La pretensión del Gobierno con la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, era solucionar o al menos mejorar el problema del alquiler de viviendas en España, ante su escasez y los precios desorbitados de los últimos años. Todo parece indicar que nada más lejos, los propietarios de viviendas para evitar el tan temido control de renta, los límites en la revisión de la renta, la ampliación de la duración con prórrogas extraordinarias y otras nuevas medidas incluidas en la Ley, han decidido cambiar el uso o destino de sus viviendas a otras modalidades que escapan a su regulación, como ya comentamos en otro post del blog de Sepín.
Un estudio del mercado del arrendamiento de temporada y del residencial, publicado por Idealista nos indica que el crecimiento de este tipo de alquileres se ha disparado durante el tercer trimestre, coincidiendo con el periodo tras la aprobación de la legislación en materia de alquileres, y la oferta ha aumentado un 39%. Por el contrario, en este mismo periodo, las viviendas en alquiler residencial que se rigen por la Ley de Arrendamientos urbanos han disminuido (-1%), acumulando una caída interanual del 12%.
Analizamos en estos comentarios el contrato de arrendamiento de temporada y sus peculiaridades, partiendo de las definiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, ya que los contratos calificados de “vivienda” serán aquellos definidos en el artículo. 2 de la LAU: "Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.", de ahí que si la vivienda no reúne alguna de estas características, nos encontraremos ante un arrendamiento de “uso distinto al de vivienda”, cuyo régimen contempla el artículo 3, estableciendo concretamente el apartado 2: “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren." En este sentido, la resolución de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 2.ª, 19 de julio de 2022, afirma que el contrato de arrendamiento debe reputarse de vivienda y no de temporada, toda vez que tiene por objeto satisfacer la necesidad permanente de vivienda del demandado en la ciudad, donde tiene su domicilio. Y la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, de 25 de mayo de 2022, señala que no cabe entender el contrato de arrendamiento de autos como de temporada, pues la vivienda tenía como destino primordial constituir la vivienda habitual y permanente de los demandados, no siendo la ocupación discontinua o esporádica.
Nos encontramos ante el arrendamiento de una vivienda por temporada universitaria o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza semanal etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler, ya que, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante una vivienda de uso turístico.
En consecuencia, el arrendamiento de temporada aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 3, apartado 2, cuyo régimen contempla el Título III rigiéndose por la voluntad de las partes. Por tanto, aun tratándose de una vivienda, no quedará sometido al periodo mínimo del art. 9, ni la prórroga legal del art. 10, ni la revisión de renta según el art. 18 y otras normas tasadas para el arrendamiento de vivienda residencial.
Pero, además, el arrendamiento de temporada no encaja dentro de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, pues precisamente en su nueva normativa se hace referencia a la “vivienda habitual”, por lo que es claro el carácter de permanencia o habitualidad que debe tener el arrendamiento. De ahí que a los contratos de temporada no les resultará aplicable:
- Las prórrogas extraordinarias, añadidas en los apartados 2 y 3 del artículo 10. No serán de aplicación ninguna de las dos prórrogas, de uno o tres años dependiendo de las circunstancias del inmueble y del arrendador, sino que la duración será la que se establezca en el contrato, sin que exista ni plazo mínimo de cinco o siete años, si el arrendador es persona física o jurídica, del artículo 9, ni tampoco prórroga legal de tres años del artículo 10. Se podrá fijar la temporada universitaria, de septiembre a junio, o bien cuatro meses por un erasmus o por un traslado laboral.
- La limitación de renta de los apartados 6 y 7 del artículo 17. No procede la aplicación de los nuevos apartados, de tal forma que un arrendamiento de temporada no estará sujeto a ninguna limitación en la fijación de la renta, ya se encuentre o no la vivienda en zona de mercado residencial tensionado, o sea el arrendador gran tenedor o no. El importe de la renta será libre.
- Pago por medios electrónicos. Es la nueva forma de pago de la renta añadida por la reciente Ley, y que modifica el artículo 17, apartado 3, para los arrendamientos de vivienda, sin embargo, tal cuestión en el arrendamiento de vivienda dependerá de la voluntad de las partes.
- Los gastos de inmobiliaria o formalización a cargo del arrendador, medida incluida por la Ley por el derecho a la vivienda en el artículo 20 de la LAU, no resulta de aplicación en estos contratos.
- Los límites en las revisiones de renta. El artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo que contempla la limitación extraordinaria de rentas mediante la aplicación de un porcentaje establecido del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), 2% para 2023, 3% para 2024 y según sistema de índices desde 2025, no rige para los arrendamientos de temporada, dado que señala “La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”, y tal como señalamos nos encontramos ante un arrendamiento de uso distinto al de vivienda. En cualquier caso, el propio término "temporada" no podría dar lugar a continuas revisiones de renta anuales, con reiterados contratos, ya que sería una forma de burlar la LAU para no aplicar las normas imperativas de las viviendas, incurriendo en fraude de Ley.
A la vista de lo expuesto, muchos arrendadores huyen de alquilar su vivienda residencial hacia los arrendamientos de temporada, pero debemos mostrar la problemática que conlleva la reiteración de la misma relación contractual durante años, con el fin de evitar las restrictivas normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este sentido, en otras muchas, las recientes sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 4ª, de 7 de marzo de 2023 que establece que pese a que el contrato se denomina de temporada ha quedado acreditado que el arrendatario viene ocupando el inmueble mediante contratos sucesivos como vivienda habitual por lo que la duración será conforme a la LAU94 desestimando el desahucio. La de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, de 23 de enero de 2023, que considera que celebrados contratos de arrendamiento de temporada en fraude de ley, pues se hicieron varios sucesivos para cubrir la necesidad habitacional del arrendatario y su familia, no ha expirado pues se aplican los plazos legales del arrendamiento de vivienda. La resolución de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, de 27 de abril de 2022, también afirma que celebrados sucesivos arrendamientos de temporada constituyendo el domicilio habitual y permanente del arrendatario se determina que es arrendamiento de vivienda sujeto al plazo y prórroga legal no transcurrida por lo que se desestima el desahucio.
No obstante, estaremos muy atentos para observar que ha sucedido con la propuesta sobre una nueva normativa de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, ya que la Disposición Adicional Quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda señalaba que en el plazo de 6 meses desde la entrada en vigor de la Ley (26 de mayo de 2023), se crearía un grupo de trabajo para regularizar estos contratos donde se encuentra el de arrendamiento de temporada, plazo que se cumplió el pasado 26 de noviembre, sin que hasta el momento tengamos noticias de esta importante cuestión.