Mucho tiempo estuvimos esperando la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y mucho hemos comentado durante este año en nuestro Blog de Sepín y en la Editorial dedicada a los arrendamientos urbanos desde hace más de 40, donde hemos analizado las cuestiones más polémicas y de actualidad. Recordamos que el 27 de abril de 2023, el Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo, sin admitir ninguna enmienda. La misma fue publicada en el B.O.E. el 25 de mayo de 2023 con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que entraría en vigor el 1 de enero de 2024.
Sin embargo, llegamos al primer aniversario de esta Ley, y es momento para valorar a la vista de lo analizado desde entonces, si realmente vamos por el camino correcto hacia el pretendido mercado del alquiler de vivienda accesible para todos, que fue lo prometido en el Preámbulo de la misma. “… la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute.” y “Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.”
Por nuestra parte, ya señalábamos entonces, que una Ley de Vivienda era necesaria, pero realmente su texto había estado lejos del deseado consenso que una Ley de esta naturaleza necesitaba, de tal forma que nos encontrábamos ante “una norma de carácter eminentemente programático y transversal, de naturaleza principalmente administrativa, aunque con importantes efectos en el ámbito civil, procesal y fiscal, que probablemente van a tener una aplicación limitada desde el momento en el que las competencias en materia de vivienda se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas”, tal como señaló Alberto Torres, Director Jurídico de Sepin en “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda”, donde ya anunciaba que a pesar de los importantes cambios introducidos en el ámbito de los arrendamientos de vivienda, algunos de iban a resultar de imposible aplicación práctica, como los referidos a la información mínima necesaria que habría que suministrar a partir de ahora en los arrendamientos de vivienda; al igual que el control de rentas, al depender su aplicación de las Comunidades Autónomas y administraciones locales competentes, ya que el principal partido de la oposición manifestó entonces su negativa a aplicarlas.
Igualmente analizábamos en junio de 2023, las modificaciones fundamentales de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como es la prórroga extraordinaria en el arrendamiento de vivienda a raíz de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que fue objeto de otro comentario, indicando los dos nuevos apartados, 2 y 3, que se añadieron al artículo 10, y la posibilidad de solicitar dos tipos de "prórroga extraordinaria", de un año, en caso de arrendatario de vivienda en situación de vulnerabilidad social y económica, siendo el arrendador gran tenedor; y de tres años, arrendatario de vivienda en zona de mercado residencial tensionado.
Se trata de una medida con poca efectividad hasta el momento, ya que se aplicarán a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 26 de mayo de 2023, a tenor de la Disposición Transitoria Cuarta sobre el régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda. Y así lo responden los encuestados por unanimidad en la encuesta jurídica publicada en abril 2024 “Nuevas prórrogas de uno o tres años del art. 10 LAU a raíz de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: ¿Cabe su aplicación a los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023? ¿Podrían acumularse ambas prórrogas?”
Otro de los cambios de relevancia que introdujo la Ley por el derecho a la vivienda son los límites en la actualización de la renta en arrendamientos de vivienda durante los años 2023, 2024 y 2025, que fueron analizados en otro post de septiembre de 2024, donde ya indicábamos que era la tercera vez que se modificaba el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, señalando que la actualización de la renta para el año 2023 se realizaría atendiendo al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), posteriormente en el 2024 al 3%, y a partir de 2025 mediante la creación de un nuevo índice, tal como establece la nueva Disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la Ley por el derecho a la vivienda, que indica que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Y una de las cuestiones que más debate sigue provocando es la limitación en el importe de la renta impuesta por la Ley por el derecho a la vivienda, al introducir dos nuevos apartados 6 y 7 al art. 17 de la LAU. El Ministerio de Vivienda y Agenda urbana (MIVAU), el 27 de febrero de 2024 presentó el Índice de Precios de Referencia, a efectos de controlar el incremento de los precios del alquiler, y que se plasmó en la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Este tema y su efectividad práctica, igualmente fue comentado en el Blog “Nuevos índices de referencia para limitar el precio del alquiler de vivienda: ¿cómo, cuándo y a quien se aplican?” que será únicamente de aplicación en aquellas Comunidades autónomas que declaren zonas de mercado residencial tensionado, pues, en las que no exista tal declaración, estos índices tan solo servirán a los arrendatarios para comprobar el precio máximo que tendrían que pagar por su alquiler de vivienda, es decir, tendrán únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.
Actualmente, Cataluña únicamente tiene declaradas zonas de mercado residencial tensionado en 140 municipios, que constan en la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el art. 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024.
Pero sinceramente, mucho ruido y pocas nueces, la ansiada Ley por el derecho a la vivienda hasta el momento no ha dado lugar a la supuesta mejoría esperada, el mercado del alquiler va en declive, menos oferta ante las medidas y las limitaciones establecidas que solo hacen fomentar la escapada de muchos arrendadores, y no nos cansaremos de repetir que no todos son grandes tenedores como parece hacernos creer…… El problema, como ya henos señalado en otras ocasiones, desde nuestro punto de vista radica en la falta de oferta de vivienda, se necesitan incentivos para la construcción de nuevas viviendas para aumentar la oferta en el mercado de la vivienda, y ello si llevaría a la deseada bajada de los precios del alquiler.
Tal como refleja el informe de Fotocasa en las Comunidades Autónomas el precio del alquiler de viviendas este primer trimestre de 2024 se presenta con 16 incrementos trimestrales y 17 incrementos interanuales. En marzo diez de ellas han superado sus precios máximos, ya son diez las comunidades superan los precios máximos del alquiler por metro cuadrado al mes. Y el precio del alquiler sube un 5,2% interanual en España en abril, y sitúa su precio a 12,30 €/m2. Pero, además, los datos de las viviendas destinadas al alquiler va en descenso, existe menos oferta tal como indica Idealista, que señala que en el último año, la oferta de alquileres permanente se ha reducido un 15%, frente al aumento del 56% interanual de los alquileres temporales, que ya suponen hasta el 11% del mercado.
Pero dicho esto, no podemos dejar de admitir que el Pleno del Tribunal Constitucional en la reciente sentencia de 21 de mayo de 2024, reconoce como derecho constitucional el derecho a la vivienda y desestima la mayor parte de las quejas dirigidas contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, cono voto particular de cuatro Magistrados. Estima parcialmente, por mayoría, el recurso de inconstitucionalidad, promovido por Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, y aprecia, por primera vez, que el Estado ejercita su potestad que le confiere el art. 149.1.1 de la CE para regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Declara inconstitucionales, de entre los números preceptos, el art. 16 que establece el régimen de la vivienda protegida; el art. 19.3, segundo inciso, que establece la información que deben suministrar los grandes tenedores, por considerar excesiva la regulación de la información mínima que, en caso de ejercitar la facultad de declarar las zonas de mercado residencial tensionado, tendría que requerirse a los grandes tenedores, y, por último, los apartados 1, párrafo tercero, y 3 del art. 27, regulador del concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda.
Y todavía quedan pendientes otros siete recursos de inconstitucionalidad presentados por la Generalitat de Cataluña, la Xunta de Galicia, el País Vasco, Madrid y Baleares, además del PP y el Parlamento catalán. Mientras, desde la Editorial Sepín estaremos en alerta ante cualquier novedad al respecto sobre la Ley por el derecho a la vivienda.
En definitiva, ¿Qué ha conseguido la esperada Ley?, poco o nada, los datos nos llevan a comprobar la retirada del mercado de muchas viviendas destinadas al uso residencial y un aumento considerable de las que permanecen.