La supresión de barreras arquitectónicas tras la reforma de la LPH

Por la importancia del tema, vuelvo a estudiarlo años después de haber publicado el primer post a este respecto en mayo de 2013, que ya no resulta de aplicación.

Han pasado más de dos años desde la citada reforma, por lo que podría entenderse que llego tarde al comentario, pero también hay que tener en cuenta que esta fue una de las importantes modificaciones de la LPH y por ende, aunque sucintamente, ya hablé de este tema en su momento oportuno, en otro post titulado “La reforma de la LPH”, incluso en “El nuevo quorum para la instalación del ascensor en una Comunidad de propietarios”

Entonces estudié la norma y dí mi opinión, hoy tengo más criterios, en Sepín hemos resuelto numerosas consultas, lo que nos ha hecho ver la problemática o dudas existentes y hemos intentado aclararlas, razón por lo que he considerado de interés escribir al respecto.

Creo, necesario hacer una división entre la LPH y la Ley 15/1995.

APLICACIÓN DE LA LPH

•  ¿Quiénes son los beneficiarios?

Hay que estar a lo que establece el art. 10.1 b), donde se señala que lo serán las personas con discapacidad y los mayores de 70 años.

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, define en su artículo 1 la discapacidad como la situación que resulta de la interacción entre las personas con deficiencias previsiblemente permanentes y cualquier tipo de barreras que limiten o impidan su participación plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de condiciones con las demás.

Y en el artículo 4 señala: «son personas con discapacidad aquellas que presentan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales, previsiblemente permanentes que, al interactuar con diversas barreras, puedan impedir su participación plena y efectiva en la sociedad, en igualdad de condiciones con los demás«.

Además de lo establecido en el apartado anterior, y a todos los efectos, tendrán la consideración de personas con discapacidad aquellas a quienes se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y a los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad»

• ¿Quién puede solicitar las obras/instalaciones?

El criterio mantenido por Sepín es que, en base a lo dispuesto en el citado precepto legal, art. 10.1.b), debe ser el propietario, no cabe que el interesado lo pida por su cuenta.

Aunque la medida no siempre puede ser en su beneficio, pues se señala que lo puede hacer para las personas en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten sus servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.

• ¿Cómo debe actuar la Comunidad?

Como establece el repetido art. 10.1.b) LPH, dependerá del importe de la obra o la instalación; así la Comunidad estará obligada a realizar la supresión de barreras arquitectónicas siempre que no se superen las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontadas las subvenciones o las ayudas públicas. Editorial Sepín | Base de datos de contenidos jurídicos

Este cómputo debe hacerse con el presupuesto general y no con lo que pudiera corresponder individualmente a cada propietario. Hay que tener en cuenta aquellos gastos que corresponden al presupuesto de conservación y mantenimiento en el momento del acuerdo de la Junta, el que está vigente. Hay que buscar la media en el supuesto de que una Comunidad abone distinto importe en invierno que en verano, es decir, cuando no sean las cuotas iguales durante los 12 meses.  Lo que hay que contabilizar es el importe global, con independencia de la forma o de los plazos en que deben llevarse a cabo, y entonces dividir conforme a los coeficientes.

En este caso, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen.

• ¿Qué sucede si la Comunidad no responde o lo hace de forma negativa?

Aquí hay dos problemas para el propietario que pide unas obras a favor de los «discapacitados», sea él mismo o personas que convivan en la casa, pues, aunque el citado art. 10 señala que no hace falta la aprobación de la Junta. Entonces, ¿cómo se sabe el presupuesto, la conformidad de los afectados, etc? Y, en cualquier caso, ¿qué puede hacer el propietario que no ve atendidas sus peticiones? Es decir, si nadie hace caso a sus propuestas, ni siquiera se convoca Junta, entonces, ¿cómo actúa el solicitante?

No le queda otro remedio que acudir al oportuno juicio ordinario del art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil contra la Comunidad, lo que supone tiempo y dinero, abogado y procurador, prueba pericial, etc.

Lo mismo pasará en el segundo caso, el problema es que en el supuesto de reunirse la Junta, ya he señalado que debe ser necesario, aunque solo lo haga para determinar el pago, se deniegan las obras, total o parcialmente. En este caso, tendrá que impugnar con el mismo conducto procesal citado en el plazo de tres meses que establece el art. 18.1 c), pero, por lo menos, esta segunda opción está prevista en la Ley, mientras que para la primera, que puede ocurrir con frecuencia, no hay antecedentes al respecto.

• ¿Qué pasa si el importe es superior?

Pueden darse dos supuestos:

– El precepto hace constar al final una novedad, que entendemos lógica, aunque lo cierto es que la redacción es bastante confusa. Se trata en nuestra opinión de que si las obras de adaptación superan las 12 mensualidades, que los interesados (los beneficiarios) abonen el resto, de tal manera que los demás propietarios no pasen de ese límite.

Como he expuesto, tanto en este caso, como en el anterior el precepto señala que no hace falta la aprobación de la Junta. Entonces, ¿cómo se sabe el presupuesto, la conformidad de los afectados, etc.?

Repito se impone la citada la celebración.

– Si los interesados no hacen frente al exceso de la cuantía, es necesario un acuerdo comunitario, señalando la Ley que deberá alcanzarse el quorum de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios. Si se lleva a este acuerdo todos estarán obligados al pago.

Así, si se logra este quorum, no hay límites en el coste.

APLICACIÓN DE LA LEY 15/95.

Este supuesto, con la reforma de la LPH, se utilizará en pocas ocasiones, pues como ya hemos visto, se ha beneficiado a los discapacitados que, incluso ante la negativa de la Comunidad de suprimir las barreras, podrán hacerlo por su cuenta, obligando al resto de los comuneros al pago, al menos, del importe correspondiente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Ahora bien, la ventaja es que en este caso los solicitantes pueden ser también los arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios de las mismas.

• ¿Quiénes serán los beneficiarios?

Por aplicación del art. 2 de la Ley 15/95: «Serán beneficiarios de las medidas previstas en la presente Ley, quienes, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios y usuarios.

A los efectos de esta Ley se considera usuario al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan.

Igualmente se considerarán usuarios a los trabajadores discapacitados vinculados por una relación laboral con el titular.«

En este caso, también lo serán los mayores de 70 años, art. 1.3.

En ambos supuestos se trata de propietarios u ocupantes, entendiendo por tales los trabajadores.

En ninguno de los supuestos las obras o instalaciones para la supresión de barreras arquitectónicas lo serán en beneficio de los clientes o pacientes de un local, de este modo se ha pronunciado la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 5-10- 2011 (SP/SENT/651984).

• ¿Cómo debe actuar la Comunidad?

Así, habiendo pedido la supresión de barreras arquitectónicas, la Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días dando su consentimiento o manifestando su oposición razonada a la ejecución de las obras; también podrá proponer las soluciones alternativas que estimen pertinentes. En este último supuesto, el solicitante deberá comunicar su conformidad o disconformidad con anterioridad al ejercicio de acciones.

La oposición comunicada fuera de plazo carecerá de eficacia y no impedirá la realización de las obras.

En este caso el pago, será a cargo del solicitante, como señala el art. 7 de esta Ley.