La limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta con aplicación del IGC ha sido una de las medidas más impactantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos aprobada por el gobierno e introducida en el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052). Dos años prácticamente después, estos límites continúan aplicándose a tenor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que ha reformado el citado RDL. Analizamos en estos comentarios cuáles son los aspectos fundamentales a tener en cuenta.
1. Necesidad de pacto contractual
La revisión o actualización de la renta desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 el 1 de enero de 1995, regulada en el art. 18, ha sido modificado en numerosas ocasiones, por la Ley 4/2013, de 4 de junio, Ley 2/2015, de 30 de marzo, RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre (dejado sin efecto por Resolución de 22/01/2019), y por el RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, aplicable a los contratos de arrendamiento que se celebren desde el 6 de marzo de 2019. Fue la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, en su Disposición Final Primera, la que dio un giro absoluto a la actualización de la renta, pues desde entonces solo podrá ser revisada en los términos pactados por las partes, al establecer: "En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos". Para estos contratos posteriores al 1 de abril de 2015, añadía la ley que, si las partes pactaban la revisión, pero no establecían el índice o metodología de referencia, la renta se revisaría para cada anualidad según el IGC, situación poco habitual ya que, en casi todos los contratos, se pacta revisión a tenor del IPC.
Ahora bien, partiendo de la base de que la revisión debe encontrarse pactada, debemos tener presente que el RDL 6/2022, de 29 de marzo estableció una limitación extraordinaria en la actualización anual de la renta con porcentajes específicos, que ha sido modificado por tercera vez por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (SP/LEG/40006), de ahí que no procedería aplicar el IPC, sino los porcentajes señalados el art. 46 del citado RDL 6/2022, que señala un 3% para el año 2024 en su apartado 2.
2. Notificación de la revisión
La actualización de la renta no opera de forma automática, debe notificarse al arrendatario y la misma comenzará a ser efectiva al mes siguiente de esta notificación, conforme establece el apdo. 2 del art. 18 LAU. El hecho de que la norma no exija que se realice fehacientemente, no implica que no deba efectuarse y que, llegado el momento, el arrendador deba acreditar su existencia. Es cierto que, respecto al sistema o forma de hacerlo, el Tribunal Supremo en sentencia 182/2009, de 5 de marzo (SP/SENT/447333) admite que el arrendador puede comunicar al arrendatario la actualización de la renta por simple nota en el recibo de pago de la mensualidad precedente.
3. Límites aplicables en 2024
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en su Disposición Final Sexta, modificó el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, sobre limitación extraordinaria de actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, estableciendo los porcentajes aplicables, estableciendo en el apartado 1, la actualización de la renta para el año 2023 conforme al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y posteriormente, al 3% durante 2024, a tenor del apartado 2. A partir del año 2025 se creará un nuevo índice, tal como establece la nueva Disposición adicional undécima de la LAU, que ha sido añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que indica que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Este nuevo porcentaje del 3% se aplicará cuando se cumpla la anualidad del contrato, sin que la limitación corresponda imputarla por años naturales.
4. Contratos de arrendamiento de vivienda afectados por la limitación
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo establece que uno de los requisitos para aplicar este límite de renta es que debe tratarse de un contrato de “arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos". Cabe plantearnos la duda de qué ocurre con los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, de renta antigua, ya que, aunque se regulan en sus Disposiciones Transitorias, no cabría afirmar que se encuentran "sujetos" al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nuestro criterio, dicho con toda cautela, es que también podrán beneficiarse de esta medida, ya que concretamente se regulan en sus Disposiciones Transitorias contenidas en la propia LAU, y por otra, entendemos que el fin de esta nueva norma es ofrecer ayuda económica a todo arrendatario, sin discriminación por la fecha del contrato.
Por otra parte, cabe preguntarse ¿Qué tipo de arrendamiento de vivienda, afecta a un arrendamiento de temporada? El art. 46 del citado Real Decreto-ley señala "contrato de arrendamiento de vivienda”, de ahí que tan solo afectará el límite de la revisión de la renta a las viviendas que se rigen por el art. 2 de la LAU, pero no afectará a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda del art. 3, entre el que se encuentra el arrendamiento de temporada. En consecuencia, en estos casos, el arrendador podrá aplicar el IPC pactado en el contrato a efecto de actualización de la renta, y no quedará sometido a la limitación del 3%.
5. Solicitud del límite por el arrendatario
Se plantea si la aplicación del límite en la revisión de la renta del 3% a tenor del RDL 6/2022, de 29 de marzo, para el año 2024, debe aplicarse por el arrendador obligatoriamente, o bien cabe que aplique el IPC pactado y sea el arrendatario el que deba oponerse a tenor de la redacción del art. 46 del citado Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo. Esta norma establece que la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos "podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta" y "el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes." Es decir, parte de un pacto entre las partes como opción o posibilidad, pero lo cierto es que si el arrendador comunica la subida de renta en base al IPC dentro del período que abarca el citado RDL, el arrendatario podrá alegar siempre la aplicación del límite del 3%.
6. ¿Qué ocurre si resulta que el IPC es inferior al dato del 3% fijado para 2024?
Es cierto que el RDL 6/2022 establece una limitación extraordinaria para este año 2024, pero surge la polémica de qué ocurre si el IPC, pactado en el contrato, es menor al dato del 3%, como así sucedió en el mes de junio de 2023. Una primera postura entiende que dicho porcentaje actúa únicamente como tope, por lo que, si en el contrato de arrendamiento de vivienda se ha pactado la revisión conforme al IPC y este resulta inferior al establecido en el citado art.46, se estará a este último, si no supera el porcentaje del 3 %. Por el contrario, otra considera que siempre se aplicará el 3 % legalmente establecido, pues el art. 46 del RD-ley 6/2022 ha sustituido a la actualización contemplada en el art.18 de la LAU. El criterio de Sepín, con todas las cautelas, está a favor de la primera postura, pues no hay que olvidar que el art.18 de la LAU no ha sido ni suprimido ni modificado, ni por el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, ni por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, de ahí que siempre habrá que estar al incremento más bajo producido. Esta cuestión ha sido estudiada en la sección de encuesta jurídica de esta Editorial, por distintos juristas de prestigio (SP/DOCT/122741).