El nuevo Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, aprobado por la Generalitat de Cataluña, con entrada en vigor el 26 de abril de 2024 y pendiente de su convalidación en el plazo de 30 días, introduce entre varias medidas, un nuevo artículo 66 Bis en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, concretamente en el Capítulo VI sobre “Transmisión y arrendamiento de la vivienda”, con la denominación “Arrendamientos para uso de vivienda”, que es objeto de análisis en estos comentarios.
La razón expuesta en su Preámbulo es la existencia de necesidad de “vivienda permanente” también por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica o de otras análogas, aunque la duración sea inferior a la mínima que establece la legislación civil, (la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 establece en el art. 9, cinco años de plazo mínimo si el arrendador es persona física y siete años si es persona jurídica), y por ello, se deben aplicar las normas propias del arrendamiento de vivienda relativas a la fianza y a la renta, siempre que así se pacte en el contrato.
Concretamente, el art. 5 del citado Decreto Ley 6/2024, establece:
«Artículo 66 bis. Arrendamientos para uso de vivienda»
- Se aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza y determinación de la renta, su actualización, elevación por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales, a los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean distintos a los de vivienda. También se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que sólo se prevea la duración, pero no la finalidad de carácter temporal.»
- En los casos del apartado 1, la finalidad de carácter temporal debe hacerse constar en el contrato y debe acreditarse debidamente. La documentación acreditativa de esta causa o finalidad debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento es para vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditada la finalidad de carácter temporal.»
- Se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distinto al de vivienda a la que tiene exclusivamente una finalidad de ocio, vacaciones o recreativa. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato y debe acreditarse debidamente. La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.»
- El arrendamiento de vivienda por habitaciones u otro tipo de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni permite evitar la aplicación de las reglas que le son propias. En este tipo de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensado no podrá rebasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»
A la vista del citado precepto, se equipara la calificación de arrendamiento de vivienda a otros arrendamientos, de temporada y de habitación, llegando a las siguientes conclusiones:
- Arrendamientos de temporada
Medida: Aplicación de las normas del arrendamiento de vivienda, determinación de la renta, actualización, elevación por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales, y fianza previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. La consecuencia es que resulta aplicable a estos arrendamientos de temporada las limitaciones de renta aplicables a las viviendas situadas en zonas de mercado de residencial tensionado, reguladas en el art. 17, apartados 6 y 7 de la LAU, reformado por la Ley por el derecho a la vivienda. Y también los límites en la revisión de renta conforme al Real Decreto Ley 6/2022.
Tipo de arrendamientos: Arrendamientos por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean distintos a los de vivienda. (Art. 66, apdo.1)
Excepción: Arrendamiento de vacaciones, ocio o recreativa: aplicación de normas de arrendamientos de uso distinto al de vivienda. (Art. 66, apdo. 3). Tan sólo el uso turístico o recreativo se puede considerar alquiler de temporada.
Requisitos:
- Pacto en el contrato de arrendamiento.
- Acreditación del carácter temporal, con documentación que deberá depositarse junto con la fianza en el Registro.
Presunción de vivienda permanente: si no se acredita la finalidad de carácter temporal.
- Arrendamiento de habitación
Límite renta: En zona de mercado residencial tensado, la suma de las rentas de varios contratos de vigencia simultánea no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda. (Art. 66, apdo.4)
Por tanto, en la Comunidad Autónoma de Cataluña los arrendamientos de temporada pasan a regirse por las normas del arrendamiento de vivienda residencial, relativas a la determinación de la renta, su actualización, elevación por mejoras, asunción de gastos generales y servicios individuales y la fianza, con el objetivo de evitar la huida de los propietarios hacia otro mercado, cuestión que ya fue comentada en otro post reciente de esta Editorial. Hasta la aprobación de este Decreto Ley 6/2024, las limitaciones impuestas respecto a la determinación de la renta, su actualización y los gastos no afectaban a estos contratos temporales, que escapaban a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y al Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, sobre la limitación extraordinaria en la actualización de la renta, y que afectaban exclusivamente a los arrendamientos de viviendas sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, concretamente a los definidos en su art. 2, pero no a los del art. 3, donde se encuentra el arrendamiento de temporada, y cuya calificación por la legislación arrendaticia estatal es de "uso distinto al de vivienda".
Nuestro criterio es que estas modificaciones efectuadas en Cataluña con cambios en la calificación y régimen aplicable en los arrendamientos de vivienda, atribuyendo carácter de permanencia a determinados contratos con el fin de incrementar la oferta de vivienda residencial, lo que hacen es establecer un control exhaustivo sobre los propietarios/arrendadores coartando su libertad para destinar la vivienda al tipo de alquiler que deseen, lo que no ayudará a solucionar el problema, sino más bien que asistamos a la retirada de inmuebles del mercado.
Además, el Decreto-ley aprobado modifica también los artículos 123, 124 y 125 de la Ley 18/2007, respecto a las infracciones muy graves, graves o leves respectivamente, añadiendo más supuestos, que serán objeto de sanción, y que, desde luego, no entendemos sea un aliciente para animar al propietario a destinar sus inmuebles al mercado de alquiler.
Art. 123, nuevo apartado 4: "4. Son infracciones muy graves en materia de arrendamientos:
- a) Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que exceda del importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es superior al treinta por ciento.
- b) Otorgar una calificación fraudulenta a la causa o finalidad del contrato de arrendamiento para evitar la aplicación de los derechos y garantías reconocidos a las personas arrendatarias cuando así haya sido declarado por sentencia judicial firme.»
Art. 124, nuevo apdo. 4: “4. Son infracciones graves en materia de arrendamientos:
- a) Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que exceda del importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es entre un diez y un treinta por ciento.
- b) No hacer constar en el contrato de arrendamiento su causa o finalidad.
- c) Repercutir en el arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de formalización del contrato.»
Art. 125, nuevo apdo. 4: "4. Es infracción leve en materia de arrendamiento:
Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que exceda del importe máximo permitido, si la diferencia de rentas no supera el diez por ciento.»
Respecto a la fianza, el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, modifica en su art. 11, el art. 7, apdo.1 de la Ley 13/1996, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda. En este caso, el Instituto Catalán del Suelo, debe destinar el importe de las fianzas que tenga en depósito a inversiones para la construcción pública de viviendas, con especial atención a las promociones en régimen de alquiler y a actuaciones directas en núcleos antiguos o sujetos a un proceso de renovación urbana, todo ello en colaboración con los Ayuntamientos.
En definitiva, el Gobierno catalán extiende la aplicación de los límites en la fijación de la renta y en su revisión a otro tipo de arrendamientos desde el 26 de abril de 2024, sin embargo, seamos prudentes, habrá que esperar a su convalidación por la Diputación permanente, ya que se encuentra disuelta la Cámara ante el proceso electoral, sin entrar, por el momento, a valorar el posible conflicto de competencia con la Ley estatal, cuya calificación, como venimos señalando, es de uso distinto al de vivienda. Estaremos atentos a su convalidación.