Aunque las previsiones de evolución de precios para 2024 son menos pesimistas, la prolongación de la guerra en Ucrania y Rusia, y la aparición de un nuevo conflicto entre Israel y Gaza siguen introduciendo un fuerte elemento de incertidumbre, lo que ha llevado al Gobierno a considerar que la retirada de las medidas aprobadas estos años pasados puede conllevar indeseados efectos rebote sobre los precios, afectando, especialmente, a los colectivos más vulnerables.
En consecuencia, ha aprobado el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía (SP/LEG/41748), que en el Titulo VI, Capítulo III “Medidas en materia de vivienda”, Sección 2ª “Medidas para la protección de personas vulnerables”, extiende determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda.
Este Real Decreto-Ley 8/2023 modifica, concretamente, las siguientes normas:
Este Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ha sido modificado hasta diez veces por los Reales Decretos Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, 1/2021, de 19 enero, 2/2021, de 26 de enero, 8/2021, de 4 de mayo, 16/2021, de 3 de agosto, 21/2021, de 26 de octubre, 2/2022, de 22 de febrero, 20/2022, de 27 de diciembre, 5/2023, de 28 de junio y ahora por el Real Decreto-Ley 8/2023, de 27 de diciembre.
El art. 87 amplía concretamente los plazos de solicitud del art. 1 sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Y por otro, el art. 1 bis sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. En ambos casos, extiende los plazos para solicitar dicha suspensión hasta el 31 de diciembre de 2024.
Los procedimientos a los que afecta serán los juicios de desahucios regulados en la LEC 1/2000, juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o expiración del plazo de duración. Posteriormente, se añadieron otros supuestos por el RDL 37/2020, de 22 de diciembre, que añadió un art. 1 bis, e incluía a los apartados. 2.º, 4.º y 7.º del art. 250.1 de la LEC, y el RDL 1/2021, de 19 de enero, modifica el anterior RDL y amplía el alcance del art. 1 bis, señalando "(...) y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal", en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello, estableciendo en la letra c) del apartado 7 la excepción para suspender solamente "cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas."
Para iniciar esta solicitud, el arrendatario puede instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, debiendo acreditar tal situación, que se realizará según la forma descrita en las letras a) y b) del art. 5 RDL 11/2020, que tiene en cuenta el límite de ingresos y la cuantía de renta más los gastos y suministros superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar, además de tener que presentar los documentos previstos en el art. 6.1. Esta solicitud del arrendatario no procede en caso de disponer de viviendas en propiedad o usufructo, salvo que el derecho recaiga sobre una parte alícuota y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptúa de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se modifica la Disposición Transitoria Tercera, que regula los procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y su reanudación tras la entrada en vigor de esta Ley, en caso de que la parte actora sea una gran tenedora de vivienda según el art. 3.k).
El art. 88 de este RDL 8/2023 señala que la referencia que hace en la citada Disposición “y hasta el 31 de diciembre de 2023” se entenderá hecha al 31 de diciembre de 2024.
El art. 89 modifica este Real Decreto-ley, concretamente los apartados 2, 3, 5 y 6 de la Disposición Adicional Segunda, que regulan la compensación del arrendador ante la suspensión del procedimiento de desahucio o lanzamiento.
La Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 37/2020, estableció que los arrendadores podían pedir la compensación, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no hubiese adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis, tenían derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
El valor consiste en el valor medio de un alquiler de vivienda en la zona más los gastos corrientes de la vivienda, por el período entre la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 31 de diciembre de 2024. Esta solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2025, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación.
- Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
El art. 90 del RDL 8/2023, modifica el art. 3 respecto al procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas, que puede presentarse hasta el 31 de enero de 2025, dirigiendo el arrendador o el propietario su solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma, que debe acompañar con una exposición razonada y justificada de la compensación por el período que medie entre que se acuerde la suspensión extraordinaria del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, o bien la suspensión del lanzamiento del art. 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de diciembre de 2024. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución será de tres meses, aunque excepcionalmente el órgano competente puede acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más.
En definitiva, como repetidamente venimos señalando en el Blog de Sepín, nos encontramos ante otra prórroga del plazo para suspender los desahucios y los lanzamientos, y, si bien esta medida la consideramos adecuada a la crisis originada por la pandemia en marzo de 2020, resulta inadmisible cuatro años después, repercutiendo la misma directamente en los arrendadores que no cobran las rentas, o lo que es peor, ante los ocupantes sin título alguno que se encuentran dentro de sus viviendas. Las ayudas a los arrendatarios vulnerables deben existir, pero debieran llegar por parte del Estado creando un parque de viviendas sociales para estos fines. Desde luego, la consecuencia era previsible para algunos, una clara disminución del mercado de alquiler residencial, al preferir los propietarios otro tipo de alquiler (vivienda de uso turístico, arrendamiento de temporada), como expusimos en el anterior post de la Editorial Sepín, nada más lejos del pretendido fomento del alquiler por parte del Gobierno.