La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo importantes modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 que contemplan la limitación de la renta en determinados casos, dependiendo de dos variables, si el lugar donde se encuentre la vivienda arrendada es declarada zona de mercado residencial tensionado y si el arrendador es un gran tenedor.
Así el art. 17, apartado 6 de la LAU establece que, en los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado posteriores al 26 de mayo 2023, la renta no podrá exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Salvo la excepción de incremento con un máximo del 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años en determinados supuestos previstos en el citado apartado 6:
- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
En segundo lugar, en el art. 17, apartado 7 de la LAU contempla los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, siendo arrendador gran tenedor, y también en aquellos arrendamientos sin contrato vigente en los últimos cinco años, en estos casos, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
A estos efectos, la Ley por el derecho a la vivienda en su Disposición Final Primera, añadía a la LAU 29/1994, una disposición transitoria séptima, sobre la “Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.”, donde establecía que se aplicaría lo señalado en el apartado 7 del artículo 17 una vez se encontrase aprobado el sistema de índices de precios de referencia, de acuerdo con lo previsto en la Disposición Adicional Primera de la citada Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y lo establecido en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Pues bien, el Ministerio de Vivienda y Agenda urbana (MIVAU), con fecha 27 de febrero de 2024 [BOE n.º 66, de 15 de marzo de 2024 (SP/LEG/42309)] presenta el Índice de Precios de Referencia, a efectos de controlar el incremento de los precios del alquiler, señalando en la Nota de prensa que se basa en un método científico y no acuerdo político, que operará de manera estatal y servirá para cualquier CCAA. La herramienta para obtener el rango de valores de referencia de precios de alquiler de vivienda: Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda ya se encuentra habilitada (https://serpavi.mivau.gob.es/).
Desde luego, la noticia no ha dejado indiferente a ningún medio de comunicación, y a bombo y platillo se anuncia la medida de control en el importe de la renta prometida por el Gobierno en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sin embargo, debemos analizar la “letra pequeña”, para averiguar la efectividad práctica de estos índices de referencia, y aclarar varias cuestiones que surgen sobre el tema.
- ¿Existe obligación de aplicar estos índices de referencia en todas las CCAA?
No, como ha señalado el Secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, “este índice no regula los precios, pero establece un control y operará en aquellas CCAA que soliciten ser declaradas zona de mercado residencial tensionado”, de donde partimos de la primera e importante premisa, que será únicamente de aplicación en aquellas Comunidades autónomas que declaren zonas de mercado residencial tensionado. Actualmente, Cataluña únicamente ha solicitado la declaración de determinadas zonas como de mercado residencial tensionado en 140 municipios. (er enlace)
En las que no exista tal declaración, estos índices tan solo servirán a los arrendatarios para comprobar el precio máximo que tendrían que pagar por su alquiler de vivienda, es decir, tendrán únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.
- ¿Qué requisitos deben reunir las viviendas para que se apliquen los índices de referencia a efectos de limitar la renta?
Partiendo de que la vivienda se encuentre en zona declarada de mercado tensionado, es condición fundamental para aplicar estos índices:
- que se trate de viviendas en edificios de tipología residencial de más de cinco años de antigüedad, y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m2 ni superior a 150 m2.
- que se trate de arrendador gran tenedor
- que se trate de un nuevo contrato de vivienda no arrendada en los últimos 5 años.
Se entiende por gran tenedor, tal como define la Ley por el derecho a la vivienda en el art. 3 k): “A los efectos de lo establecido en esta ley (12/2023), la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.”
- ¿Desde cuándo se pueden aplicar estos índices?
La puesta en marcha de esta nueva aplicación, accesible de manera libre y gratuita, comienza con la publicación del Índice en el portal web de MIVAU el 27 de febrero de 2024 [BOE n.º 66, de 15 de marzo de 2024 (SP/LEG/42309)].
- ¿Dónde comprobar si la vivienda se encuentra en zona tensionada?
Son las Administraciones autonómicas competentes de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley estatal de Vivienda las que declararán las zonas de mercado residencial tensionado. El MIVAU, con carácter trimestral, publicará una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento. Y esta resolución se recogerá el periodo de vigencia, así como las particularidades que puedan establecerse en la declaración de cada zona, como, por ejemplo, la definición particularizada a cada zona del concepto de gran tenedor de vivienda.
Para la comprobación de si la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado se debe introducir la dirección o la referencia catastral para identificar la sección censal en la que se encuentra, acudiendo a la nueva aplicación del sistema estatal que está accesible a través del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en el enlace https://serpavi.mivau.gob.es/. El usuario, además, debe indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento, como la categoría del certificado energético, el estado de conservación, si tiene ascensor, garaje, portería o conserjería, piscina, y si la vivienda está amueblada.
Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, unos límites expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe en PDF con los resultados obtenidos, y cuyo contenido será verificable a través de la propia aplicación del Ministerio.
- ¿Cómo funciona el índice de referencia?
La nueva aplicación del sistema estatal está basada en una detallada metodología que permite establecer un rango de valores de referencia del precio del alquiler de viviendas, fijando una horquilla conformada por un importe de renta inferior y otro superior (ej. 800€-1.100€), en la que se entiende que debe situarse de manera orientativa la vivienda objeto de arrendamiento.
Los valores se obtienen a través de la aplicación desarrollada por MIVAU, sobre la base de la información facilitada por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, relativa al contenido de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de inmuebles de uso residencial en arrendamiento, y mediante unos elementos de corrección y ponderación desarrollados en el contexto de un Grupo Técnico coordinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo.
- ¿Qué sucede si la vivienda arrendada se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, pero el arrendador no es gran tenedor?
Los índices de referencia de los precios de alquiler no afectarán a los contratos de arrendamiento de vivienda que se encuentren en zona tensionada pero que no reúnan la condición de que el arrendador sea gran tenedor. En los nuevos contratos que se firmen entre un arrendador no gran tenedor “pequeño propietario” y un arrendatario, la renta será la que libremente hayan pactado las partes, conforme el art. 17 de la LAU.
- ¿El arrendador debe informar de que la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado atendiendo a estos índices?
Así lo indica el art. 31, apdo.3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que establece la obligación de información del propietario si la vivienda se encuentra ubicada en una zona de mercado residencial tensionado. Tanto el propietario como el intermediario deberán indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
Como conclusión, a la vista de estos comentarios, y aunque haya existido muchísima publicidad por medios de comunicación y redes sociales de la medida para limitar el precio del alquiler de vivienda, la aplicación de esta limitación no será una realidad inminente, veremos las decisiones de cada Comunidad Autónoma…, ya que tienen potestad para declarar sus zonas tensionadas. Por ahora, tal como indica la respuesta de la propia pág. web del Ministerio “Consultar zonas de mercado residencial tensionado: actualmente no existen zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda”.
No debemos confundir este nuevo servicio para conocer los valores de referencia para el alquiler de una vivienda, a tenor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, por el que se crea una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características; con el “Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda”, creado en junio de 2022 por el Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana, en la que solo se mostró la información muy detallada del alquiler en España, bajando hasta niveles de municipios y distritos, ofrecía el resultado de la explotación de fuentes tributarias de los datos sobre arrendamientos de vivienda habitual, donde se puede acceder a cinco mapas distintos en función del nivel territorial objeto de su consulta: sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma (Creación de los índices de referencia de alquiler de vivienda: primera fase hacia la limitación de rentas).