El blog jurídico de Sepín

Analizábamos en nuestro comentario anterior, como la DANA sufrida por la Comunidad Valenciana va a implicar la extinción del contrato de arrendamiento en algunos casos, en otros, su suspensión, unido ello al concepto de inhabitabilidad en el caso de las viviendas; quedando en un segundo término la posible aplicación de la cláusula rebus sic stantibus derivada de la situación extraordinaria e imprevisible que ha supuesto la DANA y que requerirá, en ocasiones, reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio. Sin embargo, el RD-ley 7/2024, de 11 de noviembre, dictado en el día de ayer que modifica el anterior RD-ley 6/2024, de 5 de noviembre, nos obliga a volver a escribir sobre este asunto al añadir una cuestión jurídica de consecuencias difíciles de prever, al fijar una serie de ayudas a propietarios y arrendatarios por la destrucción de la vivienda o daños en enseres, condicionada a que la persona propietaria acepte la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, se dice, en las mismas condiciones.

Como nos ocurrió con la pandemia del Covid-19, no resulta sencillo escribir sobre estas cuestiones estando tan reciente la tragedia vivida, sin embargo, se hace necesario recordar la experiencia anterior para evitar muchos de los errores cometidos y ser conscientes de que la situación, desde un punto de vista estrictamente jurídico, es notoriamente diferente a la vivida con la pandemia.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato, la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones en los juicios de desahucio, ahora bien, no todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedaban sujetos a esta regulación, ya que si atendemos a la definición del art. 2 de la LAU, deben recaer “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.". En consecuencia, el arrendamiento de temporada, de habitación o las viviendas turísticas, no encajaban en la “necesidad permanente de vivienda” y no les sería de aplicación ni el plazo mínimo y prórroga legal del art. 9 y 10 de la LAU, ni las prórrogas extraordinarias de uno o tres años que añadió la Ley por el derecho a la vivienda. Tampoco la limitación de renta en caso de vivienda en zona de mercado residencial tensionado y arrendador gran tenedor de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17, y los límites de las revisiones de renta, conforme el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo.

El desistimiento del contrato en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario aparece regulado en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, donde señala las distintas situaciones y sus consecuencias, y se aplicará a los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995. Sin embargo, debemos partir de la premisa de que el citado precepto se refiere únicamente a aquellos casos en los que el contrato ha sido firmado exclusivamente por uno de los cónyuges, ya que, si se hubiese firmado por ambos, nos encontraríamos ante la figura de “coarrendatarios”, situación jurídica totalmente distinta.

Con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (SP/LEG/40006), el objetivo del Gobierno era solucionar o incrementar el mercado del alquiler de viviendas en España, ante su escasez y los precios desorbitados de los últimos años, sin embargo, transcurrido un año, y como ya señalamos en otro post todo parece indicar que nada de esto se ha logrado. Asistimos a un cambio en el destino del alquiler, los propietarios arrendadores de viviendas de uso residencial para evitar el control de la renta, los límites en su revisión, la ampliación de la duración con prórrogas extraordinarias y otras nuevas medidas incluidas en la Ley, han decidido cambiar el uso de sus viviendas a otras modalidades que hasta ahora escapan a su regulación, como así sucede con los arrendamientos de temporada y de habitación.

Mucho tiempo estuvimos esperando la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y mucho hemos comentado durante este año en nuestro Blog de Sepín y en la Editorial dedicada a los arrendamientos urbanos desde hace más de 40, donde hemos analizado las cuestiones más polémicas y de actualidad. Recordamos que el 27 de abril de 2023, el Congreso de los Diputados aprobó el Proyecto de Ley, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo, sin admitir ninguna enmienda. La misma fue publicada en el B.O.E. el 25 de mayo de 2023 con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que entraría en vigor el 1 de enero de 2024.

El nuevo Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, aprobado por la Generalitat de Cataluña, con entrada en vigor el 26 de abril de 2024 y pendiente de su convalidación en el plazo de 30 días, introduce entre varias medidas, un nuevo artículo 66 Bis en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, concretamente en el Capítulo VI sobre “Transmisión y arrendamiento de la vivienda”, con la denominación “Arrendamientos para uso de vivienda”, que es objeto de análisis en estos comentarios.

Ante la situación de crisis económica provocada por la pandemia en 2020 y, actualmente, las consecuencias económicas y sociales de la guerra Rusia-Ucrania, el Gobierno ha ido dictando numerosa normativa con efectos de paliar el problema del alquiler de vivienda, estableciendo por una parte, medidas extraordinarias en varios Reales Decretos respecto la actualización de la renta y la suspensión de los desahucios y los lanzamientos, al igual que otras introducidas en la Ley por el derecho a la vivienda sobre la limitación de renta y la prórroga extraordinaria. Además, ha aprobado ayudas directas al arrendatario, como el Bono de Alquiler Joven y los programas contenidos en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Analizamos en estos comentarios cuáles son realmente las medidas a las que se puede acoger un arrendatario de vivienda en 2024.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo importantes modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 que contemplan la limitación de la renta en determinados casos, dependiendo de dos variables, si el lugar donde se encuentre la vivienda arrendada es declarada zona de mercado residencial tensionado y si el arrendador es un gran tenedor.

La limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta con aplicación del IGC ha sido una de las medidas más impactantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos aprobada por el gobierno e introducida en el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052). Dos años prácticamente después, estos límites continúan aplicándose a tenor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha reformado el citado RDL. Analizamos en estos comentarios cuáles son los aspectos fundamentales a tener en cuenta.