Ante la situación de crisis económica provocada por la pandemia en 2020 y, actualmente, las consecuencias económicas y sociales de la guerra Rusia-Ucrania, el Gobierno ha ido dictando numerosa normativa con efectos de paliar el problema del alquiler de vivienda, estableciendo por una parte, medidas extraordinarias en varios Reales Decretos respecto la actualización de la renta y la suspensión de los desahucios y los lanzamientos, al igual que otras introducidas en la Ley por el derecho a la vivienda sobre la limitación de renta y la prórroga extraordinaria. Además, ha aprobado ayudas directas al arrendatario, como el Bono de Alquiler Joven y los programas contenidos en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Analizamos en estos comentarios cuáles son realmente las medidas a las que se puede acoger un arrendatario de vivienda en 2024.
1. Límites en la actualización de la renta
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, ofrecía entre sus medidas en el artículo 46, una limitación extraordinaria de actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Dicha medida fue ampliada posteriormente por otros Reales Decretos, y la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en su Disposición Final Sexta, volvió a modificar el RDL 6/2022, señalando los porcentajes aplicables, estableciendo en el apartado 1, la actualización de la renta para el año 2023 conforme al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y posteriormente, al 3% durante 2024, a tenor del apartado 2, sin que curiosamente el legislador en este caso hago referencia a ningún índice.
La aplicación de esta medida se realizará al cumplirse la anualidad del contrato y dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, siempre que se trate de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, donde el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual. El citado apartado 2 diferencia dos situaciones, según sea el arrendador gran tenedor o no, en el primer caso, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del índice de garantía de competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización. En ausencia de este nuevo pacto, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. Y en el segundo, igualmente, será también el acordado, pero si no existiese, nunca podría exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización. En conclusión, cualquier revisión durante 2024 se hará con el límite del 3%.
2. Suspensión de los juicios de desahucio y lanzamientos
El Gobierno ha venido aprobando desde el inicio de la pandemia en marzo de 2020 medidas de protección social para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica inicialmente vinculadas al estado de alarma, pero cuya eficacia temporal ha sido preciso prorrogar ante la persistencia de los efectos negativos en la situación económica de los sectores más vulnerables. Así, el inicial RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, que contemplaba la suspensión de los desahucios y los lanzamientos, ha sido modificado hasta diez veces por los Reales Decretos Leyes 37/2020, de 22 de diciembre, 1/2021, de 19 enero, 2/2021, de 26 de enero, 8/2021, de 4 de mayo, 16/2021, de 3 de agosto, 21/2021, de 26 de octubre, 2/2022, de 22 de febrero, 20/2022, de 27 de diciembre y 5/2023, de 28 de junio, donde se ampliaban los plazos, siendo el último aprobado el Real Decreto-ley Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía (SP/LEG/41748).
El artículo 87 del citado RDL 8/2023 modifica el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, y por otro, el artículo 1 bis sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la LEC, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal, aumentando el plazo para su solicitud hasta el 31 de diciembre de 2024. Igualmente, el art. 89 del RDL 8/2023, modifica la Disposición Adicional Segunda, apartados 2, 3, 5 y 6 del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre respecto a la solicitud de compensación por arrendadores hasta el 31 de enero de 2025, ante la suspensión del desahucio o lanzamiento.
3. Prórroga extraordinaria en la duración del contrato
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo otras medidas para los arrendatarios para controlar el alquiler de vivienda, como es la prórroga extraordinaria de 1 o 3 años en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, añadiendo los apartados 2 y 3 al art. 10 de la LAU. Sin embargo, la misma no será de aplicación a los contratos realizados con anterioridad al 26 de mayo de 2023, ya que conforme establece la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 12/202, que contempla el régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, establece literalmente que "los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación", es decir, no le resultarán aplicables las prórrogas extraordinarias del art. 10, aunque si las partes lo acordasen si podrían adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley por el derecho a la vivienda. Es decir, tan solo se aplicarían a los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, y considerando los plazos mínimos (5 o 7 años según sea arrendador persona física o jurídica) y la prórroga legal (3 años), esta nueva prórroga extraordinaria no comenzará a ser efectiva hasta dentro de muchos años, lo que no deja de sorprendernos. Esta cuestión ha sido objeto de encuesta jurídica por la Editorial.
4. Limitación del importe de la renta
Igualmente, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo otra medida de limitación en la fijación de la renta en zonas declaradas tensionadas, y a tenor de los Índices de referencia creados por el MIVAU, que contempla la RESOLUCIÓN de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos. Sin embargo, tal como señalamos en otro post, su aplicación depende de cada Comunidad Autónoma y hasta el momento tan solo Cataluña dispone de una relación de municipios en zonas de mercado residencial tensionado, tal como se ha publicado en la RESOLUCIÓN de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el primer trimestre de 2024.
5. Ayudas del Plan Estatal 2022-2025 a los arrendatarios
El Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, sustituyendo al anterior Plan Estatal 2018-2021. Se trata de ayudas directas a los arrendatarios sin recursos.
Bono de Alquiler Joven
Consiste en un bono por importe de 250 euros mensuales, aplicable a todas las comunidades autónomas, ciudades de Ceuta y Melilla (con excepción del País Vasco y Navarra por estar las competencias transferidas).
Entre los requisitos para los beneficiarios deben ser personas físicas mayores de edad, hasta treinta y cinco años, incluidos, en el momento de solicitar la ayuda, con un contrato de arrendamiento de vivienda regido por la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, salvo en el alquiler de habitación, donde no es exigible que su formalización sea en los términos de la citada Ley, añadiendo que la percepción de ingresos anuales deben ser iguales o inferiores a 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM 2024 en 12 pagas, 7.200€ anuales). Todo ello siempre que la renta sea igual o inferior a 600 euros/mes en el caso de vivienda, y de 300 euros/mes en el alquiler de una habitación.
Plan Estatal de Vivienda 2022-2025
Resulta de interés conocer las ayudas directas dirigidas a los arrendatarios con escasos recursos económicos, en situación de vulnerabilidad, víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, que contempla el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, que se pueden solicitar durante este año 2024. Y que son independientes de las medidas adoptadas de forma extraordinaria en Reales Decretos Leyes que hemos mencionado en los dos primeros apartados de estos comentarios.
La efectividad será desde el 1 de enero de 2022, conforme la Disposición Adicional Primera del RD 42/2022, de 18 de enero, que así lo establece, aunque la fecha del reconocimiento de estas fuese posterior.
Dicho Plan Estatal comprende varios programas, señalando específicamente a continuación, aquellos de los que se podrán beneficiar los arrendatarios personas físicas:
1.- Programa para arrendatarios de vivienda o habitación con escasos medios económicos
Beneficiarios:
- Mayores de edad, con contrato según LAU 29/1994 o contrato de habitación.
-Excepciones:
-Disposición de vivienda en propiedad o en usufructo.
-Parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad con arrendador.
-Socio o partícipe del arrendador, exceptuando cooperativas de vivienda en cesión de uso y sin ánimo de lucro.
-Incompatible con otras ayudas del Plan Estatal.
Límite renta: Vivienda: 600€/mes (900€ zonas tensionadas). Habitación: 300€/mes.
Límites ingresos:
-3 veces IPREM 2024 (7.200€/año, 12 pagas)
- 4 veces IPREM 2024, familia numerosa general, personas con discapacidad o víctimas terrorismo
- 5 veces IPREM 2024, familias numerosas o personas con discapacidad grado igual o superior al 33 %.
Cuantía: 50% del alquiler
Plazo ayuda: 5 años
2.- Programa para víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables
Beneficiarios:
-Víctimas violencia de género, víctimas de trata con fines de explotación sexual, víctimas de violencia sexual, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras especialmente vulnerables.
-Administraciones, sociedades, entidades y empresas públicas, y entidades benéficas sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de solución habitacional.
- Excepción:
-Disposición de vivienda en propiedad o en usufructo.
-Parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad con arrendador.
-Socio o partícipe del arrendador, exceptuando cooperativas de vivienda en cesión de uso y sin ánimo de lucro.
Límite renta: 600€/mes (900€ zonas tensionadas). Y 200€/mes gastos mantenimiento, seguros, comunidad, y suministros básicos, incluidos gastos acceso a Internet
Límites ingresos: No se señalan
Cuantía: 100% del alquiler y 100% de gastos
Plazo ayuda: 5 años
3.- Programa para personas arrendatarias en situación de vulnerabilidad sobrevenida
Beneficiarios:
-Mayor de edad con contrato de arrendamiento de vivienda según LAU 29/1994, residencia habitual.
-Situación de vulnerabilidad: Reducción dentro de los 2 años previos a la solicitud de los ingresos netos del conjunto de la unidad de convivencia en un 20 %, que no superen 3 veces el IPREM y que el esfuerzo para el pago de la renta arrendaticia y repercusiones supere el 30 % de los ingresos netos.
-Excepciones:
-Disposición de vivienda en propiedad o en usufructo.
-Parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o afinidad con arrendador.
-Socio o partícipe del arrendador, exceptuando cooperativas de vivienda en cesión de uso y sin ánimo de lucro.
-Incompatible con otras ayudas del Plan Estatal.
Límite renta: 900 euros/mes
Límites ingresos: La suma de los ingresos de todas las personas de la vivienda arrendada, antes del devenir de la vulnerabilidad:
- 5 veces IPREM 2022
- 5,5 veces IPREM 2022, familia numerosa general, personas con discapacidad o víctimas terrorismo (personas que hayan sufrido daños incapacitantes como consecuencia de la actividad terrorista, los amenazados y secuestrados, así como el cónyuge o pareja de hecho y los hijos de los anteriores y de los fallecidos).
- 6 veces IPREM 2022, familias numerosas especiales o personas con discapacidad con grado igual o superior al 33 %.
Cuantía: 100% del alquiler
Plazo ayuda: 2 años
4.- Personas jóvenes y para contribuir al reto demográfico
Beneficiarios:
-Menor de 36 años, con contrato según LAU 29/1994
-Situación de vulnerabilidad: En 2 años anteriores a la solicitud, reducción del 20% de ingresos de unidad convivencia, e inferiores a 3 veces el IPREM, con esfuerzo para pago de renta del 30 % de los ingresos netos.
Excepciones:
-Disposición vivienda en propiedad o en usufructo.
-Parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con arrendador.
-Socio o partícipe del arrendador, exceptuando cooperativas de vivienda en cesión de uso y sin ánimo de lucro.
-Compatible con Bono Alquiler Joven, si la suma de las ayudas no supera 75% de renta.
Límites ingresos:
-3 veces IPREM 2022
-4 veces IPREM 2022, familia numerosa general, personas con discapacidad o víctimas terrorismo.
-5 veces IPREM 2022, familias numerosas o personas con discapacidad grado igual o superior al 33 %.
Límite renta: 600 euros/mes en vivienda, y 300 euros/mes, en habitación.
Cuantía: 60% del alquiler
Plazo ayuda: 5 años
Para solicitar las ayudas, cada comunidad autónoma convoca procedimientos de concesión mediante convocatorias abiertas, que pueden consultar en los organismos de ámbito autonómico.