El blog jurídico de Sepín

Con independencia de las normas que han de cumplir las Comunidades de Propietarios con respecto a las piscinas comunitarias, para lo que habrá de estarse a la reglamentación autonómica o local, el objeto de este post es tratar las repercusiones que tendrá para los comuneros el incumplimiento de la normativa comunitaria a este respecto.

Normalmente estas reglas vienen fijadas en el denominado reglamento de régimen interior. Este documento que aparece regulado en el art. 6 LPH no requiere una forma especial de confección, siendo suficiente para su aprobación el acuerdo de la mayoría, a tenor de lo dispuesto en el art. 17, regla 7.

Además, el promotor también puede fijar unas reglas de funcionamiento de los servicios y elementos comunes, entre ellos la piscina, pero como no tiene fuerza o categoría de Estatuto, podrá ser modificado en cada Junta con el citado quorum.

No se puede decir que exista una estación mejor que otra para llevar a cabo las reparaciones necesarias, pues ya se trate de las privativas, en vivienda o locales, o de las generales, en elementos comunes, siempre resultan molestas, pero, pese a todo, cuando es necesario realizarlas, quizá sea el verano el mejor momento, por la condiciones meteorológicas, por ser menores las molestias al resto de los vecinos, etc.

Como establece el art. 15.2 LPH, “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Desde la reforma de la LPH por la Ley 8/99, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 18.2 ”Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto….”.

Nuevamente escribo sobre el régimen de propiedad horizontal en Cataluña y “sin novedad en el frente”.

Lo cierto es que en el mes de octubre de 2014 en el que publique el post “Ante la reforma de Libro quinto del Código Civil de Cataluña. Deseo de ser diferente o simplemente error subsanable” pensé que el próximo tendría el aliciente de poder hacerlo sobre algo nuevo, con el entusiasmo que esto provoca pero, seis meses después de este escrito, me encuentro en la misma situación, he de volver a lo mismo, y no es que no se generen problemas por aplicación de esta regulación, téngase en cuenta el polémico entramado de las Comunidades de propietarios, es que la incertidumbre provoca, en ocasiones, desesperación y, en este caso, una duda para las Comunidades, ¿celebro Junta o espero a la reforma?

En un artículo anterior traté el contenido de las actas comunitarias (SP/DOCT/18898), una vez delimitado este, la pregunta sería: ¿quién debe firmarla?.

El art. 19 LPH solo exige que en las actas consten «los acuerdos comunitarios«.

Este sería el contenido estricto y así lo deberá hacer constar el secretario, que es el encargado de su redacción, cuando el Presidente o cualquier propietario pretenda que se incluya lo sucedido en la Junta, que se transcriban discusiones, o incluso que se adjunten documentos, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 4.ª, de 8 de julio de 2010 (SP/SENT/536629), donde se considera irrelevante que no se recogiera en el acta un receso que se hizo durante la Junta, pues solo es obligatorio que consten los acuerdos, y no cada cosa que suceda. 

Sirva este post como recordatorio, pues sobre este mismo asunto ya escribí en el mes de marzo de 2014, pero en esa ocasión lo hice en relación con la LPH estatal.

En Cataluña, ¿es obligatoria esta celebración a principios del año?

En los edificios divididos horizontalmente hay dos clases de elementos:  los comunes (que se mencionan en el art. 396 CC) y los exclusivos de cada propietario.

Ahora bien, esto no siempre es fácil de determinar y de ahí los problemas que se ocasionan, partiendo de un principio general se podría decir que la propiedad privada alcanza todos los elementos que estén dentro del espacio independiente, sean o no conocidos, estén o no a la vista. Los anejos son aquellos elementos asignados de forma expresa como complementos de la propiedad singular, ya sea un trastero, un garaje, etc., que siguen idéntica condición que el piso o local, gozando de la misma independencia y disposición privada, siempre unidos al elemento principal.

La respuesta es positiva, ya se trate de persona física o jurídica, el propietario designado debe asumir el cargo, como así lo señala la sentencia de la AP Asturias, Sec. 4.ª, 23-3-1998 (SP/SENT/14867).

El art 13.2 de la citada LPH, establece que el Presidente será nombrado entre los comuneros, por lo que no existirá, en principio, exoneración alguna, es decir, todos los propietarios tienen la obligación de asumir el cargo, ni siquiera la Junta puede prohibir a un propietario jubilado este ejercicio, como señala la sentencia de la  AP Madrid, Sec. 19.ª, de 16 de enero de 1997 (SP/SENT/14266).