El blog jurídico de Sepín

No cabe duda de que nos encontramos ante uno de los temas fundamentales dentro de la materia arrendaticia, ya que la revisión anual de la renta forma parte de una de las cláusulas de mayor relevancia a la hora de redactar el contrato, pues su incremento dependerá de lo allí reflejado.

Empecemos por lo más evidente y probablemente desconocido por muchos al ser una cuestión eminentemente técnica, pues los medios de comunicación se han detenido más en otros aspectos de la reciente Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de fecha 29 de enero de 2025 (Recurso de inconstitucionalidad núm. 5514/2023), que rechaza la inconstitucionalidad instada por el Grupo Popular de diversos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: Los grandes tenedores pueden presentar todas sus demandas recogidas en los apdos. 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del Art. 250.1 de la LEC, es decir, las de desahucios por falta de pago y expiración del término, incluyendo, también los que tengan por objeto exclusivamente la reclamación de rentas y demás cantidades derivadas del contrato de arrendamiento, las de precario, las de juicios sumarios de recobrar la posesión, y, por lo tanto, el especial contra okupas introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio, y las de sumarios ejercitados por titulares de derechos inscritos; sin necesidad de cumplir los presupuestos hasta ahora exigidos que requerían aportar: a) Documento acreditativo de la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad económica del demandado y b) Documento acreditativo de haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación. Es más, podemos decir que, hasta el próximo 4 de abril, fecha en la que entra en vigor la reforma de la LEC introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia, los grandes tenedores no van a tener que acudir a ningún tipo de mediación previa en este tipo de procedimientos.

Cuando ya algunos creíamos que la “medida extraordinaria y urgente” de la suspensión de los desahucios y lanzamientos derivados del Real Decreto-Ley 11/2020 había finalizado tras haber transcurrido prácticamente cinco años desde la pandemia, esto no ha sucedido, ha sido un espejismo. Acabamos de asistir en poco más de un mes al vaivén de los Reales Decretos Leyes. 

Una de las medidas más impactantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos aprobada por el Gobierno en los últimos años ha sido la limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta, introducida en el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052).  

Analizábamos en nuestro comentario anterior, como la DANA sufrida por la Comunidad Valenciana va a implicar la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos, en otros, su suspensión, unido ello al concepto de inhabitabilidad en el caso de las viviendas; quedando en un segundo término la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus derivada de la situación extraordinaria e imprevisible que ha supuesto la DANA y que requerirá, en ocasiones, reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio. Sin embargo, el RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, dictado en el día de ayer que modifica el anterior RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, nos obliga a volver a escribir sobre este asunto al añadir una cuestión jurídica de consecuencias difíciles de prever, al fijar una serie de ayudas a propietarios y arrendatarios por la destrucción de la vivienda o daños en enseres, condicionada a que la persona propietaria acepte la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, se dice, en las mismas condiciones.

Como nos ocurrió con la pandemia del Covid-19, no resulta sencillo escribir sobre estas cuestiones estando tan reciente la tragedia vivida, sin embargo, se hace necesario recordar la experiencia anterior para evitar muchos de los errores cometidos y ser conscientes de que la situación, desde un punto de vista estrictamente jurídico, es notoriamente diferente a la vivida con la pandemia.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato, la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones en los juicios de desahucio, ahora bien, no todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedaban sujetos a esta regulación, ya que si atendemos a la definición del art. 2 de la LAU, deben recaer “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.". En consecuencia, el arrendamiento de temporada, de habitación o las viviendas turísticas, no encajaban en la “necesidad permanente de vivienda” y no les sería de aplicación ni el plazo mínimo y prórroga legal del art. 9 y 10 de la LAU, ni las prórrogas extraordinarias de uno o tres años que añadió la Ley por el derecho a la vivienda. Tampoco la limitación de renta en caso de vivienda en zona de mercado residencial tensionado y arrendador gran tenedor de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17, y los límites de las revisiones de renta, conforme el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo.

El desistimiento del contrato en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario aparece regulado en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, donde señala las distintas situaciones y sus consecuencias, y se aplicará a los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995. Sin embargo, debemos partir de la premisa de que el citado precepto se refiere únicamente a aquellos casos en los que el contrato ha sido firmado exclusivamente por uno de los cónyuges, ya que, si se hubiese firmado por ambos, nos encontraríamos ante la figura de “coarrendatarios”, situación jurídica totalmente distinta.

Con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (SP/LEG/40006), el objetivo del Gobierno era solucionar o incrementar el mercado del alquiler de viviendas en España, ante su escasez y los precios desorbitados de los últimos años, sin embargo, transcurrido un año, y como ya señalamos en otro post todo parece indicar que nada de esto se ha logrado. Asistimos a un cambio en el destino del alquiler, los propietarios arrendadores de viviendas de uso residencial para evitar el control de la renta, los límites en su revisión, la ampliación de la duración con prórrogas extraordinarias y otras nuevas medidas incluidas en la Ley, han decidido cambiar el uso de sus viviendas a otras modalidades que hasta ahora escapan a su regulación, como así sucede con los arrendamientos de temporada y de habitación.