El blog jurídico de Sepín

El art. 553 del CCCat. creó dos figuras para el supuesto en el que el propietario no pudiese asistir a la Junta y, por tanto, votar: la de «representación»(art. 553-22) en el primero de los casos y la de «delegación» [art. 553-24.2 b)] en el segundo, lo que ha planteado problemas de interpretación a las Comunidades, teniendo en cuenta que en la LPH estatal solo se refiere a la primera.

En el mes de septiembre de 2012 ya escribí a este respecto pero, en esa ocasión el post iba dirigido a las Comunidades de Propietarios de fincas situadas en Cataluña (SP/DOCT/16896), no obstante, teniendo en cuenta su régimen especifico, no todo lo que allí se expuso puede ser aplicable al resto del territorio español; por eso y porque consecuencia de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 se están generando algunas dudas, con respecto a la denominada afección real, paso a contestar al interrogante anterior.

María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Hoy, 27 de junio, se publica en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entrará en vigor mañana 28, y en la que se modifican, entre otras leyes, la de Propiedad Horizontal.

No asisto a la Junta, ¿puedo votar?

Lo que siempre se ha de tener presente es que si se pertenece a una Comunidad de propietarios y se esta interesado en la adopción o no de un determinado asunto, la asistencia a la Junta y el voto en ella será la manera más eficaz y sencilla para hacer valer esa determinada opción.

Es cierto y quizás más en el régimen de Propiedad Horizontal en Cataluña que el articulo 553.26 del CCCat concede igualmente el voto al propietario ausente, de este modo señala:

Se trata de un tema complejo, que las distintas reformas de la LPH han tratado de solucionar sin que, según mi opinión, hasta el momento lo hayan conseguido.

A estos efectos hemos de tener en cuenta, quiénes pueden solicitarlas y cuál debe ser la postura de la Comunidad ante la petición.

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En la Comunidad de Propietarios es la forma de defensa de los comuneros que consideran que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o que suponen un grave perjuicio para cualquier propietario, así lo establece el art. 18 de la LPH.

Ahora bien, la citada impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial,

La respuesta es negativa.

En el régimen de Propiedad Horizontal no es posible esta forma de votación, la razón es la necesidad de la DOBLE MAYORIA para los acuerdos de la Junta de Propietarios, es decir, hay que contabilizar a los propietarios y las cuotas de participación de cada uno de ellos, teniendo en cuenta que cuando un determinado propietario lo es de varios inmuebles dentro de la misma finca, tiene un solo voto, así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1.ª 10-2-1995 (SP/SENT/10092), este debe ser el espíritu de la Ley y su finalidad no puede ser otra que buscar un equilibrio entre las partes y evitar el abuso de unos sobre otros propietarios, lo que haría inútil cualquier discrepancia de la minoría, que se vería completamente desprotegida.

La respuesta será, en principio,  negativa, pues aunque asi se acordase mediante acuerdo comunitario, en caso de impugnación,  esta tendría posibilidades de éxito, así se pronuncian las sentencias de AP Toledo de 18-2-1998 (SP/SENT/15162), la de AP de Valladolid de 22-11-1996 (SP/SENT/12816) o  la de la AP de Madrid de 10-5-1985 (SP/SENT/3238).

Ahora bien, la reciente resolución de la DGRN de 23-10-2012 (SP/SENT/701158) comentada por Daniel Loscertales Fuertes en Sepín (SP/DOCT/17016), marca un camino interesante, como señala el autor, pues admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.

Se trata de un tema de suma importancia para cualquier propietario, es la forma de defender sus intereses frente a la mayoría, la base de la defensa individual a través de la acción judicial, por ese motivo es fundamental tener en cuenta los plazos en los que se puede ejercitar este derecho.