Ocho regímenes jurídicos aplicables al arrendamiento de vivienda

Parece increíble que un contrato de arrendamiento, que forma parte de una ínfima parte del Derecho civil, (Título VI, del contrato de arrendamiento, artículos 1554 y sig. del Código Civil), y que en mi época no abarcaba más de un tema o dos de los estudios universitarios, haya llegado a suscitar tanto revuelo y de forma continua desde hace muchísimos años, dando lugar a la coexistencia de numerosos regímenes jurídicos, tema al que esta Editorial se dedica de forma especializada desde hace más de 40 años.

Sí, efectivamente, nada más ni nada menos que nos encontramos con ocho regímenes jurídicos aplicables, consecuencia de las continuas modificaciones legislativas que añaden o suprimen preceptos de suma importancia en el arrendamiento de vivienda. Los profesionales de esta materia deben estar atentos a cualquier cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues dependiendo de la fecha del contrato, la duración, el desistimiento, la revisión de la renta, entre otras cuestiones, será totalmente diferente. Un auténtico sudoku de fechas y normas con distintas consecuencias, pues nuestros legisladores y políticos parecen no querer reformar a fondo un tema eminentemente social, creando una única Ley que contemplara e integrara a todos los contratos sea la fecha que fuese, sin que entonces tuviésemos que acudir a distintos textos legales.

Lo cierto es que, en el ámbito de los arrendamientos urbanos, una vez más, desde el mes de mayo de 2023 contamos con otro nuevo régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda, el octavo. Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85, llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/1994, modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio, Ley 2/2015, de 30 de marzo, Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre (norma derogada posteriormente) y Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, asistimos ahora a la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Así cada contrato de arrendamiento, según su fecha, se regulará por una normativa, como puede comprobar en este cuadro:

En consecuencia, debemos considerar la nueva fecha del 26 de mayo de 2023 para aplicar otro nuevo régimen jurídico. El 24 de mayo de 2023, se aprueba la Ley por el derecho a la vivienda, publicada en el BOE el 25 de mayo de 2023 y con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

Dicha norma modifica, como decimos, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su Disposición Final Primera, concretamente y de forma resumida (puede ver comentarios más amplios en el artículo Monográfico “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda”, de Alberto Torres López, Abogado y Director Jurídico de Sepín , afecta a las siguientes cuestiones para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023:

- Prórroga extraordinaria: Añade dos apartados en el art. 10 de la LAU. Prórroga extraordinaria de un año en el contrato de arrendamiento, para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica, donde el arrendador sea un gran tenedor. Y prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres, en los arrendamientos de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado.

- Forma de pago de la renta: Modifica el art. 17, apartado 3, indicando que el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y solo excepcionalmente, cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, en metálico y en la vivienda arrendada.

- Límites de la renta: Añade dos nuevos apartados, 6 y 7 en el citado art. 17. En los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado posteriores al 26 de mayo 2023, la renta no puede exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, ni repercusión de gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Existe excepción de incremento con máximo del 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años en determinados supuestos previstos en el citado apartado 6.

En el apartado 7 contempla los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, siendo arrendador gran tenedor, posteriores al 26 de mayo 2023, y también en aquellos arrendamientos sin contrato vigente en los últimos cinco años, en cuyo caso, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

- Gastos de inmobiliaria y de formalización: Modifica el apartado 1 del artículo 20. Correrán siempre a cargo del propietario, quien hace uso del servicio de una inmobiliaria es quien tiene que pagar los honorarios. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.

- Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se añade la Disposición adicional undécima a la LAU 29/1994. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia que se fijará como límite a los efectos del artículo 18 de la LAU.

Respecto al régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley por el derecho a la vivienda, la Disposición Transitoria Cuarta establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, aunque si las partes lo acuerdan, podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley, sin que afecte a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo (SP/LEG/37052), respecto al límite en la revisión de la renta.

Ante tal situación, los profesionales en esta apasionante y laberíntica materia debemos tener sumo cuidado para distinguir y aplicar con minuciosidad cada precepto dependiendo de la fecha del contrato. Mucho nos tememos que esto no acabará aquí, la política es la que manda…, mientras, en Sepín, estaremos muy pendientes de los posibles cambios.

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