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Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
El Consejo de ministros ha aprobado el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, publicado en el BOE al día siguiente, y con entrada en vigor el 20 de enero de 2022.
Nadie pone en duda que la vivienda es un bien de primera necesidad, y que la regulación de la figura del alquiler ha originado desde hace años multitud de normativa en el intento de conseguir el deseado equilibrio entre el arrendatario y el arrendador, como lo demuestra la existencia de diferentes regímenes jurídicos aplicables de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, modificada por la Ley 4/2013, el RDL 21/2018 y el RDL 7/2019, lo que da lugar a la aplicación de normas distintas según sea la fecha del contrato, y que requiere la máxima atención por los profesionales de esta materia. Pues bien, cuando tan solo llevábamos un año desde el último RDL, el año 2020 nos sorprendía con una pandemia de magnitudes inesperadas y efectos devastadores en muchos ámbitos, entre ellos en los alquileres de viviendas y locales de negocio, donde muchos arrendatarios sufrieron las consecuencias de no poder afrontar el pago de la renta, al igual que los arrendadores que dejaron de percibir los ingresos esperados. Para paliar las mismas, fue necesario entonces la aprobación por el Gobierno de medidas urgentes, que han necesitado ser modificadas o ampliadas durante el año 2021, con el fin de adecuarse a la lenta evolución de la crisis.
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se regulaba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, ha quedado derogado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, con efectos de 3 de junio de 2021, a tenor de la disposición derogatoria única. La aprobación de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica otras Directivas anteriores, hizo necesaria la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las modificaciones que incorporaba en el tema de las certificaciones, como la introducción de nuevas definiciones y revisión de las existentes, la modificación de las bases de datos para el registro de los certificados de eficiencia energética, así como la vinculación de incentivos financieros al ahorro de energía logrado.
Ya hemos perdido la cuenta de las veces que se han prorrogado las medidas contenidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para familias vulnerables como consecuencia de la crisis originada por la pandemia, lo que hasta cierto punto considerábamos admisible en aquellos primeros meses de confinamiento y restricciones del año 2020, debido a la repercusión negativa en los alquileres de vivienda ante la imposibilidad de los arrendatarios de cumplir con el pago de la renta, dejando al margen la intromisión del Estado en un bien que forma parte de la propiedad privada del arrendador. Pero lo cierto es que, pasado año y medio desde la aprobación del citado Real Decreto-ley, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, el Gobierno ha aprobado la propuesta de EH Bildu para prorrogar las medidas contempladas en el llamado «escudo social», que hubieran finalizado el 31 de octubre, con el apoyo de los dos partidos, PSOE y Unidas Podemos, en la que se comprometen a mantener «mientras sea necesario» las medidas en materia de vivienda y suministros básicos contempladas en el escudo social «hasta que se arbitren otros mecanismos de carácter permanente», es decir, todo ello mientras la “futura Ley de la Vivienda”, cuyo anteproyecto ha sido aprobado en Consejo de Ministros el martes 26 de octubre, tenga su entrada en vigor, lo que no sucederá de inmediato, pues asistiremos a una larga tramitación parlamentaria con la anunciada oposición de varios partidos políticos, cuestión que será objeto de otro comentario.
Llevamos ya muchos meses desde la crisis sanitaria originada por COVID-19 asistiendo a la aprobación de numerosas ayudas al alquiler para personas en situación de vulnerabilidad social y económica en los arrendamientos de vivienda, concretamente medidas aún vigentes respecto a la suspensión del desahucio y lanzamiento, la prórroga extraordinaria del contrato y la solicitud de reducción o moratoria en el pago de la renta en caso de arrendador gran tenedor. Sin embargo, debemos tener presente que el arrendatario, además, puede beneficiarse de otras ayudas de adjudicación directa contempladas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado por el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, que incluye numerosos programas específicos en función del colectivo, algunos sustituidos o modificados recientemente por la situación del COVID-19. Estas ayudas al alquiler, tal como señala el Preámbulo, se han diseñado con el propósito de mantener la equidad y con el objetivo de que lleguen a todos los grupos que la necesiten, en función del nivel de ingresos económicos y considerando la unidad de convivencia, no los de quien suscribe el contrato de arrendamiento para acceder a la ayuda.
Ante la imposibilidad de acuerdo por parte de los partidos políticos que integran el Gobierno respecto a la tan anunciada Ley de la Vivienda, que vendrá supuestamente a regular, entre muchas cuestiones, los arrendamientos urbanos, en pleno verano, el 3 de agosto de 2021, se ha aprobado otro Real Decreto-Ley 16/2021, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, con entrada en vigor el 4 de agosto, que se suma a la colección de los numerosos dictados desde marzo de 2020.
El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaron medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 en su disposición final novena autorizaba al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a disponer de 100.000.000 euros con cargo al Fondo de Contingencia para ser implementados con urgencia en los compromisos financieros adquiridos en el ejercicio 2020 para atender a las subvenciones del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, respetando la distribución acordada por la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo, de forma que el compromiso financiero para los ejercicios 2018 a 2021, ambos incluidos, se elevó a 1.473.629.658 euros.
Nadie pone en duda el control tributario que Hacienda pretende tener sobre el mercado de los apartamentos y viviendas turísticas gestionadas por plataformas colaborativas y de intermediación, en auge desde hace unos años, salvando el paréntesis de la crisis por coronavirus, pero hemos asistido últimamente a distintos criterios y resoluciones sobre la obligación de trasladar a la Administración Tributaria la información relativa a las personas que desarrollen actividades de arrendamiento de vivienda con fines turísticos o vacacionales, así como los datos identificativos de estos inmuebles.
A punto de finalizar el segundo estado de alarma el próximo domingo 9 de mayo de 2021, coincidiendo con la celebración de las polémicas y debatidas elecciones autonómicas en la Comunidad de Madrid, y mientras los partidos gobernantes no llegan a un acuerdo sobre la Ley de la Vivienda, prometida hace meses, en cuanto a fijar un límite en la renta o cómo incentivar fiscalmente a los arrendadores para fomentar el mercado del alquiler, se aprueba el 4 de mayo, en el Consejo de Ministros, la ampliación de las medidas que recoge el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para hacer Frente al COVID-19, que han venido siendo prorrogadas sucesivas veces, con el fin de facilitar a los arrendatarios la continuación en el alquiler de la vivienda ante los efectos negativos de la pandemia.
Los alquileres, tanto de viviendas como de locales de negocio, han sido uno de los sectores seriamente afectados por la crisis originada por COVID-19. Desde hace más de un año, por diversos medios de comunicación, asistimos a la terrible situación de muchos arrendatarios que no pueden hacer frente a la renta, lo que ha dado lugar a la aprobación de numerosas medidas extraordinarias contempladas en la normativa dictada desde entonces, con el fin de conseguir una reducción o aplazamiento en el pago.
