan sujetos a la nueva regulación?
Resulta fundamental atender a la calificación y régimen aplicable establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, para así determinar qué contratos son los calificados de “vivienda”, y a los que, por tanto, le será aplicable la nueva normativa de la Ley 12/2023. Debemos acudir al artículo 2 de la LAU que define: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”. Es, en su artículo 3, donde califica los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, inmuebles que pueden ser perfectamente una vivienda, pero cuyo uso no reúne la condición de destino permanente: "1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren."
Por otra parte, si nos detenemos en la reciente Ley, lo cierto es que en la modificación que realiza de la LAU 29/1994, concretamente al añadir los apartados 2 y 3 al artículo 10, indica expresamente: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley”, por lo que es claro el carácter de permanencia o habitualidad que debe tener el arrendamiento, y por otra parte, recordamos que el citado precepto resulta aplicable exclusivamente a los arrendamientos de vivienda conforme establece el art.4. 2 de la LAU.
En consecuencia, la respuesta que señalamos resulta negativa, no todos los arrendamientos de vivienda deberán aplicar la reciente Ley por el derecho a la vivienda, sino que quedarán excluidos de la aplicación de sus nuevas medidas, el arrendamiento de temporada, el arrendamiento de una habitación, el arrendamiento de una vivienda de uso turístico y el arrendamiento de viviendas suntuarias. Veamos:
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Arrendamiento de temporada
Este contrato de arrendamiento aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 3, apdo. 2, y su calificación será de "uso distinto al de vivienda", cuya regulación contempla el Título III, rigiéndose por la voluntad de las partes. Se trata del contrato de arrendamiento de una vivienda por temporada a estudiantes por el curso universitario o escolar o bien por traslado laboral o periodos cortos de estancia en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentran canalizados en plataformas turísticas de alquiler, ya que, si se dieran estos requisitos, la calificación seria de vivienda turística, como luego veremos.
En consecuencia, no resultará aplicable a los contratos de temporada, respecto a la Ley por el derecho a la vivienda:
- Prórroga del contrato: No resultan aplicables las prórrogas extraordinarias de uno o tres años, dependiendo de las circunstancias, tal como ha establecido la nueva Ley por el derecho a la vivienda. La duración será la que se establezca en el contrato, sin que exista ni plazo mínimo del artículo 9 ni tampoco la prórroga legal del artículo 10.
- Limitación de renta: No procede la aplicación de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17. No estarán sujetos a ninguna limitación en la fijación de la renta, ya se encuentre o no la vivienda en zona de mercado residencial tensionado, o el arrendador sea o no gran tenedor.
- Revisiones de renta: Desde luego, no estarían sujetas al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), a tenor del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo de limitación extraordinaria de rentas. En cualquier caso, el propio término “temporada” no podría dar lugar a continuas revisiones de renta anuales, pues lo que no cabe es burlar la LAU, realizando reiterados contratos de temporada, para así no aplicar las normas imperativas de las viviendas, incurriendo en fraude de Ley.
- Gastos de inmobiliaria o formalización a cargo del arrendador, incluida por la Ley en el art.20 e la LAU, no resultan de aplicación en estos contratos.
No obstante, debemos indicar que la Disposición Adicional Quinta de la Ley por el derecho a la vivienda señala que en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor de la ley (26 de mayo de 2023), se creará un grupo de trabajo para una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, y, en particular, de estos contratos de arrendamiento celebrados por temporada.
Arrendamiento de habitación
Se trata de una modalidad de alquiler parcial en auge ante las rentas tan elevadas de una vivienda completa, muchos arrendatarios optan por residir en una habitación compartiendo servicios comunes. Respecto a su régimen jurídico ha existido polémica como lo muestra la numerosa jurisprudencia existente sobre el tema, tal como ya señalamos en el post “Arrendamiento de habitación: ¿cuál es el régimen jurídico aplicable?” con dos criterios distintos en función de si la calificación depende del destino o de su objeto, y, en consecuencia, resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil.
Nuestro criterio es que no podemos calificarlo de arrendamiento de vivienda sometido a la LAU, pues falta la característica que indica el artículo 2 "satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario", ya que resulta insuficiente una habitación para desarrollar la vida del arrendatario que está obligado a compartir servicios indispensables, por lo que entendemos que se regirá por el Código Civil, artículos 1.542 a 1.582.
En consecuencia, si no estamos ante un arrendamiento de vivienda regido por la LAU, no le afecta las novedades y modificaciones añadidas por la Ley por el derecho a la vivienda.
Arrendamiento de vivienda de uso turístico
Nos encontramos quizás ante el alquiler más beneficiado ante esta nueva Ley 12/2023, ya que se trata de otra modalidad de arrendamiento de vivienda que resultó excluida expresamente de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ha quedado sometida a la legislación de cada Comunidad Autónoma. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, añadió la letra e) al actual art. 5 de la LAU 29/1994, sobre "Arrendamientos excluidos", que fue modificada por el RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, señalando: " Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:….e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
En este tipo de alquiler tampoco se aplicarán las medidas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, señaladas en el apartado de arrendamientos de temporada. Cada CCAA tiene su propia normativa, como puede comprobar en nuestra colección de Biblioteca On Line.
Arrendamiento de viviendas “suntuarias”
El art. 4, apdo.2 de la LAU 29/1994 establece que el arrendamiento de vivienda se regirá por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, siempre cumpliendo lo establecido en el título II, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Pero establece una excepción, respecto a los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual con el requisito de que el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos, se regirán por la voluntad de las partes, de ahí que los preceptos del Título II no tienen carácter imperativo, y, en consecuencia, no resultarán de aplicación los artículos 10, 17, 20 modificados por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, ni tampoco la limitación extraordinaria de la actualización de renta del RDL 6/2022, de 29 de marzo.
En conclusión, varios alquileres que se escapan a las limitaciones impuestas por la Ley por el derecho a la vivienda, y que van en incremento al cambiar el destino de la vivienda arrendada por parte de los arrendadores que huyen de las limitaciones. Eso sí, como antes señalamos, esta situación se mantendrá por un tiempo…, pues debemos tener presente la Disposición Adicional Quinta de esta Ley que adelanta que la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, y, en particular, los de temporada, serán objeto de estudio. Estaremos muy atentos para ver si el control y las limitaciones llegan finalmente a otros arrendamientos.
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